券商中國
石晏
2024-12-21 20:26
王健林又有新動態(tài)，險資再次“接盤”萬達廣場。
近日，新華保險出資的百億不動產(chǎn)基金，相繼受讓赤峰、晉江的萬達廣場項目，從而將接盤的萬達廣場項目數(shù)擴大到6個。
王健林執(zhí)掌的萬達集團，去年以來開始出售旗下核心資產(chǎn)萬達廣場自救，險資是重要“買家”。
拿下6個萬達廣場項目
12月19日，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（簡稱萬達商管）退出晉江萬達廣場有限公司股東之列，12月17日退出赤峰萬達廣場有限公司，這兩家萬達廣場公司股權(quán)均由坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（簡稱坤華基金）100%受讓。
坤華基金成立于今年年初，是一只規(guī)模百億的險資系不動產(chǎn)私募股權(quán)基金，由新華保險出資99.9億元、中金資本出資1000萬元。
新華保險曾在公告設(shè)立這只不動產(chǎn)基金時表示，作為有限合伙人參與設(shè)立基金，主要借助專業(yè)機構(gòu)投資優(yōu)勢，通過專業(yè)化投資管理團隊，拓展投資渠道，挖掘投資機會。
截至目前，坤華基金有6項投資，均指向萬達系資產(chǎn)。在本月受讓上述晉江和赤峰兩個萬達廣場項目股權(quán)之前，這只基金于10月份受讓成都萬達商業(yè)廣場投資公司股權(quán)，9月接盤南京萬達茂投資公司股權(quán)，7月入股煙臺芝罘萬達廣場公司，4月對北京萬達廣場實業(yè)公司控股99.99%。
多家險資也現(xiàn)身
新華保險并非投資萬達廣場項目的唯一險資機構(gòu)。去年下半年以來，多個萬達廣場項目被險資買下，出手次數(shù)較多的險資還有陽光人壽。
券商中國記者據(jù)天眼查信息查詢到，今年7月，東莞厚街萬達廣場投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更，原全資股東萬達商管退出，蘇州聯(lián)商陸號商業(yè)管理有限公司全盤接手。穿透股權(quán)可見，陽光人壽是主要出資方。這是自去年底以來，陽光人壽接手的第六個萬達廣場項目股權(quán)。此前，太倉、湖州、上海金山、廣州蘿崗、合肥等5個萬達廣場項目股權(quán)變動背后，都有陽光人壽的身影。
據(jù)記者查詢的信息，2023年12月，陽光人壽初始出資55億元，聯(lián)合中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金方面，設(shè)立麗水聯(lián)融壹號股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），后者通過下設(shè)子公司投資萬達廣場項目股權(quán)。2024年11月，太保資本和中銀三星人壽各出資5億元，受讓了麗水聯(lián)融壹號股權(quán)基金部分份額，陽光人壽出資額降為45億元。
險資接盤萬達廣場的動向去年就開始受到市場關(guān)注。去年12月有媒體報道，萬達商管方面透露，擬出售旗下位于一、二線城市的萬達廣場以換取流動資金，并表示正在和險資機構(gòu)洽談。
除新華保險、陽光人壽外，投資萬達廣場項目的險資還有大家保險、橫琴人壽。其中，大家保險受讓了上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場等項目，大家保險和橫琴人壽投資了上海周浦萬達廣場項目，均通過不動產(chǎn)私募基金投資。
據(jù)險資人士向券商中國記者介紹，這類不動產(chǎn)私募股權(quán)基金，其持有期的區(qū)間收益主要來自于底層資產(chǎn)出租、運營等的收益，具體收益與項目區(qū)位、運營情況以及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計等相關(guān)。
抄底與化債的背景
有數(shù)位業(yè)界人士向記者表示，盡管多家險資投向萬達廣場，但各家險企的情況和初衷并不相同。一些大型保險公司與地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)的地產(chǎn)項目，或者大中型保險公司此前配置的非標(biāo)資產(chǎn)較多，新近接手的不動產(chǎn)項目有化債的背景。債務(wù)置換類項目與主動投資類存在實質(zhì)差別，預(yù)期回報也會有明顯差距。
據(jù)券商中國記者此前統(tǒng)計，自2023年以來，已有十多家險企通過股權(quán)直投、不動產(chǎn)基金等方式，投向數(shù)十個不動產(chǎn)項目，預(yù)計投資金額超過數(shù)百億元。
保險投資人士表示，險資可以發(fā)揮穿越周期的優(yōu)勢，在經(jīng)濟下行壓力下投向不動產(chǎn)，一方面支持不動產(chǎn)市場融資需求，另一方面通過“抄底”投資，既享受持有期收益，又能待市場回暖后實現(xiàn)資產(chǎn)增值。特別是在當(dāng)前“資產(chǎn)荒”環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目配置價值逐漸體現(xiàn)。今年明顯感受到有更多險資在尋找不動產(chǎn)項目投資機會，但與此同時，相關(guān)投資預(yù)期回報率在下降。
一位市場化私募股權(quán)基金人士向券商中國記者分析，對險資而言，一直尋求的就是能有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的資產(chǎn)，現(xiàn)在地產(chǎn)類資產(chǎn)“便宜”，屬于適合加大投資的階段。
校對：趙燕
