券商中國
王蕊
2024-12-21 15:14
近日，圍繞得房率和公攤面積的討論再次成為熱點。與此同時，多城的高得房率新房受到市場追捧，計容新規(guī)也助力多地土拍市場升溫。關(guān)于得房率和公攤面積，購房者又有哪些期待？
“日光盤”大多是高得房率
據(jù)市場公開信息顯示，長沙兩個樓盤于近日開盤，出現(xiàn)了久違的搖號搶房場面，最終一個樓盤首日去化超過90%，還有一個樓盤去化超95%，而這兩個熱銷盤的共同點就是基本做到了“零公攤”，得房率基本達到100%。
而在深圳，記者發(fā)現(xiàn)最近市場熱銷的幾個“日光盤”新房都有共同的特點：除了房企在價格上作出讓利，高得房率也是主要賣點。以深圳龍華區(qū)最新的“日光盤”為例，主力戶型的得房率號稱達到100%。
此外，武漢武昌徐東的一個樓盤也熱賣。根據(jù)樓盤銷售人員發(fā)布的海報，當(dāng)天選房客戶超過1000人，2小時內(nèi)售罄。在業(yè)內(nèi)人士看來，對比以往的住宅，“第四代住宅”不僅擁有超大的露臺面積，可打造成空中花園，而且得房率高、更智能化，高層也能有別墅般的居住體驗。
而在土地市場，自去年以來，深圳、廣州、成都、貴陽、湛江等超過20個城市的規(guī)劃和自然資源部門出臺了新規(guī)，新規(guī)對包括住宅在內(nèi)的所有建筑物的標準進行了調(diào)整。例如，杭州市規(guī)劃和自然資源局近日發(fā)布《杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標計算規(guī)則的通知》，自2024年12月13日起施行。通知明確，杭州新成交宅地均可以享受面積認定新規(guī)，比如封閉式陽臺只算一半面積、開放式風(fēng)雨連廊不計容、用于滿足停車配建最低標準的停車空間不計容等，相關(guān)的計容新規(guī)也助力多地土拍市場升溫。
就在19日，杭州2024年第二十批次共出讓2宗宅地，其中海威置業(yè)、中天美好集團聯(lián)合體以溢價率76.50%拿下蕭山區(qū)北干東單元XSCQ20A-14地塊，另一宗溢價地塊由浙江中冠房地產(chǎn)拿下。中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示，本次土拍是杭州計容新規(guī)發(fā)布后的首次土拍，土地價值有了明顯提升，新政后開發(fā)商可售面積有一定的增加，積極性自然而然提升不少。
近日，萬科時隔4年再次在廣州公開市場拿地。據(jù)悉，萬科以28.8億元的價格摘得廣州南站商務(wù)區(qū)3宗地塊。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這些地塊將會是南站片區(qū)唯一一個“戶型新規(guī)”后產(chǎn)品，實用率超100%，超越之前其他產(chǎn)品，這也是吸引開發(fā)商拿地的一個方面。
客觀看待“零公攤”
在中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜看來，高得房率項目批量涌現(xiàn)背后是今年以來部分城市為建設(shè)“好房子”提供更多政策支持?！白罱袌錾系男路慨a(chǎn)品真是‘卷’得不行，尤其是得房率，我認為高得房率將成為一種趨勢?！鄙钲谝患曳科蟮臓I銷負責(zé)人告訴記者，“公司的超高層住宅產(chǎn)品得房率不高，現(xiàn)在只有繼續(xù)打折促銷。在價格相差不多的情況下，購房者更認可高得房率的產(chǎn)品?！?/p>
記者在深圳羅湖區(qū)幾個在售新房項目采訪，幾位購房者表示現(xiàn)在會將得房率作為重要的考慮因素，因為得房率高的新房越來越多，但希望高得房率是在建筑安全的基礎(chǔ)上達到，也不會增加購房成本。
李宇嘉認為，建筑公攤是客觀存在的情況，無論是社區(qū)生活和居家生活，離不開諸如樓梯電梯大堂建筑外墻等屬于全體業(yè)主所有的公共的部分。直觀來看，公攤越小室內(nèi)居住面積越大，但合理的公攤比如樓道、樓梯、大堂面積等，一方面能夠提高業(yè)主居住舒適性，另一方面也是提高安全性的重要保障。
對于近期多個城市提出的按照套內(nèi)面積計價，李宇嘉認為此舉是為了讓購房者明白消費，開發(fā)商要將公攤的明細在買房前標識清楚，讓購房者有更多的選擇。
上述營銷負責(zé)人也表示，計容新規(guī)后的住宅產(chǎn)品也會面臨一些問題，如建造成本高、后期維護成本高等。李宇嘉認為，無論是物業(yè)費還是供暖費等費用，一定是按照建筑面積來收取。因為，公攤部分的公共空間也是需要物業(yè)來管理，而這些空間也恰恰是物業(yè)最應(yīng)該投入的地方，室內(nèi)的部分往往是業(yè)主自己應(yīng)該維護的空間。中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進則認為，物業(yè)費、供暖費大多是按建筑面積來計算，如果換作以套內(nèi)面積進行計算，收費單價也可能會相應(yīng)調(diào)整。
李宇嘉建議，地方政府出臺類似按照套內(nèi)面積計價以及相關(guān)計容新規(guī)等政策，目的還是提振市場信心，讓購房者覺得公攤面積少了且實際房價降低了，但絕不是取消了公攤，這一點應(yīng)該讓購房者清楚明白。另外，地方監(jiān)管部門應(yīng)該明確什么是公攤面積，計入公攤的規(guī)則等，讓購房者消費得明明白白。
校對：王蔚
