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證券時(shí)報(bào)記者 張一帆

5月29日，落實(shí)樓市新政的城市繼續(xù)增加，沈陽、天津等熱點(diǎn)城市發(fā)布相關(guān)政策。近兩日，上海、廣州、深圳等一線城市超預(yù)期落實(shí)政策提振股票市場(chǎng)，A股房地產(chǎn)板塊結(jié)束近期回調(diào)，企穩(wěn)走高。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，自從5月17日樓市新政提出至今，全國已有超80%的城市落實(shí)降首付比例、降利率。

目前，政策效果已經(jīng)在帶看量、二手房交易活躍度、“網(wǎng)紅盤”去化率等指標(biāo)上有所體現(xiàn)。分析認(rèn)為，近期一系列政策充分體現(xiàn)了中央支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的決心及力度，同時(shí)后續(xù)政策及重磅定調(diào)仍然可期，有望持續(xù)改善市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)的預(yù)期，全方面提振信心。

超八成城市落實(shí)新政

5月29日，沈陽、天津等熱點(diǎn)城市將首套房商貸最低首付比例降至15%，二套房商貸最低首付比例降至25%，并取消首套房和二套房商貸利率政策下限，同時(shí)沈陽宣布全區(qū)域解除限購限售。安徽省發(fā)布消息稱，全省16市已全面取消首套房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，同時(shí)降低商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例。

自5月17日全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議召開以來，地產(chǎn)政策大幅轉(zhuǎn)向，出臺(tái)了降低首付比例下限、取消首套和二套房貸利率下限、降低公積金貸款利率、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款等一系列政策。不過，在因城施策基調(diào)下，首付比例、房貸利率等政策的落地仍由各地自主決定，因此各地尤其是一線城市政策落地的時(shí)間與強(qiáng)度引人關(guān)注。

5月22日，湖北省率先行動(dòng)，武漢成為樓市新政后全國首個(gè)下調(diào)房貸利率下限的城市，也是首個(gè)落實(shí)下調(diào)首套房和二套房首付比例的城市。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，樓市新政已帶動(dòng)來訪熱度和成交回升，本周一線城市政策逐步落地有望助推市場(chǎng)進(jìn)一步升溫。

大多數(shù)非一線城市，直接將首付款的最低比例降至樓市新政的下限：首套房商貸首付比例不低于15%，二套房不低于25%；同時(shí)，取消首套、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，實(shí)現(xiàn)房貸利率市場(chǎng)化。其中，武漢、鄭州首套房貸利率降至3.25%、二套降至3.35%，在二線城市中下調(diào)幅度較大。

房貸利率下調(diào)，可有效節(jié)省居民購房成本。建設(shè)銀行合肥分行介紹，該行新發(fā)放5年期以上的個(gè)人住房貸款利率，較下限取消前下降了30個(gè)BP，以貸款100萬元、30年期等額本息還款為例，消費(fèi)者房貸月供將減少約169元，30年總體利息支出減少約6萬元。

一線城市超預(yù)期跟進(jìn)

而在近兩日，備受矚目的一線城市上海、廣州、深圳在期待中先后宣布執(zhí)行房貸新政，且執(zhí)行力度超出市場(chǎng)預(yù)期，也帶動(dòng)次日A股房地產(chǎn)板塊走勢(shì)回暖。

一線城市中，上海率先出手。5月27日，上海宣布下調(diào)商貸首付比例，首套從30%降為20%，二套由50%降為35%；商貸利率首套由4.1%降為3.5%，二套從4.5%將為3.9%。非滬籍家庭購房門檻大幅降低，社?；騻€(gè)稅繳納年限由5年改為3年。

次日，廣州、深圳同日宣布執(zhí)行房貸新政。其中，廣州在三大一線城市中執(zhí)行力度最大，貸款政策直接參照央行政策下限，調(diào)整一步到位。并大幅優(yōu)化外地戶籍在限購區(qū)的社保及個(gè)稅繳納年限，由原來2年下調(diào)至6個(gè)月，同時(shí)享受戶籍居民家庭購房待遇。深圳市降低首付比例與貸款利率的力度則基本與上海相當(dāng)。

市場(chǎng)觀察人士認(rèn)為，一線城市樓市政策松綁力度超預(yù)期?？硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理?xiàng)羁苽ブ赋?，上海此次新政?011年以來房地產(chǎn)政策調(diào)整幅度最大的一次，力度也超出市場(chǎng)預(yù)期。方正證券分析師劉清海以“力度空前”形容政策力度，他認(rèn)為廣州本輪松綁于一線城市中力度最大，同時(shí)現(xiàn)行樓市政策也為一線城市中最寬松的，充分彰顯了地方自主調(diào)控權(quán)已被充分給予，中央與地方層面穩(wěn)樓市信心堅(jiān)決。

目前，一線城市中僅有北京尚未宣布信貸政策調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為北京的跟進(jìn)措施“正在路上”，且政策力度或?qū)⒄丈虾＃航档褪赘侗壤?、降低房貸利率，首套首付比例有望降至20%、房貸利率降至LPR以下，二套首付比例、房貸利率或根據(jù)不同區(qū)域設(shè)定不同要求。

值得注意的是，在廣州、深圳兩地同日宣布執(zhí)行房貸新政后，A股地產(chǎn)板塊在連日回調(diào)后企穩(wěn)走高，申萬房地產(chǎn)板塊盤中一度漲超2%，世榮兆業(yè)、中天服務(wù)等漲停。劉清海表示，當(dāng)前投資者對(duì)地產(chǎn)板塊存在明顯分歧，反映了資本市場(chǎng)的過度悲觀預(yù)期，此次廣深跟進(jìn)上海進(jìn)行政策優(yōu)化，北京有望跟進(jìn)，持續(xù)催化地產(chǎn)板塊估值修復(fù)。

市場(chǎng)復(fù)蘇跡象初顯

在樓市新政宣布至各地落實(shí)執(zhí)行期間，樓市已經(jīng)有了一些積極的變化，主要體現(xiàn)在新盤帶看量提升、“網(wǎng)紅盤”成交提升、二手房交易活躍等方面。不過，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，考慮到政策從發(fā)布到落地生效的時(shí)滯期，新政的整體效果體現(xiàn)仍待觀察。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)介紹，在深圳，頭部機(jī)構(gòu)二手房上周末帶看量較前一周末增長24%，成交量較前一周末增長58%。在5月18日，深圳寶安中心區(qū)的住宅新盤鴻榮源胤璇開盤結(jié)果出爐，共推出129套房源，銷售達(dá)126套，僅剩3套房源待售，去化率高達(dá)98%。

在北京，5月18日至19日、5月25至26日連續(xù)兩個(gè)周末，二手房成交量保持在高位，市場(chǎng)活躍度回升明顯。成都在5月15日至19日期間，有4個(gè)改善新房項(xiàng)目入市，其中麓湖生態(tài)城、保利新川天珺開盤去化率達(dá)100%。在南京，5月20日至26日，新房共認(rèn)購877套，認(rèn)購量為今年以來周度第二高水平，環(huán)比增長37%。

在上海，5月28日舉行了樓市新政后的首次土拍，4宗地塊全部成功出讓，總土地出讓金額99.84億元。中原地產(chǎn)研究院指出，本輪土拍中2宗地塊達(dá)最高限價(jià)成交，平均溢價(jià)率5.78%，外來央企、國企進(jìn)駐意愿強(qiáng)烈，房地聯(lián)動(dòng)明顯。

不過，從看房熱情轉(zhuǎn)化為成交落地，從激活局部熱點(diǎn)樓盤到改善樓市整體基本面，政策的發(fā)力見效仍需時(shí)間。

中指研究院分析，整體來看，在眾多利好政策落地后，短期內(nèi)重點(diǎn)城市購房情緒出現(xiàn)回升，部分核心城市新房項(xiàng)目的到訪量、成交量也出現(xiàn)一定程度增長，二手房整體延續(xù)3、4月活躍態(tài)勢(shì)，成交規(guī)模維持較高水平。當(dāng)前網(wǎng)簽數(shù)據(jù)尚未出現(xiàn)明顯回升，這跟政策落地時(shí)間偏短、政策效果未能完全顯現(xiàn)有關(guān)。

國金證券分析師杜昊旻認(rèn)為，近期一系列政策充分體現(xiàn)了中央支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的決心及力度，同時(shí)后續(xù)政策及重磅定調(diào)仍然可期，有望持續(xù)改善市場(chǎng)預(yù)期，全方面提振信心。也有分析提示，相關(guān)房貸政策調(diào)整，短期有望提高商品房銷售尤其是二手房銷售面積，但對(duì)于能否根本扭轉(zhuǎn)“以價(jià)換量”的態(tài)勢(shì)仍需觀察。

5月28日，國投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在2024年中期投資策略會(huì)上表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了顯著的調(diào)整，許多估值指標(biāo)已回到合理區(qū)間。強(qiáng)有力的政策有潛力逐步推動(dòng)市場(chǎng)觸底和反轉(zhuǎn)。但政策執(zhí)行過程中的不確定性較大，我們需要繼續(xù)觀察。”