國際金融報
余繼超
2025-01-09 22:50
1月9日，仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度，租金下降以及業(yè)主方提供的更多優(yōu)惠政策繼續(xù)帶動升級需求，上海辦公室市場凈吸納量為14.96萬平方米，2024全年凈吸納量合計為47.63萬平方米。
仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事王岳表示：“租金下降的同時帶動中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的成本驅(qū)動型需求，部分大面積租戶獲得有利的租約條款升級至新的辦公空間?！?/p>
在仲量聯(lián)行看來，2024年上海商業(yè)地產(chǎn)市場租戶租賃意愿整體謹慎。數(shù)據(jù)顯示，面對市場競爭，上海辦公樓市場整體租金2024年保持下行，其中，四季度，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降3.7%，同比跌幅達到15.3%，大多數(shù)業(yè)主在續(xù)租及新租條件上保持議價空間，以維持出租率；非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降4.1%，同比下降13.8%，大量可租賃面積持續(xù)加劇項目之間的競爭，促使業(yè)主提供更具吸引力的價格及激勵政策。
值得關(guān)注的是，越來越多的租戶將利用當前市場條件獲得更有利的租約條款，包括租金折讓、裝修期延長以及裝修補貼等。
在供應(yīng)方面，上海商業(yè)地產(chǎn)市場2024年四季度共有13.88萬平方米的項目竣工交付，新增供應(yīng)推高中央商務(wù)區(qū)整體空置率至16.4%，環(huán)比上升0.2個百分點，同比上升1.5個百分點。由于成本驅(qū)動型需求以及部分項目延期交付導(dǎo)致的較少供應(yīng)，非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.6個百分點，同比下降0.8個百分點，為29%。
在2024年樓市政策持續(xù)寬松的背景下，上海一手高端住宅市場成交表現(xiàn)活躍，體現(xiàn)出改善型需求對于高品質(zhì)住宅的迫切追求。
數(shù)據(jù)顯示，2024四季度，上海整體一手住宅成交量同比增長13.9%。但受制于新增供應(yīng)收縮的影響，2024年全年一手住宅成交量712萬平方米，同比下降22.8%。高端市場方面，改善性需求持續(xù)釋放下，2024年四季度上海高端住宅成交1937套，全年高端住宅共成交5711套，同比增長85.8%。
價格方面，2024年四季度，上海高端一手住宅成交均價環(huán)比上漲0.3%至14.33萬元/平方米。在高端二手住宅市場成交勢頭小幅回升的背景下，該季度高端二手住宅成交均價環(huán)比下降3.6%至13.77萬元/平方米，降幅較上季度有所收窄。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負責(zé)人盛秀秀表示:“2025年的樓市政策是否會加大放松力度，取決于此輪市場復(fù)蘇的持續(xù)性。”在她看來，在當前的政策環(huán)境下，預(yù)計上海高端一手住宅均價將進一步上漲，同時，隨著二手住宅成交勢頭企穩(wěn)回升，高端二手住宅均價降幅有望繼續(xù)收窄。
在投資市場，2024年上海投資市場共完成103宗交易，成交總額達573.5億元。成交金額較2023年同比減少38%，成交宗數(shù)同比增加12%，金額在10億元以下的占比高達81%。在當前的上海投資市場環(huán)境下，各類業(yè)主包括民營企業(yè)和各類機構(gòu)等，紛紛采取了以價換量的策略，對市場活躍度的拉動起到了積極作用。2024年的投資市場中，高凈值人士與各類企業(yè)參與漸趨積極，不過多數(shù)機構(gòu)投資者因多種考量仍持謹慎觀望態(tài)度，其保守決策對市場交易規(guī)模與格局走向有一定影響。
投資市場中的辦公資產(chǎn)表現(xiàn)突出，其2024年的成交金額占比達到40%，成交宗數(shù)占比為45%，穩(wěn)居市場首位。與2023年辦公資產(chǎn)類別中自用買家占據(jù)絕對主導(dǎo)地位有所不同，隨著資產(chǎn)價格逐漸向市場合理水平回歸，2024年辦公資產(chǎn)類別中有三分之一的交易出于投資目的，反映出市場對上海未來資產(chǎn)價值的積極預(yù)期。
從資金來源來看，外資占投資交易比重從2023年的6%上升至2024年的12%，呈現(xiàn)出較為積極的回歸態(tài)勢。2024年外資主要聚焦于商業(yè)和長租公寓等資產(chǎn)類別。從投資目的來看，2024年投資占比高達70%，而自用占比為30%。市場更加偏向于投資主導(dǎo)，顯示出投資者對上海大宗資產(chǎn)增值潛力的信心。
校對：蘇煥文
