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1月9日，中指研究院發(fā)布的2024年融資盤點(diǎn)顯示，2024年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資5653.1億元，同比下降18.4%。房地產(chǎn)行業(yè)融資于2021年下半年進(jìn)入下行周期，融資規(guī)模大幅回落，2024年延續(xù)了下降態(tài)勢(shì)。其中，信用債同比下降18.5%，海外債同比下降69.5%，ABS同比下降13.6%，海外債在低水平上繼續(xù)下降，信用債成為融資絕對(duì)主力，ABS融資占比超三分之一。從單月來看，9月以來，在上年低基數(shù)影響下，債券融資總額單月同比連續(xù)回正，房企融資略有回暖，其可持續(xù)性有待觀察。

從融資結(jié)構(gòu)看，2024年房企信用債是融資主力，ABS發(fā)行占比提升。報(bào)告顯示，2024年，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為3448.5億元，同比下降18.5%，占總?cè)谫Y規(guī)模的61.0%，與上年基本持平。平均發(fā)行期限3.16年，其中發(fā)行期限在3年以上的占比45.7%，比上年增加3.7個(gè)百分點(diǎn)，期限有所延長(zhǎng)。其中，混合所有制和民營(yíng)房企信用債發(fā)行期限有所延長(zhǎng)，3年以上債券發(fā)行總額占比明顯提升，新城、新希望、金輝、卓越、美的置業(yè)等均成功發(fā)行5年期中票，為其債務(wù)期限結(jié)構(gòu)改善提供了有利條件。

從發(fā)行結(jié)構(gòu)來看，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國(guó)企為主，年內(nèi)央國(guó)企發(fā)行占比已超90%，較上年上升2.5個(gè)百分點(diǎn)；民企和混合所有制企業(yè)發(fā)行占比下降。2024年，民企發(fā)債仍保持低水平，從發(fā)行企業(yè)來看，2024年發(fā)債民企和混合所有制企業(yè)為8家，較上年有所減少，基本是規(guī)模較大尚未出險(xiǎn)的企業(yè)。

中指研究院認(rèn)為，當(dāng)前，信用債發(fā)行渠道仍向優(yōu)質(zhì)房企敞開，但總體受益企業(yè)數(shù)量相對(duì)有限。9月，央行在發(fā)布會(huì)上提出，將“金融16條”政策由2024年底延長(zhǎng)至2026年底。支持民營(yíng)房企發(fā)債融資仍將持續(xù)實(shí)施，有助于企業(yè)豐富融資渠道，特別是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，部分聚焦核心城市、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企或?qū)⒙氏仁芤?，因而獲得更豐富的資金支持。

2024年，ABS融資規(guī)模為2137.6億元，同比下降13.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模37.8%，較上年上升2.1個(gè)百分點(diǎn)；平均發(fā)行期限為9.85年，期限明顯延長(zhǎng)。從單月來看，上半年，ABS月均發(fā)行規(guī)模僅150億元左右，下半年，ABS發(fā)行步入正軌，月均發(fā)行規(guī)模兩百億元以上，10月發(fā)行規(guī)模略有下滑，年末發(fā)行規(guī)模再次回升。

中指研究院認(rèn)為，當(dāng)前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等金融工具持續(xù)落地，為購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等持有物業(yè)提供了寶貴的退出渠道，持有物業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)全周期的金融閉環(huán)更加完善。持有型物業(yè)在行業(yè)下行階段，成為房企盤活資產(chǎn)、補(bǔ)充資金的重要手段，房企同時(shí)也能從多元化經(jīng)營(yíng)中受益，逐漸改變經(jīng)營(yíng)模式，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

海外債方面，2024年，房企海外債發(fā)行規(guī)模僅為69.0億元人民幣，同比下降69.5%，占總?cè)谫Y規(guī)模的1.2%，較上年下降了2.0個(gè)百分點(diǎn)；平均發(fā)行期限2.50年，發(fā)行期限均為3年以下，期限偏短，房企難以從境外獲得長(zhǎng)期資金支持。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，2024年融資政策持續(xù)寬松，但債券融資規(guī)模仍在下降通道，市場(chǎng)復(fù)蘇的不確定性增加了投資人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的疑慮，也使得企業(yè)對(duì)新增融資采取謹(jǐn)慎態(tài)度，融資規(guī)模仍在縮減中。

“明年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍面臨挑戰(zhàn)，企業(yè)還應(yīng)提前籌劃現(xiàn)金流，充分利用各類融資政策支持以增加資金流入。積極利用項(xiàng)目白名單機(jī)制、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、支持房企發(fā)債、定增、公募REITs和持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等融資政策，多渠道拓展融資現(xiàn)金流入，或可進(jìn)行存量債務(wù)展期、借新還舊?！彼硎尽?/p>