中國基金報
基金君
2024-12-22 07:54
編者按：近期，A股房地產(chǎn)板塊悄然啟動，短短15個交易日，房地產(chǎn)指數(shù)漲幅超過25%。上周五，隨著多項重磅利好政策的出臺，地產(chǎn)股再掀漲停潮。證券時報·數(shù)據(jù)寶全面梳理房地產(chǎn)板塊各大數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，無論是政策面、基本面，還是資金等技術(shù)面，都已發(fā)出向好信號。
證券時報記者 張娟娟 劉俊伶
5月17日，房地產(chǎn)市場迎來重磅利好。
當日，全國切實做好保交房工作視頻會議在北京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議并講話。何立峰強調(diào)，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。
與此同時，房地產(chǎn)信貸政策進一步優(yōu)化。中國人民銀行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例，明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同日，中國人民銀行還宣布自5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
多地迅速跟進落實。河南、江西、合肥、成都、蘇州、武漢等地發(fā)通知稱，下調(diào)公積金貸款利率，多地存量貸款2025年1月1日調(diào)整；北京、上海、廣州、深圳4個一線城市先后官宣下調(diào)個人住房公積金貸款利率。
寬松地產(chǎn)政策
利好A股走勢
利好政策的集中出臺，也在股票市場激起巨大反響。5月17日，主力資金大舉涌入地產(chǎn)股，A股房地產(chǎn)板塊全面爆發(fā)，并帶動上證指數(shù)大幅回升。港股方面，景瑞控股漲超230%，粵港灣控股、建業(yè)地產(chǎn)等個股均漲超40%。海外市場方面，中概股房多多漲超320%，高居中概股漲幅之首。
作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，過去5年來，房地產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)超7萬億元，占全國GDP比重6%左右。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對經(jīng)濟增長有顯著的推動作用。過去15年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化見證了經(jīng)濟的波動，其間房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了多次低迷，在寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)復蘇回暖，A股市場也迎來了階段上升期。
據(jù)證券時報·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，自2008年以來，我國政府推出了“4萬億投資計劃”（2008年）、“930新政”（2014年）、“330政策”（2015年）等與房地產(chǎn)相關(guān)的政策，政策推出后，股市大多迎來向上走勢。
比如2008年11月5日，國常會決定在未來2年內(nèi)投資4萬億元以刺激經(jīng)濟，其中對房地產(chǎn)的影響有：加快建設保障性安居工程；加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區(qū)改造等。政策推出當日，上證指數(shù)大漲3.16%，此后股市自底部逐漸走出陰霾，自2008年11月5日至次年8月3日，上證指數(shù)漲幅超過100%。
2015年3月30日，財政部、國家稅務總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，提出個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅，此前為5年。當日，上證指數(shù)大漲2.59%，自當年3月30日至6月12日，上證指數(shù)累計漲幅近40%，正值A(chǔ)股大牛市期間。
本輪調(diào)控政策出臺以前，全國多地已提前制定個性化住房政策。比如深圳5月6日發(fā)布通知，從分區(qū)優(yōu)化住房限購政策、調(diào)整企事業(yè)單位購買商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，5月6日至12日，深圳二手房簽約量超過1350套，環(huán)比增長200%以上。
14家A股房企
一季度負債率下降
自2020年以來，房地產(chǎn)行業(yè)公司整體利潤規(guī)模持續(xù)下滑，截至2023年年末，總資產(chǎn)超千億元的房地產(chǎn)上市公司（含A股、港股，其中港股按照總負債及總權(quán)益計算）有54家，基本上均為房地產(chǎn)開發(fā)公司；其中國有房企22家?？傎Y產(chǎn)超萬億元房企有4家，分別是萬科A、保利發(fā)展、綠地控股及華潤置地，其中萬科A總資產(chǎn)超過1.5萬億元，截至2024年一季度末仍有1.46萬億元。綠地控股總資產(chǎn)1.19萬億元，截至2024年一季度末，其總資產(chǎn)略有上升。
央企中國海外發(fā)展和招商蛇口總資產(chǎn)均超過9000億元，其中招商蛇口今年一季度末總資產(chǎn)提升超百億元。
總資產(chǎn)超千億元的房企中，萬科A、保利發(fā)展、新城控股等14家A股公司今年一季度末資產(chǎn)負債率較去年年末有所下降，國有企業(yè)占比五成。
20家房企
2024年業(yè)績預期被上調(diào)
隨著利好政策的推出，各大機構(gòu)相繼對房地產(chǎn)公司上調(diào)評級、上調(diào)業(yè)績目標。
據(jù)數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，與2024年一季度末相比，最新綜合評分（截至5月17日）獲上調(diào)的房地產(chǎn)公司有18家，包括天地源、南京高科、棲霞建設、特發(fā)服務等，4家公司均屬于地方國企，后3家公司評級由一季度末的“買入”上調(diào)至當前的“增持”。
事實上，自房地產(chǎn)板塊開啟反彈以來，機構(gòu)對行業(yè)個股關(guān)注度明顯增加。4月25日至今，合計17只房地產(chǎn)股獲得機構(gòu)“買入”評級，保利發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份評級機構(gòu)家數(shù)超過10家。另外，我愛我家、萬業(yè)企業(yè)獲得機構(gòu)首次關(guān)注并推薦。
與此同時，20家公司同期獲機構(gòu)上調(diào)2024年凈利潤增幅預測值（一致預測），其中港股有7家，包括金茂服務、美的置業(yè)、華潤置地等，不過它們2024年凈利潤增幅目標值均較低。A股公司有13家，根據(jù)預測增幅判斷，其中5家公司2024年凈利潤將扭虧為盈，分別是天地源、棲霞建設、大悅城、華僑城A及首開股份。2024年3月31日，華聯(lián)控股獲機構(gòu)一致預測凈利潤增幅4.59%，5月17日獲機構(gòu)一致預測凈利潤增幅高達264.42%。
另外，最新獲機構(gòu)一致預測業(yè)績增幅的公司中，僅有少數(shù)公司凈利潤略有下滑，其余公司或在2024年表現(xiàn)出強勁的業(yè)績反彈局面。
成交量明顯放大
地產(chǎn)股換手率創(chuàng)8年新高
在政策支持下，地產(chǎn)股日益受到投資者的青睞，成交明顯放大。5月17日，房地產(chǎn)行業(yè)成交額達到542.64億元，為2023年以來最高單日成交額，行業(yè)指數(shù)更是以7.37%的漲幅遙遙領(lǐng)先。拉長線來看，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)13個交易日單日成交額超過百億元，其間，行業(yè)指數(shù)累計上漲27.84%，整體放量上漲。
房地產(chǎn)行業(yè)成交活躍，也體現(xiàn)在換手率上。以總市值加權(quán)平均計算行業(yè)整體換手率，5月17日換手率達到4.92%，創(chuàng)下2016年以來新高，交易活躍度大幅提升。歷史上來看，2016年以來，房地產(chǎn)行業(yè)共有20個交易日換手率超過3%，高換手率的日期多數(shù)大漲，當日平均上漲2.23%。另外，房地產(chǎn)行業(yè)普遍在3月至5月年報發(fā)布前后較為活躍，其次是7月至8月半年報發(fā)布節(jié)點。
房地產(chǎn)行業(yè)成交活躍，地產(chǎn)股成為了龍虎榜的?？汀?shù)據(jù)顯示，今年以來房地產(chǎn)行業(yè)個股共上榜龍虎榜200次，4月25日反彈以來上榜70次，占總數(shù)比例達到35%。按月份來看，5月僅過去10個交易日，房地產(chǎn)行業(yè)個股上榜龍虎榜次數(shù)已達到52次，僅次于2月。
三類資金共同加倉地產(chǎn)股
政策的持續(xù)加碼，為行業(yè)注入“強心劑”，也極大增強了投資者的信心。從房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)反彈開始，多路資金持續(xù)凈流入A股地產(chǎn)股。據(jù)數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，自4月25日以來，主力資金累計凈流入房地產(chǎn)行業(yè)達到48.84億元，其中4月29日、5月10日凈流入超過20億元，而年初至4月24日凈流出172.1億元，主力資金回流明顯。
相比之下，杠桿資金對房地產(chǎn)個股布局更早。數(shù)據(jù)顯示，自2月19日以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資資金轉(zhuǎn)變?yōu)閮袅魅?，至今累計凈流?6.95億元，其中萬科A、華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、萬通發(fā)展、城建發(fā)展融資凈買入均在1億元以上。
房地產(chǎn)行業(yè)的成交活躍也吸引了外資參與。數(shù)據(jù)顯示，4月25日以來，陸股通對房地產(chǎn)個股的持有數(shù)量明顯上升，最新達到25.68億股，較年內(nèi)低點增長了15.57%。行業(yè)龍頭多次進入北上資金前十大活躍個股榜單中，如保利發(fā)展5月17日獲北上資金凈買入超5億元。
機構(gòu)普遍看好新政效果
機構(gòu)普遍看好近期房地產(chǎn)政策，稱存量房產(chǎn)有望快速消化，首付比例降低激活居民購房需求，房地產(chǎn)行業(yè)加速復蘇。
中信建投證券認為，從需求端來看，一線城市相繼放松限購，杭州、成都等核心二線城市全面取消限購，首付比例、貸款利率下調(diào)至歷史最低水平；從供給端來看，限制庫存過高城市新增土地出讓，采取收購存量住房、“以舊換新”等手段積極盤活存量。在政策的支持下，房地產(chǎn)市場活躍度有望持續(xù)提高，基本面有望筑底。
海通證券認為，后階段或會有更多穩(wěn)需求、去庫存、降供給政策出臺，有利行業(yè)長期健康穩(wěn)定。當前房地產(chǎn)板塊整體估值水平過低，優(yōu)質(zhì)公司競爭力將逐步呈現(xiàn)。
中國銀河證券表示，在政策密集出臺的利好效應下，投資者情緒有望提振，給A股市場帶來脈沖行情。同時，地方政府購買待售房屋等舉措，有助于房地產(chǎn)去庫存推進，房地產(chǎn)去庫對于國內(nèi)經(jīng)濟的壓制力量有望緩解，也為A股市場基本面提供一定支撐作用。
（本版專題數(shù)據(jù)由證券時報中心數(shù)據(jù)庫提供）
