券商中國
裴利瑞
2024-12-22 07:54
證券時報記者 張一帆
被冠以“前所未見”“史無前例”等積極評價的保交房配套政策，通過調(diào)低首付比例下限、降低貸款利率等措施，大大激發(fā)了購房者的熱情。簽單、擁擠、客滿……剛剛過去的這個周末，證券時報記者實探北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、合肥、武漢、鄭州、成都、天津、西安等十余城樓市看到，各地樓市迎來久違的熱鬧。同時，賣方火力全開，積極把握政策熱度，堅持前期去化策略，全力促進成交轉(zhuǎn)化。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，新一輪樓市政策趨勢十分明朗，市場化交易是消化存量最主要的方式，在“因城施策” 框架下，各地需求側(cè)政策要“應出盡出”。同時，同樣在5月17日提出的保障性住房再貸款、收回存量土地等去庫存政策盡快落地見效也值得期待。
“降門檻”推升買方熱情
“我好久沒見到售樓處有這么多人了！”5月19日上午，在南京市江北新區(qū)一家樓盤售樓處，工作人員吳飛告訴證券時報記者，該樓盤已經(jīng)“清靜”大半年了，從18日開始，客戶突然就擠滿了售樓處，雖然公司有所準備，但是此前對政策影響力的預估顯然還是保守了。
“你看我們的微信群，領導一直在喊，又有客戶被銷售人員冷落了，實在沒辦法，接待不過來?！痹趨秋w的手機上，記者看到，短短十幾分鐘，公司領導在微信群里發(fā)言多次，一直提醒有客戶沒人接待，并要求大家提高工作效率。
讓購房者熱情快速釋放的，是此次樓市新政中由降首付比例、降房貸利率下限、降公積金貸款利率“三箭齊發(fā)”共同構(gòu)成的“降門檻”政策。其中，首套住房商貸、二套住房商貸最低首付款比例分別調(diào)整為不低于15%、不低于25%，創(chuàng)造了歷史最低的首付比例。
公積金貸款利率下調(diào)是這一系列組合拳中最快落地的一項，包括“北上廣深”在內(nèi)的一批城市均已宣布執(zhí)行，確保繳存人第一時間享受到政策優(yōu)惠。以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元。購房人得到的好處是實實在在的。
“如果您是首套房，首付比例就只要15%，而且公積金貸款利率也已經(jīng)落實下調(diào)，這比例都是之前沒有的，現(xiàn)在上車最合適了?！?月18日，當記者來到鄭州市一家售樓處時，銷售人員熱情介紹了最新的優(yōu)惠條件，這是他們前一天晚上剛剛統(tǒng)一擬定的銷售口徑。以該項目現(xiàn)房銷售的最大戶型為例，總價約380萬元的房款，首付僅需50多萬元，剩下200多萬元的貸款中，通過公積金貸款和商業(yè)貸款組合償付，購房者商貸每月償付壓力在萬元以下。
在廣州市天河區(qū)一處樓盤的售樓處入口，寫著“抓住1.5成首付的窗口期，越中心越值得”的紅底白字巨幅展示牌撲面而來，直接明了地呈現(xiàn)了三大“降門檻”政策?！斑@是我們在樓市新政公布后連夜趕制的。”在看房者中穿梭的工作人員匆忙告訴記者，“比起前幾個周末，今天（5月18日）來售樓處看房的客戶明顯多了不少。”
記者看到，廣州天河一售樓處的洽談席位座無虛席，不少家庭“拖家?guī)Э凇眹@著沙盤品評選房。往日，記者在這一售樓處常見的“一對一”服務此時顯得格外奢侈，當日大多情況是由一位工作人員帶領著五六位看房客戶共同參觀介紹。
在合肥，34℃的暑天也不及看房者的熱情，記者在華潤城建望云售樓處同樣看到了絡繹不絕的來訪客戶和幾乎座無虛席的接待區(qū)?！吧衔缫呀?jīng)接待了5組客戶，嗓子都快啞了。我們售樓處有十幾個置業(yè)顧問，平時足夠應付來訪，今天（5月18日）壓根忙不過來?！焙戏蕿I湖望云一名置業(yè)顧問告訴記者。同位于濱湖區(qū)的偉星濱江道，5月18日一天來訪客戶80組，最高1小時接待20組。
記者來到成都錦江區(qū)南三環(huán)的一處樓盤時正值晌午時分，前來咨詢的購房者在售樓中心門外排隊入場——開發(fā)商采取了限流措施。樓盤銷售人員對記者表示，由于地段、配套、價格等優(yōu)勢，該項目在成都關注度一直比較高，加之近期限購政策解除，前來售樓中心了解情況的購房者增加明顯。目前，已經(jīng)取證房源只剩下幾十套，每天都有簽約成交。
在深圳，記者的朋友圈被各個項目集中發(fā)布的喜報刷屏。5月18日，位于深圳寶安中心區(qū)的住宅新盤鴻榮源胤璇開盤結(jié)果出爐，129套房源銷售126套，僅剩3套房源待售，幾近“日光”，去化率98%，開盤銷售額達14.9億元。新政首夜，深圳有樓盤24小時不打烊、通宵賣房，半夜11點、12點，營銷中心依然燈火通明。各樓盤銷售文案，均以樓市新政為噱頭，有項目承諾“喜迎新政，首付不降，30天無理由退房”。
新房市場被激活，前期已經(jīng)升溫的二手房市場更為活躍。
“今天有一段時間平臺直接崩潰了，我們判斷是訪問量過大、服務器過載導致的。”合肥濱湖區(qū)一位貝殼房產(chǎn)中介告訴記者，該門店5月18日帶看了10組客戶，比平時周末多一倍，“能感覺到客戶對政策的關注度很高，目前已經(jīng)有將近10個客戶向我詢問新政的落地情況了?！?/p>
深圳一位二手房中介透露，在5月17日當晚各地產(chǎn)中介都已經(jīng)開始行動，梳理客戶名單，給業(yè)主打電話問要不要賣房，給看房者信息確認要不要趕緊下單。他告訴記者，“晚上12點，家里人都睡了，我還在微信里同步回復幾個客戶的咨詢，敲定買房意向，半夜跟業(yè)主反饋，溝通雙方意圖?！?/p>
“存量去化”賣方保持理性
雖然地產(chǎn)商、地產(chǎn)中介等“賣方”群體加班加點積極把握新政熱度，但他們普遍認為被激活的購房者多是前期已有意向的剛需群體，買房者仍傾向于繼續(xù)保持既定的“降價去化”策略。
“合肥樓市新政在5月上旬就開始放風，積壓了很多觀望客戶，現(xiàn)在政策落地，前期觀望的客戶都出來看房了。”一位長期觀察合肥樓市的資深業(yè)內(nèi)人士表示，等這批客戶的需求釋放完畢，才是驗證市場熱度的窗口期。
積壓需求的集中釋放，這一觀點幾乎是各地銷售人員對剛剛過去周末的共識。武漢一名置業(yè)顧問一邊喜滋滋地抱怨“今天接待了近10組客戶，嗓子都要冒煙了”，一邊向記者指出，“其實這都是去年下半年以來堆積的客戶需求”。北京一名置業(yè)顧問也觀察到，“雖然近期客戶量有所上升，但其實除了上學和落戶的剛需，意向買房客戶大部分在觀望?！?/p>
在新政發(fā)布次日，5月18日開盤的南京中建源上九里項目，開發(fā)商借政策熱度推出了大幅優(yōu)惠活動，熱門戶型幾乎當日就完成去化，部分房源當天購房者需要“搖號”才能買到。“這在南京都多久沒見到了，這兩年可能少數(shù)特別高端的項目，由于房源稀缺還有搖號的時候，像源上九里這種項目很難想象還需要搖號。”南京貝殼工作人員楊陽告訴記者。
“打折就賣得動，不打折就賣不動”，武漢硚口區(qū)一樓盤的置業(yè)顧問直白地告訴記者，該樓盤的價格從1.7萬元/平方米下調(diào)到1.4萬元/平方米左右。事實上，自“五一”假期結(jié)束后的第一個工作日武漢市發(fā)布新版“漢十條”之后，武漢部分新盤的人氣就已經(jīng)提升，央行政策的調(diào)整讓不少之前看過該樓盤的客戶重新來踩盤，他這個周末接待的客戶量比上個月同期翻了一番。
“降價”也幫助成都天府新區(qū)的海倫堡玖悅府沖上本地樓市熱榜。海倫堡曾經(jīng)是成都的網(wǎng)紅樓盤，樓盤銷售價格一度達到2萬元/平方米以上。不過，記者在現(xiàn)場了解到，目前該樓盤售價為1.4萬元/平方米，個別房源單價降幅達到6000元/平方米?，F(xiàn)場銷售人員表示，因為是尾盤原因，開發(fā)商要回籠資金，才給出了如此大的優(yōu)惠幅度。通過近日的促銷，效果顯著，目前已經(jīng)僅剩下20來套房源。
在廣州，各樓盤也普遍繼續(xù)保持前期的優(yōu)惠政策。事實上，在記者采訪的一處樓盤，銷售人員還向記者私下發(fā)送了一條特價房源的消息，稱該樓盤近期在此前促銷的基礎上又給到了額外的折扣，個別房源的單價已經(jīng)下降至“5”字頭。而在去年該項目開盤之初，項目均價還在8.5萬元/平方米的水平。
一家大型房企廣州區(qū)域負責人告訴記者，當前開發(fā)商的任務重心還是去化，對于政策帶來的熱度提升，開發(fā)商顯然是樂見的，但也不會貿(mào)然坐地漲價?！艾F(xiàn)在還是買方市場，貿(mào)然漲價對客戶而言觀感太差，而且現(xiàn)在各大項目競爭激烈，漲價無異于將客戶推向別的項目?！?該負責人明確表示。
相比存在去化、資金回籠壓力的地產(chǎn)商，部分二手房業(yè)主出現(xiàn)了一些看漲、惜售的心態(tài)。“這兩天不少二手房業(yè)主都開始重估自家樓盤價值，不再一味降價拋房，有的甚至直接撤房不賣了?！?南京的一名中介告訴記者，“比如南京河西南的天鵝堡花園，我一直在幫業(yè)主賣一套建面約161平方米二手房，前期掛牌價700萬元出頭，已經(jīng)算是該樓盤這個戶型最便宜的價格了，昨天業(yè)主告訴我，把房子撤下來，暫時先不賣了。”
不過，多數(shù)中介還是建議二手房業(yè)主理性行事?！斑@個時候漲價是不明智的，對于一些掛牌價偏高的業(yè)主，我們還會勸他們下調(diào)一些價格，趁這個時機盡快脫手?！币晃恢薪槿耸扛嬖V記者。
去庫存政策要應出盡出
4月30日，中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。在5月17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議上，國務院副總理何立峰強調(diào)，繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。
國家統(tǒng)計局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，全國商品房待售面積7.45億平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從已取預售證未售庫存來看，截至2024年4月末，50個代表城市商品住宅可售面積3.36億平方米，按近12個月月均銷售面積計算，可售庫存出清周期為20.6個月，已達到上一輪“去庫存”以來出清周期的高點。在四個一線城市中，除上海外的“北、廣、深” 庫存出清周期也均超過了20個月。
中信證券團隊解讀稱，順利實現(xiàn)保交房的前提是房價企穩(wěn)，房價企穩(wěn)的關鍵是消化存量房源，消化存量房源的最有效辦法是推動市場交易復蘇，鼓勵合理置業(yè)需求釋放。正因為市場化交易仍然是消化存量最主要的方式，這需要配合需求側(cè)政策“應出盡出”。
事實上，與前期樓市政策釋放較多的二線城市相比，周末一線城市樓市的表現(xiàn)相對冷靜，或與當?shù)貥鞘姓呷韵拗戚^多不無關系。
在北京，一線銷售人士告訴記者，“周末看房的人確實多了，但目前對成交影響不大。” 在上海，新政出臺后，看房客相對多了，也表達了認購意向，但下單仍在等待政策落地?！澳壳埃虾Ｊ滋追可藤J利率為3.85%，南京等城市已降低到3.45%。上?，F(xiàn)在購買首套首付比例還是三成，即便后續(xù)降到15%還款壓力也很大，商貸利率的下調(diào)才能實實在在地降低購房成本?！庇匈彿空呓忉屃俗约旱挠^望情緒頗具有代表性。
首付比例方面，去年8月，央行將全國層面最低首付比例政策統(tǒng)一為首套房20%、二套房30%之后，多數(shù)城市均已選擇執(zhí)行20%、30%底線政策，不過北上廣深等8個城市首付比例仍然較高，上海二套房保持五成首付。利率方面，截至4月末，全國343個城市中已經(jīng)有67個取消首套房貸率下限，4月個人住房新發(fā)放貸款利率為3.7%，比上月低2個基點，處于歷史低位。不過，一線城市首套房商貸利率仍保持在3.85%左右水平。
“一線城市本身需求量是有的，未來一方面看本次金融政策組合拳會多大程度上在上海落地；另一方面關注原有的限制性政策是否會繼續(xù)定向?qū)捤?。政策都是靈活的，就看希望以什么力度來實施。具體實施的時間點可能比三四線城市晚一點，比如一兩周內(nèi)。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示。
此外，相較當下激活購房者熱情的“降門檻”政策，有相當部分的受訪房企人士對后續(xù)“保障性住房再貸款”、收回存量土地等去庫存政策的落地抱有更高期待?！氨据喺邔彿空呓甸T檻的力度確實超越預期，不過保障性住房再貸款政策的實施，將對樓市供需關系的影響更為立竿見影，或許對于房價企穩(wěn)有更大的幫助。”
“保障性住房再貸款”是新創(chuàng)設的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具。5月17日，央行副行長陶玲明確，保障性住房再貸款規(guī)模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
在2023年，央行曾設立了租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試通過直接收購、以舊換新等方式參與到存量房的去化過程中，初步統(tǒng)計目前各城市公布的計劃收購住房已超過1萬套。
今年4月，鄭州市即率先試行“賣舊買新、以舊換新”模式。貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)顯示，4月份鄭州新房成交量47.14萬平方米，折合3916套，成交量整體與上月保持持平，網(wǎng)簽均價結(jié)構(gòu)性上漲。貝殼研究院鄭州分院分析師認為，“二三季度改善需求充分釋放，不僅會體現(xiàn)在新房市場，二手房可能也超預期，從二季度開始改善需求會逐步接力市場?！?/p>
除了收購存量住房，閑置土地也將擁有新的回收途徑。在吹風會上，自然資源部副部長劉國洪表示，自然資源部準備出臺政策，明確支持地方政府以合理價格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地，或者收購司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地。
申萬宏源高級宏觀分析師屠強、王勝指出，相比于降首付、降息等直接刺激地產(chǎn)需求的政策，無論是“保交樓”直接穩(wěn)定房企信用融資，還是收購房企存量土地和房產(chǎn)等去庫存政策，甚至包括近期集中推動的房地產(chǎn)“以舊換新”，都是能最直接作用于房企流動性、穩(wěn)定供給的政策，有助于信用風險的緩和，進而緩和居民對于住宅交付的擔憂，將地產(chǎn)剛需和高額儲蓄逐步釋放，促進地產(chǎn)銷售回升。
（證券時報記者梅雙、王一鳴、曹晨、李映泉、陳英、李小平、唐強、劉茜、陳澄、葉玲珍、趙黎昀、劉燦邦、孫憲超、黃翔、王小偉也參與采寫）
