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首套房貸利率猛降。

樓市熱情持續(xù)低迷，各地新政持續(xù)接力，降標(biāo)準(zhǔn)、減成本依然是主要方向。近期，各地因城施策的相關(guān)舉措較為密集，南京、合肥、杭州等熱門城市的房貸新政引起市場(chǎng)關(guān)注。

銷售端恢復(fù)節(jié)奏緩慢，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的“定向降息”仍有預(yù)期。對(duì)于具體政策，考慮到進(jìn)一步引導(dǎo)5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）報(bào)價(jià)下調(diào)仍存在掣肘因素，不少分析認(rèn)為，下調(diào)各地首套及二套房貸利率下限依然是重要選項(xiàng)。

南京首套房貸利率又降了20BP

“（消息）是傳了好久了，目前已經(jīng)接到通知了，今天包括昨天下午開始新接（受理）的首套房貸申請(qǐng)，符合條件的就可以按照3.45%辦理了。”5月16日上午，一家國(guó)有大行南京某支行的工作人員確認(rèn)了當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下調(diào)的消息。同日，另一家股份行的南京當(dāng)?shù)毓ぷ魅藛T也表示，剛剛接到通知，當(dāng)天開始首套房貸利率又降了20BP。

這也是南京今年以來(lái)第二次主動(dòng)進(jìn)行房貸利率調(diào)整，此前1月該市首套房貸款利率下限由LPR-20BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP。按照上述銀行人士說(shuō)法，此次調(diào)整后的首套房最新利率水平為L(zhǎng)PR-50BP，利率下限再次向下突破。加上2月LPR下行25BP，今年以來(lái)南京市首套房貸利率由4%陸續(xù)調(diào)整為3.9%、3.65%、3.45%，累計(jì)下行55BP。

而在此之前，南京市已經(jīng)放松對(duì)首套房貸款資格的認(rèn)定，實(shí)操中只要貸款還清再購(gòu)房，就可以算作首套。另外，即使外地有房有貸，也不影響在南京的購(gòu)房資格認(rèn)定，只要在南京無(wú)房，都可以算作首套，享首套房貸款利率。

中指研究院南京分院高級(jí)分析師趙芊對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，此次首套房利率再次下降，對(duì)于即將購(gòu)買首套房的人而言，是實(shí)實(shí)在在直接利好，購(gòu)房成本直接降低，或?qū)?duì)后續(xù)市場(chǎng)注入一定的信心。

除南京外，近期還有多個(gè)熱門城市出臺(tái)新政，為購(gòu)房者減負(fù)。5月15日深夜和16日凌晨，合肥市人民政府官方微信號(hào)“合肥發(fā)布”及官網(wǎng)陸續(xù)掛出《合肥市關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知》（下稱《通知》），其中舉措包括動(dòng)態(tài)調(diào)整新發(fā)放首套住房貸款利率、優(yōu)化個(gè)人住房貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。

《通知》明確，在新建商品住宅銷售價(jià)格符合新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整條件時(shí)，及時(shí)按程序取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。各金融機(jī)構(gòu)可按照市場(chǎng)化、法治化原則，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，核查范圍僅限于購(gòu)房家庭所購(gòu)房屋所在縣（市）區(qū)、開發(fā)區(qū)。

事實(shí)上，自2022年末央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制（下稱“動(dòng)態(tài)機(jī)制”）以來(lái)，越來(lái)越多的城市對(duì)當(dāng)?shù)厥滋追坷氏孪揿`活調(diào)整。包括南京在內(nèi)的城市再次下調(diào)首套房貸利率，也被視為因城施策的有效體現(xiàn)。

根據(jù)央行一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，截至今年3月末，全國(guó)343個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，75個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，64個(gè)取消了下限。3月，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為3.69%，同比下降了0.45個(gè)百分點(diǎn)。

目前，這一趨勢(shì)還在加強(qiáng)。就在5月7日，河北唐山、秦皇島、廊坊三地同日宣布取消首套房貸利率下限。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，除南京外，江蘇常州、無(wú)錫等地近期也對(duì)首套房貸利率進(jìn)行了下調(diào)，其中常州首套房貸利率已經(jīng)降至3.25%。此前4月，央行江蘇省分行宣布，徐州、常州、南通、連云港、淮安、泰州6市在最近一個(gè)評(píng)估期內(nèi)達(dá)到動(dòng)態(tài)機(jī)制調(diào)整條件，自2024年4月19日起（含），階段性取消新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

存量調(diào)整也推進(jìn)，關(guān)鍵仍是扭轉(zhuǎn)預(yù)期

根據(jù)動(dòng)態(tài)機(jī)制規(guī)定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，其中價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

利率下限的動(dòng)態(tài)調(diào)整，加上LPR多次下行，主流房貸利率水平已經(jīng)處于歷史低位且持續(xù)刷出新低。就在今年3月，新發(fā)放個(gè)人住房貸款平均利率在結(jié)束了與新發(fā)放企業(yè)貸款利率的倒掛，重新回到企業(yè)貸款利率之下。

根據(jù)多個(gè)第三方統(tǒng)計(jì)平臺(tái)數(shù)據(jù)，3月百城首套主流房貸利率已降至3.6%以下，多個(gè)重點(diǎn)城市已經(jīng)進(jìn)入3.45%的時(shí)代。到了4月和5月，這一水平續(xù)創(chuàng)新低。除常州首套房貸降至3.25%外，近日還有媒體報(bào)道稱，湖南個(gè)別城市首套房貸利率最低可以做到3.2%甚至3.1%，與公積金貸款利率持平。

利率下限頻繁向下突破背后，一方面是各地積極落實(shí)動(dòng)態(tài)機(jī)制的體現(xiàn)，另一方面也反映了樓市持續(xù)偏冷。

以南京為例，記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，截至今年3月，該市新建商品住宅銷售價(jià)格已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月同比下降，環(huán)比下行周期則長(zhǎng)達(dá)11個(gè)月。合肥新建商品住宅價(jià)格自去年6月以來(lái)僅中間一個(gè)月為環(huán)比正增長(zhǎng)，同比表現(xiàn)也自今年1月起陷入負(fù)增長(zhǎng)。

若按照去年12月至今年2月口徑統(tǒng)計(jì)，70個(gè)大中城市中連續(xù)3個(gè)月同比、環(huán)比均呈下跌態(tài)勢(shì)的城市有39個(gè)，超過(guò)半數(shù)，同期價(jià)格同比、環(huán)比連漲3個(gè)月的只有上海、石家莊、西安三城。

從統(tǒng)計(jì)局和第三方平臺(tái)披露的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)回暖節(jié)奏依然緩慢。另?yè)?jù)央行數(shù)據(jù)，4月住戶新增中長(zhǎng)期居民貸款再次轉(zhuǎn)負(fù)，住戶貸款整體比上月減少5166億元，同比少增2755億元，環(huán)比、同比都呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中住戶短期貸款和中長(zhǎng)期貸款增速都有明顯下滑。

從各地舉措來(lái)看，目前除了新發(fā)放首套房貸利率持續(xù)處于下行通道，存量房貸利率調(diào)整政策的延續(xù)操作也是購(gòu)房人關(guān)注的重點(diǎn)。

近日，剛剛宣布全面取消限購(gòu)的杭州，因?yàn)榇媪糠抠J利率調(diào)整成為關(guān)注焦點(diǎn)。據(jù)《杭州日?qǐng)?bào)》5月15日?qǐng)?bào)道，在杭州房地產(chǎn)“5·9新政”放寬首套房認(rèn)定后，在杭州符合“首套標(biāo)準(zhǔn)”的存量二套房，房貸利率可轉(zhuǎn)為首套房利率，多家銀行表示已經(jīng)跟進(jìn)執(zhí)行。

5月16日，記者以購(gòu)房者身份咨詢某大行當(dāng)?shù)貍€(gè)貸工作人員，對(duì)方表示，相關(guān)轉(zhuǎn)換可以在手機(jī)銀行自主查詢操作，也可以咨詢經(jīng)辦行，屬于去年存量房貸利率調(diào)整政策的延續(xù)，硬性條件依然是貸款為2023年8月31日前發(fā)放、符合最新的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，具體需根據(jù)流程要求提供一定材料。

根據(jù)去年8月央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。此后，銀行業(yè)開啟了一輪存量房貸利率的密集置換。根據(jù)各銀行當(dāng)時(shí)設(shè)置的細(xì)則，購(gòu)房人的利率置換申請(qǐng)沒有明確截止日期。

穩(wěn)預(yù)期，仍是當(dāng)下不少專家建議的著力點(diǎn)。招聯(lián)金融首席研究員董希淼對(duì)記者表示，居民部門有效融資需求不足，是4月金融數(shù)據(jù)反映出的短板。下一步，應(yīng)加快落實(shí)4月30日中共中央政治局會(huì)議精神，“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回到平穩(wěn)發(fā)展的軌道上來(lái)，穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期。

4月30日召開的中共中央政治局會(huì)議提出，要靈活運(yùn)用利率和存款準(zhǔn)備金率等政策工具，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度，降低社會(huì)綜合融資成本。東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青在研報(bào)中分析稱，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，下一步政策面的重點(diǎn)之一仍是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“定向降息”。

“具體措施有兩個(gè)：一是引導(dǎo)5年期以上LPR報(bào)價(jià)較大幅度下調(diào)，二是下調(diào)各地首套及二套房貸利率下限，以此引導(dǎo)居民房貸利率較快下行。這是當(dāng)前扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸的關(guān)鍵一招。”王青說(shuō)。