證券時報網(wǎng)
曾劍
2025-01-05 12:33
2024年10月以來，熱點城市土拍市場持續(xù)活躍，最終帶動百強企業(yè)全年拿地總額同比降幅收窄。
中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2024年TOP100企業(yè)拿地總額9280億元，同比下降29.7%，相較2024年前11月降幅收窄1.8個百分點。其中，中海地產(chǎn)以688億元的權(quán)益拿地金額領(lǐng)跑行業(yè)，保利發(fā)展和華潤置地分別以583億元和543億元排在第二和第三位。
“2024年市場復(fù)蘇節(jié)奏較緩慢，多數(shù)房企拿地規(guī)模和力度都處于較低水平。同時，央企、國企及部分民營房企拿地仍保持一定投資規(guī)模?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，2020~2024 年，TOP100企業(yè)拿地總額總體呈下滑趨勢，2024年已不足2020年的三成，特別是民營房企拿地銳減，這與房地產(chǎn)市場下行、融資環(huán)境偏緊、民營房企違約事件頻發(fā)密切關(guān)聯(lián)?！拔磥?，如若不利于投資的因素消退，企業(yè)仍有望恢復(fù)拿地節(jié)奏?！?/p>
央國企仍是拿地主力
據(jù)中指研究院測算，2024年拿地金額TOP100企業(yè)中，央企、國企及地方國資的數(shù)量和金額占比超八成。其中，央企和國企拿地金額占比約50%，受銷售能力、融資能力、交付能力等多方面因素影響，拿地金額TOP10企業(yè)獲取土地資源的優(yōu)勢日益明顯。
記者注意到，今年以來“中建系”公司投資地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模呈明顯增長趨勢，中建壹品拿地規(guī)模升至行業(yè)第八位，中建智地、中建玖合、中建東孚、中建信和也進入房企拿地金額TOP100行列。
相較而言，拿地金額TOP100企業(yè)中，民營企業(yè)僅11家，拿地金額占比僅為8.5%。具體來看，龍湖集團、濱江集團等大中型民營企業(yè)仍繼續(xù)拿地，以滿足開發(fā)需要。其中，濱江集團2024年以219億元排在房企拿地金額榜第七位，龍湖集團以68億元排在第32位。
“隨著行業(yè)加快出清步伐，部分中小房企緊抓拿地窗口期，搶占土地資源以提升市場份額，如四川邦泰集團拿地額超百億元，保持較高投資規(guī)模；偉星房產(chǎn)、寧波江山萬里、湖南運達房地產(chǎn)則在各自的重倉城市積極拓儲?！眲⑺硎?。
在2024年房企全口徑新增貨值榜上，中海地產(chǎn)、華潤置地和保利發(fā)展分別以1777億元、1665億元和1293億元位列行業(yè)前三。同時，上述三家房企的權(quán)益新增貨值也均超過千億元，分別達到1577億元、1175億元和1188億元。其中，TOP10企業(yè)2024年全口徑新增貨值總額為9835.5億元，占TOP100企業(yè)的35.5%，新增貨值門檻為121億元。
熱點城市土拍熱度升溫
2024年以來，多個熱點城市進一步優(yōu)化土拍規(guī)則、容積率及計容規(guī)則，改善土地規(guī)劃設(shè)計條件和套型要求，支持高品質(zhì)住房建設(shè)，為房企打造“好房子”創(chuàng)造先決條件。
從一線城市開始，2024年就陸續(xù)有不限價地塊掛牌出讓。套型限制方面，3月，深圳發(fā)文取消“70/90”政策；8月，上海發(fā)文優(yōu)化“70/90政策”，調(diào)整套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)。隨著優(yōu)化后中小套型面積標準提升和供應(yīng)比例下調(diào)，更多大面積戶型產(chǎn)品進入新房市場，以適應(yīng)當下住房需求結(jié)構(gòu)變化、滿足改善性住房需求。
2024年8月15日，上海優(yōu)化土地出讓交易規(guī)則，對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”舉措，即熱門地塊不再單純采取“價高者得”模式，這意味著熱門地塊將進行兩輪競價及兩輪競高品質(zhì)建設(shè)標準。
從2024年四季度開始，上海、深圳、杭州、成都等熱點城市的土拍熱度持續(xù)升溫。
以杭州為例，2024年10月22日，杭州上城四堡七堡單元JG1402-36地塊成交溢價率達29%；2024年10月29日，杭州蜀山單元XS150201-73地塊成交溢價率達51%；2024年11月15日和11月20日，杭州蕭山奧體博覽中心、上城城東新城、西湖之江度假區(qū)3宗地塊成交溢價率均超30%；2024年12月19日，杭州北干東單元地塊成交溢價率達76.5%，喬司新城中心區(qū)地塊的成交溢價率為48.83%。
再看成都，2024年11月6日和11月15日，成都高新區(qū)桂溪街道、錦江區(qū)柳江街道兩宗地塊溢價率分別達到46.1%、44.4%。
在2024年11月27日的上海土拍中，浦東新楊思地塊觸達中止價，溢價率達40.4%，轉(zhuǎn)入“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)；在2024年12月30日的土拍中，徐匯龍華地塊觸發(fā)中止價，裝標競到7000元/平方米，配套公建競到1840平方米，成為繼新楊思地塊后上海第二宗觸發(fā)“雙高雙競”中止價的地塊。
在核心城市的土拍熱度之下，2024年12月全國住宅用地成交總價TOP10門檻值達到35億元，北京、深圳分別拍出一宗總價超百億元的地塊。其中，深圳市南山區(qū)粵海街道地塊以總價185.12億元排在榜首，刷新了深圳涉宅地塊成交總價紀錄，成交樓面價為70388元/平方米，溢價率達46.32%。
北京的百億元地塊則是豐臺區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目FT00-0613-0024地塊，成交總價為110.54億元，該地塊也是近年來北京首宗未設(shè)置地價上限和銷售指導(dǎo)價的地塊。此外，上海也有兩宗地塊入榜，總成交金額達86.9億元。
長三角城市群顯著領(lǐng)先
長三角地區(qū)在2024年依然表現(xiàn)最為亮眼，其TOP10企業(yè)的拿地金額穩(wěn)居首位，達到1848.4億元。緊隨其后的是京津冀和粵港澳大灣區(qū)，其TOP10企業(yè)的拿地金額分別為1258億元和919.3億元。
從企業(yè)維度來看，中海地產(chǎn)在四大城市群的拿地金額均入榜TOP10。具體來看，中海地產(chǎn)排在京津冀拿地金額首位（384億元）、長三角第十位（113億元）、粵港澳大灣區(qū)第四位（93億元）和中西部城市群第九位（50億元）。
此外，在長三角斬獲土地金額TOP3的企業(yè)分別為綠城中國、招商蛇口和濱江集團，邦泰集團則成為中西部拿地金額第一的企業(yè)。
從重點城市拿地TOP10房企的情況來看，央企、國企和地方國資仍是拿地主力，民企則主要在重點深耕區(qū)域補充土儲。如中海地產(chǎn)，在北京、上海、杭州、成都均進入拿地金額榜TOP10；保利發(fā)展、綠城中國、中國金茂均在3個城市位列拿地金額榜TOP10。濱江集團在“大本營”杭州穩(wěn)居拿地金額榜首位，建杭置業(yè)、興耀房產(chǎn)集團等房企深耕重點城市增加土地儲備。
從企業(yè)布局情況來看，據(jù)克而瑞觀察，各企業(yè)2024年拿地選擇高度趨同，投資更加聚焦和謹慎。一方面，房企布局城市進一步減少，從拿地金額TOP10企業(yè)中的全國性房企來看，沒有一家企業(yè)2024年投資城市超過20個。另一方面，一二線城市成為典型企業(yè)投資的首選，TOP10企業(yè)中有9家企業(yè)在一二線城市的拿地金額占比超過95%，越秀地產(chǎn)、濱江集團、中建壹品的拿地全部集中一二線城市。
對于2025年的土拍市場，劉水預(yù)測：“核心城市人口吸附力強，購房需求旺盛，市場或?qū)⒙氏戎沟胤€(wěn)，疊加頭部房企投資布局向核心城市集中，核心城市土拍市場或?qū)⒕S持一定活躍度，但整體土拍市場回暖仍需要銷售市場回暖支持?！?/p>
