證券時報
秦燕玲
2024-12-26 21:48
12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。
會議明確了2025年住房城鄉(xiāng)建設領域的五項重點任務：持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版，建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。
持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是明年住房城鄉(xiāng)建設工作的首要任務。為此，會議指出，一方面要著力釋放需求，將各項存量政策和增量政策落實到位，有效發(fā)揮住房公積金支持作用，加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模。另一方面著力改善供給，商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，要增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度。
中央經(jīng)濟工作會議提出“推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關基礎性制度”，在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，這項工作有了更明確的五項“任務書”，包括優(yōu)化和完善住房供應體系，推動建立要素聯(lián)動新機制，大力推進商品住房銷售制度改革，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管等。
圖片來源：本報記者 梁遠浩 攝
繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模
全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議肯定了今年房地產(chǎn)政策“組合拳”的作用，明確房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個月同比、環(huán)比雙增長。在保交房方面，已交付住房338萬套，完成既定目標；在防范化解房企風險方面，推動地級及以上城市全部建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，“白名單”項目擴圍增效。
房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，但止跌回穩(wěn)態(tài)勢還不穩(wěn)定。中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議沿用了這一政策表述，并將其作為明年住房城鄉(xiāng)建設工作的首要任務，從需求和供給兩端作進一步部署。
在需求端，會議明確了三大政策抓手：落實存量政策和增量政策、發(fā)揮公積金支持作用、加力實施城中村和危舊房改造。
會議指出，把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。
對此，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，預計明年核心城市限制性政策有望進一步優(yōu)化，北上深或繼續(xù)放松限購政策。此外，房貸利率、住房交易稅費、核心城市首付比例等均具備下降空間。
會議專門提及公積金，強調(diào)明年要有效發(fā)揮住房公積金支持作用。
據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年各地出臺公積金相關政策超400條，從提高公積金貸款額度上限、支持公積金付首付款、延長還款期限、優(yōu)化住房套數(shù)認定等方面優(yōu)化調(diào)整。陳文靜表示，預計公積金政策仍將是明年各地促進需求釋放的重要政策方向，如繼續(xù)提高公積金貸款額度、延長貸款期限等。明年公積金支持多孩家庭、人才等群體購房的力度或更大，全國層面降低公積金貸款利率也存在一定政策預期。
城中村和危舊房改造的市場關注度頗高。這次會議介紹，今年城中村改造擴圍至300多個城市，實施城中村改造項目1790個，建設籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套（間）。
今年10月住建部提出通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造的增量政策。中央經(jīng)濟工作會議明確，明年要加力實施城中村和危舊房改造，具體應該如何加力，這次會議給出更明確的答案：推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。
對此，陳文靜預計，2025年城中村改造的配套政策有望繼續(xù)完善，改造節(jié)奏或加快。隨著各項配套政策跟進落實，通過貨幣化安置的方式推進城中村改造，或將在2025年新房銷售中發(fā)揮實質性帶動作用，成為促進新房銷售止跌回穩(wěn)的關鍵舉措之一。
在供應端，會議繼續(xù)從完善“市場+保障”的住房供應體系展開部署。一方面，商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量。另一方面，以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實現(xiàn)安居。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，與今年相比，明年供給端政策的一大變化是重點圍繞盤活存量來進行。商品房領域更多要做好盤活存量工作，同時，要加大包括配售型保障房在內(nèi)的保障性住房供給的支持力度。
圍繞改善供給，陳文靜認為還有幾個側重點，一是落實專項債收購存量閑置土地政策，繼續(xù)完善相關配套政策，加速推動土地“去庫存”，改善市場供求關系及企業(yè)資金狀況；二是完善存量商品房收儲政策，在收購主體、收購價格和住房用途方面給予城市政府更大自主權；三是多措并舉盤活商辦用房，將存量商辦用房轉為租賃房或是重要方向。
“2025年，將是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)關鍵期，關鍵是前期部署的政策能否落地?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
改革完善商品住房銷售制度
李宇嘉表示，近期商品房市場出現(xiàn)積極變化，但止跌回穩(wěn)的基礎還需要夯實。在房地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大變化的情況下，舊模式難以為繼，要真正實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，需要轉向新模式。
中央經(jīng)濟工作會議明確，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關基礎性制度。全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議進一步明確了構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的五項重點工作。
具體來看，一是著力優(yōu)化和完善住房供應體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動建立要素聯(lián)動新機制，以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。三是大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預售資金監(jiān)管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序，切實維護群眾合法權益。
嚴躍進表示，房地產(chǎn)發(fā)展新模式是近幾年不斷被提及的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)在促進市場止跌回穩(wěn)和推動自身轉型過程中要重點把握的方向。
在構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中，優(yōu)化和完善住房供應體系被放在首位，政策延續(xù)前述“市場+保障”的供給端調(diào)控思路。在保障性住房方面，繼續(xù)圍繞發(fā)展保障性住房展開部署。在商品房市場，隨著人均住房面積增加、改善性住房需求凸顯，會議將增加改善性住房特別是好房子供給擺在更加重要的位置。
會議還將“建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子”列為明年住房城鄉(xiāng)建設工作的一項重點任務，明確要提高住宅建設標準，構建支持住房品質提升的制度體系，支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，推進老舊住宅更新改造，大力實施物業(yè)服務質量提升行動。
陳文靜表示，預計后續(xù)將有更多城市繼續(xù)優(yōu)化供給端政策，為“好房子”供給提供支持，本次會議強調(diào)支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，相關支持政策或將跟進落地。而“好房子”供應不斷放量，有望進一步引導改善性住房需求釋放，促進市場修復。
前不久，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國在解讀構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式重點時表示，要改革完善商品住房銷售制度，有力有序推進現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，優(yōu)化預售資金監(jiān)管，防范出現(xiàn)新的交付風險。本次會議再次對相關工作展開部署。
嚴躍進認為，預計明年預售制度將會有較大調(diào)整，調(diào)整的方向包括推進現(xiàn)房銷售和優(yōu)化預售資金監(jiān)管兩個方面。
