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王小偉
2024-12-26 19:27
多年來備受關(guān)注的商品房公攤面積問題，近期出現(xiàn)了新變化。12月以來，湖南省衡陽市、河北省張家口市先后宣布“取消公攤”或逐步推進“取消公攤”。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，取消公攤面積，意味著未來將能實現(xiàn)購房“所購即所得”，有利于減少信息不對稱所引發(fā)的糾紛，促進商品房銷售行為進一步規(guī)范。
所謂“公攤面積”，是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積。當前多地提出的“取消公攤”，主要是在住房銷售環(huán)節(jié)“取消公攤”或“調(diào)整為套內(nèi)建筑面積計算”。
長期以來，公攤面積存在一定的缺少標準、管理混亂等問題。由于行業(yè)對“公攤面積”缺乏約束性條款，導致一些開發(fā)商打著升級住房品質(zhì)的名義，不斷用寬敞的大堂、樓道、電梯間擴大公攤面積比例。不透明的計入方式和含糊不清的合同條款，容易導致購房者最終得房率低，由于小區(qū)物業(yè)費是根據(jù)房屋的建筑面積繳納，也在事實上增加了業(yè)主的后續(xù)維護成本。
公攤面積的存在，無疑推高了購房者的買房和使用成本，而按套內(nèi)建筑面積計價則能讓購房者更直觀地了解實際房價，有利于減少信息不對稱所引發(fā)的糾紛，促進商品房銷售行為進一步規(guī)范，購房“所見即所得”，既尊重了知情權(quán)，讓市場更透明，還擠掉銷售“水分”，降低購房交易成本，有助于穩(wěn)定消費預期，增強消費信心，預計后續(xù)將有更多城市跟進出臺相關(guān)規(guī)定。
其實，以建筑面積抑或是以套內(nèi)建筑面積來進行交易對購房成本并沒有太大影響。兩種算法下的房屋總價應該是相近的，只是單價會有所不同。但“取消公攤”并非一蹴而就，后續(xù)仍有配套工作要做，一方面，對于已經(jīng)完成售賣的房產(chǎn)，如何重新測繪和登記變更工作，事關(guān)已購房者的“公平”，是需要細致完成的后續(xù)工作；另一方面，“取消公攤”后，對于小區(qū)公共區(qū)域的權(quán)責劃分也應進一步明確，從小區(qū)管理角度看，公攤面積制度賦予業(yè)主對公共區(qū)域的權(quán)利和責任，如何界定權(quán)責，維護費用由誰來承擔，尚需明確的界定來保障小區(qū)的居住品質(zhì)。
取消公攤面積，意味著未來將能實現(xiàn)購房“所購即所得”。但好政策要落實好，配套管理制度也要跟上。譬如完善測繪規(guī)范，更新房屋計價標準，明確公攤部位管護責任等。盡管按套內(nèi)建筑面積計價，在總價不變的情況下，以無公攤面積計價，當然會顯得單位價格更高。但這不等同于房價上漲，只是計價單位發(fā)生了變化，而且由于擠掉了開發(fā)商上下其手的空間，反倒更有可能讓價格回落到真實價值，這有利于進一步增強購房信心，加速剛性和改善性購房需求的釋放，助推房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
本版專欄文章僅代表作者個人觀點。
