證券時報
陳雨康
2024-12-25 08:31
臨近年終，伴隨政策利好下樓市的日漸企穩(wěn)，土拍市場的熱度也逐漸攀升，各大城市的供地節(jié)奏不斷加快。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，12月全國將有3.8億平方米的土地迎來出讓截止時間，為年內(nèi)最高，24個重點城市計劃出讓含宅土地519宗，起拍總價超過2500億元。
其預(yù)計，在全年土地成交規(guī)模持續(xù)收窄的大趨勢之下，預(yù)計2024年12月將達(dá)到年內(nèi)月均值的3.5倍，創(chuàng)下歷史新高，創(chuàng)下年末土地成交“翹尾”的新紀(jì)錄。
從供應(yīng)城市角度來看，庫存壓力較大的城市，年末供地信心回升更明顯，如武漢、長春、無錫等消化周期在20個月以上的城市。
供地節(jié)奏保持相對平穩(wěn)的，則多為去化壓力較低，或土地投資熱度本身較高的城市，如一線城市中的北京，12月出讓土地底價132億元，僅為年內(nèi)平均流速的60%；上海計劃出讓土地底價219億元，也僅為年內(nèi)平均流速的1.7倍。
浙商證券研究指出，當(dāng)前土地市場熱度提升，一方面因為部分典型房企在年內(nèi)投資強(qiáng)度較低（2024年前11 月百強(qiáng)房企拿地銷售比降至0.16，2020年則為0.37），需要補(bǔ)充貨值；另一方面是因為在優(yōu)質(zhì)地塊熱度提升的帶動下，土地市場成交規(guī)模和熱度呈現(xiàn)出點狀回暖跡象。
從近期拿地房企的性質(zhì)來看，央國企為主的拿地格局雖未改變，但民營房企的身影逐漸增多。
尤其在近一周以來的土拍當(dāng)中，民營房企在杭州、三亞、成都等幾個城市的表現(xiàn)十分搶眼，掀起了一波土拍高潮。
12月19日，杭州今年第二十批住宅用地完成出讓。根據(jù)成交結(jié)果，位于蕭山區(qū)和臨平區(qū)的兩宗地塊均以高溢價成交，共計收金25.92億元。
其中，蕭山區(qū)的北干東單元地塊XSCQ20A - 14地塊的競拍尤為激烈，最終經(jīng)過70輪競價，由杭州本土民營房企海威置業(yè)和中天美好聯(lián)合以18億元總價拿下，成交樓面價3.71萬元/平方米，刷新了蕭山區(qū)涉宅用地成交樓面價TOP2位置，溢價率高達(dá)76.50%，也刷新了今年杭州土地市場的最高溢價率紀(jì)錄。
12月20日，三亞中心城區(qū)的控規(guī)HP04-07-01/02/03A住宅用地競拍，歷經(jīng)1064輪競價、16小時舉牌，最終成交，溢價率達(dá)到了59%，該地塊面積為49畝，成交樓面地價約19785元/平方米，一舉成為三亞的新“地王”。
據(jù)悉，競得人為海南億和金盛實業(yè)有限公司，成立于2017年，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)。天眼查數(shù)據(jù)顯示，該公司的大股東為新疆黑山露天礦有限公司，持股比例達(dá)到53.5%。
“民企敢于高溢價下場拿地，說明其在資金運作方面具有較高的靈活性。同時，也說明在近期一系列政策的支持下，樓市的回暖給這些房企很大的信心，代表了市場新的希望”，業(yè)內(nèi)人士對界面新聞表示。
據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，今年9月-11月期間，全國30個重點城市土地成交中，至少有12宗地塊被民企高溢價競得（溢價率超過20%），這些高溢價地塊主要分布在成都、杭州、西安、合肥等城市，高溢價成交的土地多以10億元以下地塊為主。
“這也從側(cè)面也反映出，即便是高溢價拿地，控制整體土地成本依然是當(dāng)前民營房企拿地的重要準(zhǔn)則”，CRIC研究表示。
此外，政策端上，近期土地政策和土拍規(guī)則的持續(xù)優(yōu)化，也提振了房企的信心與積極性。
近日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則的通知》，自2024年12月13日起施行。通知明確，杭州新成交宅地均可以享受面積認(rèn)定新規(guī)，比如封閉式陽臺只算一半面積、開放式風(fēng)雨連廊不計容、用于滿足停車配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車空間不計容等。
除杭州以外，此前已有深圳、廣州、成都、貴陽等超20余城市出臺了相關(guān)新規(guī)，其中包括支持地方政府用專項債回收土地、下調(diào)容積率，提高拓展面積比例等多個方面，減輕房企開發(fā)成本，給予利好支持。
