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“公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）底層資產(chǎn)的估值不僅關(guān)系到發(fā)行階段的產(chǎn)品定價(jià)以及投資者回報(bào)，還影響不動(dòng)產(chǎn)交投市場(chǎng)的公允性和透明性?！?2月19日發(fā)布的《2024中國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展白皮書(shū)》（以下稱白皮書(shū)）建議監(jiān)管部門(mén)應(yīng)會(huì)同行業(yè)協(xié)會(huì)制定統(tǒng)一的底層資產(chǎn)估值標(biāo)準(zhǔn)和指南，在估價(jià)時(shí)不應(yīng)局限于單一的方法。

該份白皮書(shū)由上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院（以下稱高金）聯(lián)合上海城創(chuàng)投資管理股份有限公司（以下稱城創(chuàng)投資）和東方證券共同編制。白皮書(shū)旨在為我國(guó)REITs常態(tài)化發(fā)行及高質(zhì)量發(fā)展提供建設(shè)性的意見(jiàn)和建議，推動(dòng)我國(guó)REITs市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。

白皮書(shū)顯示，截至2024年11月30日，我國(guó)公募REITs產(chǎn)品已上市51只，4只產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募，發(fā)行總規(guī)模約1500億元，其中擴(kuò)募總規(guī)模約50億元。2024年中國(guó)REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)，公募REITs底層資產(chǎn)形態(tài)持續(xù)擴(kuò)展，首批擴(kuò)募項(xiàng)目相繼落地，多層次REITs市場(chǎng)不斷升溫，REITs治理能力愈發(fā)受到關(guān)注，REITs的ESG實(shí)踐逐漸興起。

“目前，我國(guó)多層次REITs市場(chǎng)正在逐步發(fā)展壯大，公募REITs與私募REITs產(chǎn)品相互補(bǔ)充，正逐漸形成多層次、多品種相互協(xié)同發(fā)展的市場(chǎng)格局。”白皮書(shū)指出，但我國(guó)REITs市場(chǎng)仍屬于新興市場(chǎng)，與成熟的國(guó)際REITs市場(chǎng)相比仍有差距。

城創(chuàng)投資董事兼總經(jīng)理、創(chuàng)始人滕國(guó)緯表示，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模約10萬(wàn)億美元，是中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)體量的2倍，而美國(guó)公募REITs和私募REITs市場(chǎng)體量在4萬(wàn)億美元，則是中國(guó)多層次REITs市場(chǎng)體量的約70倍，“中國(guó)待盤(pán)活的存量資產(chǎn)體量巨大，多層次REITs市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆暋薄?/p>

在滕國(guó)緯看來(lái)，我國(guó)REITs市場(chǎng)亟需解決公募REITs與私募REITs的銜接問(wèn)題，“公募REITs要持續(xù)地?cái)U(kuò)募發(fā)展，離不開(kāi)私募REITs的前端儲(chǔ)備及培育合格資產(chǎn)；私募REITs要持續(xù)穩(wěn)定地孵化資產(chǎn)，也離不開(kāi)公募REITs后續(xù)的有序銜接?！?/p>

高金學(xué)術(shù)副院長(zhǎng)、金融學(xué)講席教授嚴(yán)弘也表示，在資產(chǎn)供應(yīng)端方面，我國(guó)多層次REITs產(chǎn)品的知曉度還不高，限制了部分存量資產(chǎn)對(duì)接資本市場(chǎng)的步伐。同時(shí)，底層資產(chǎn)來(lái)源單一，往往依賴于原始權(quán)益人的存量資產(chǎn)，市場(chǎng)化并購(gòu)行為有限。

嚴(yán)弘建議，我國(guó)應(yīng)簡(jiǎn)化擴(kuò)募流程，鼓勵(lì)頭雁效應(yīng)，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)REITs平臺(tái)做大做強(qiáng)。公募與私募REITs銜接方面，可參考美國(guó)市場(chǎng)，符合要求的私募REITs便捷通過(guò)公開(kāi)募股等方式轉(zhuǎn)板公募，估值較低的公募REITs可被私有化為私募REITs產(chǎn)品。

“建議監(jiān)管部門(mén)更好地完善規(guī)則，強(qiáng)化監(jiān)管，同時(shí)在定價(jià)等方面進(jìn)一步放松限制，讓市場(chǎng)更好地進(jìn)行資源配置?！眹?yán)弘說(shuō)。

校對(duì)：蘇煥文