證券時報
吳家明
2024-12-24 21:31
證監(jiān)會“并購六條”出爐后，各行各業(yè)的上市公司都在尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，期望通過并購重組的方式來進一步夯實資產(chǎn)質(zhì)量，增強自身的核心競爭力。
12月17日，建發(fā)股份(600153)公告，公司擬收購控股股東建發(fā)集團持有的建發(fā)房產(chǎn)10%股權(quán)，建發(fā)房產(chǎn)對應(yīng)評估值約30.66億元。本次交易完成后，建發(fā)股份持有建發(fā)房產(chǎn)的股權(quán)將由54.654%增長至64.654%。
建發(fā)股份表示，本次交易預(yù)計能夠進一步提升上市公司的盈利能力，增厚歸屬于上市公司股東的凈利潤。
上市公司的利潤越豐厚，對股東的回饋也就能夠越豐盈。在收購建發(fā)房產(chǎn)部分股權(quán)后，建發(fā)股份計劃進一步加大股東回報力度，以期與股東共享公司發(fā)展與資產(chǎn)整合所帶來的豐碩紅利。
建發(fā)股份表示，本次交易完成后，公司擬在既定股東回報規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進一步作出特別安排：公司計劃在2024年度和2025年度實施利潤分配時，現(xiàn)金分紅比例不低于30%，且每股分紅不低于0.7元人民幣。
按照建發(fā)股份承諾的2024年及2025年每股現(xiàn)金分紅0.7元，以2024年12月17日收盤價10.18元計算，建發(fā)股份對應(yīng)的股息率為6.88%，不僅高于市面上大部分理財產(chǎn)品的收益率，也高于A股2023年已分紅上市公司平均1.63%的股息率水平。
收購建發(fā)房產(chǎn)10%股權(quán)，建發(fā)股份夯實優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
在歷史上，建發(fā)股份通過資產(chǎn)置換及股權(quán)購買的方式合計取得建發(fā)房產(chǎn)54.654%股權(quán)，由于上市公司資金有限，建發(fā)房產(chǎn)股權(quán)并未全部置入建發(fā)股份。當時，建發(fā)集團承諾，將在合適的時機將所持有建發(fā)房產(chǎn)45.346%股權(quán)轉(zhuǎn)給建發(fā)股份。
從當前的時機和未來預(yù)期看，建發(fā)股份迎來了雙方認可的最佳節(jié)點。
根據(jù)公告，在評估基準日2024年10月31日，建發(fā)房產(chǎn)扣除永續(xù)債后股東全部權(quán)益評估值為306.63億元，與合并報表口徑扣除永續(xù)債后歸屬母公司所有者權(quán)益賬面價值相比增值率為7.48%，建發(fā)房產(chǎn)10%股權(quán)對應(yīng)評估值30.66億元。
導(dǎo)致評估增值的主要原因是由于構(gòu)成建發(fā)房產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)主體建發(fā)國際集團（HK.01908）、建發(fā)物業(yè)（HK.02156）及建發(fā)國際集團子公司建發(fā)合誠（SH.603909）均為上市公司，本次評估對建發(fā)房產(chǎn)持有上述上市公司的股權(quán)價值以各上市公司評估基準日前60個交易日成交均價的算術(shù)平均值的90%計算，評估結(jié)果大于各上市公司經(jīng)審計的歸屬于母公司所有者權(quán)益賬面值，形成評估增值。
根據(jù)申萬宏源的預(yù)測，建發(fā)國際（HK.01908）2024年、2025年、2026年對應(yīng)的歸母凈利潤為51.31億元、56.38億元、61.41億元。建發(fā)國際作為建發(fā)房產(chǎn)旗下的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)主體，建發(fā)房產(chǎn)持有建發(fā)國際約56%的股權(quán)，再加上建發(fā)房產(chǎn)旗下還有物業(yè)、商業(yè)等其他業(yè)務(wù)板塊可貢獻正向利潤，可以據(jù)此合理推測建發(fā)房產(chǎn)2024年全年仍將取得不俗的業(yè)績表現(xiàn)。
在地產(chǎn)專業(yè)人士看來，這筆交易價格公允，符合市場定價邏輯，有利于保護建發(fā)股份中小股東的利益。
從未來預(yù)期看，隨著房地產(chǎn)各項政策效能進一步釋放，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的動能將增強，優(yōu)質(zhì)公司競爭力將逐步呈現(xiàn)。
近日，中央經(jīng)濟工作會議指出，“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。浙商證券表示，這一措辭力度強，顯示出2025年發(fā)力穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟的決心越來越堅定。
在此前的9月24日，央行行長潘功勝宣布了將要引導(dǎo)LPR下行、下調(diào)存量房貸利率、降低二套房貸最低首付比例、增加中央資金對保障房再貸款支持、支持收購房企存量土地等房地產(chǎn)金融新政。
政策是地產(chǎn)行業(yè)最大的驅(qū)動力和穩(wěn)定器。建發(fā)房產(chǎn)憑借多年積累的品牌影響力、成熟的產(chǎn)品線以及穩(wěn)健的財務(wù)狀況，在市場競爭中更具優(yōu)勢，未來有望受益于政策利好和行業(yè)回暖，實現(xiàn)銷售業(yè)績的持續(xù)增長。
建發(fā)房產(chǎn)財務(wù)穩(wěn)健，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)構(gòu)建高質(zhì)量增長極
建發(fā)房產(chǎn)背靠廈門國企建發(fā)集團，近幾年，公司在大股東支持與市場化經(jīng)營機制下實現(xiàn)了逆境突圍。
從銷售規(guī)模上看，根據(jù)克而瑞榜單，2023年建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售達1891億元，同比增長11%，銷售規(guī)模從幾年前的幾十名提升至行業(yè)第八名。2024年1—6 月，建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售金額排名第七，公司排名逆勢攀升。
從業(yè)績數(shù)據(jù)上看，2013年至2023年，建發(fā)房產(chǎn)收入年均復(fù)合增速達33%，凈利潤年均復(fù)合增速達16%。2023年，建發(fā)房產(chǎn)歸母凈利潤44.68億元，這在同行上市公司大幅虧損的情況下極為難得。
2024年1—9月，建發(fā)房產(chǎn)歸母凈利潤為16.05億元，繼續(xù)保持盈利。由于建發(fā)房產(chǎn)的項目交付和利潤結(jié)轉(zhuǎn)主要集中在第四季度，預(yù)計公司2024全年也將繼續(xù)收獲不俗的利潤表現(xiàn)。
建發(fā)房產(chǎn)在實現(xiàn)業(yè)績增長和持續(xù)盈利的同時，嚴守財務(wù)紀律，始終保持財務(wù)的穩(wěn)健性。截至2024年6月末，建發(fā)房產(chǎn)的資產(chǎn)負債率（剔除預(yù)收）為57.3%，凈負債率為70.2%，現(xiàn)金短債比為6.3倍，“三道紅線”指標保持綠檔。
券商人士認為，建發(fā)房產(chǎn)穿越周期穩(wěn)增長，得益于其健康的的土儲以及突出的產(chǎn)品力。
建發(fā)房產(chǎn)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)主要放在建發(fā)國際集團這個港股上市平臺。截至2024年6月末，建發(fā)國際集團土儲貨值2577億元，其中一二線占比83%，2022 年以來新獲取項目占比77%；一年內(nèi)達售的“新滾存”占比67%，保持良好去化率與資產(chǎn)流速。
在產(chǎn)品力上，建發(fā)房產(chǎn)專注于“中高端改善型項目”，“新中式產(chǎn)品”獨樹一幟。2024年上半年，建發(fā)房產(chǎn)第四代“城市森林花園住宅”落地交付，實現(xiàn)“家家有庭院，層層帶坊巷”的戶型格局，打造高質(zhì)人居生活場景。平安證券認為，建發(fā)房產(chǎn)有望保持較好項目去化水平。
不難看出，建發(fā)房產(chǎn)實現(xiàn)了“有現(xiàn)金的利潤、有品質(zhì)的產(chǎn)品、有口碑的品牌、有盈利的增長”。建發(fā)股份收購建發(fā)房產(chǎn)10%股權(quán)，對夯實資產(chǎn)質(zhì)量，提升盈利能力，構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展新增長極意義深遠。
建發(fā)國際（HK.01908）作為建發(fā)房產(chǎn)旗下的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)主體，國金證券的研究報告指出，建發(fā)國際資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)、流動性高，穩(wěn)健經(jīng)營持續(xù)發(fā)展。預(yù)測2024年、2025年、2026年對應(yīng)的歸母凈利潤為53.4億元、60.2億元、65.4億元。
此外，再加上其他的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)業(yè)務(wù)往年也都能貢獻利潤，據(jù)此推算建發(fā)房產(chǎn)自身合并報表的歸母凈利潤只會更多、不會更少。
交易后現(xiàn)金分紅承諾加碼，每股分紅不低于0.7元
經(jīng)過近幾年的大浪淘沙，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司仍被機構(gòu)看好。
海通證券研報認為，當前房地產(chǎn)板塊整體估值水平過低，伴隨供給側(cè)改革持續(xù)推動，行業(yè)各項數(shù)據(jù)有望加速進入新均衡狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)公司競爭力將逐步呈現(xiàn)。
可以說，在這樣的大周期節(jié)點，建發(fā)股份收購建發(fā)房產(chǎn)10%股權(quán)，就是在加碼優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對夯實公司資產(chǎn)質(zhì)量和增強盈利能力有重要意義，有利于維護中小股東的利益。
收購?fù)瓿珊?，除了夯實基本面的利好，建發(fā)股份還擬用真金白銀給予投資者回報。
建發(fā)股份表示，公司計劃在2024年度和2025年度實施利潤分配時，現(xiàn)金分紅比例不低于30%，且每股分紅不低于0.7元人民幣。
回顧歷史數(shù)據(jù)，建發(fā)股份1998年上市以來始終重視股東回報，長期堅持以現(xiàn)金分紅回饋投資者，其中，公司2023年度分紅方案為每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利7元（含稅），公司近5年累計現(xiàn)金分紅91.60億元，上市后累計現(xiàn)金分紅169.76億元。
建發(fā)股份曾表示，公司的現(xiàn)金分紅政策具有一貫性、連續(xù)性，根據(jù)經(jīng)營狀況及時與全體股東分享經(jīng)營成果，保護包括中小投資者在內(nèi)的全體股東的利益，與公司的盈利水平、業(yè)務(wù)發(fā)展相匹配。
值得注意的是，2024年以來，證監(jiān)會從保護投資者合法權(quán)益、培育市場長期投資理念出發(fā)，多措并舉引導(dǎo)上市公司完善現(xiàn)金分紅機制，制定并發(fā)布了系列政策文件鼓勵上市公司現(xiàn)金分紅。
比如，11月15日，證監(jiān)會發(fā)布《上市公司監(jiān)管指引第10號——市值管理》，要求上市公司以提高公司質(zhì)量為基礎(chǔ)，提升經(jīng)營效率和盈利能力，并結(jié)合實際情況依法合規(guī)運用并購重組、現(xiàn)金分紅等方式，推動上市公司投資價值合理反映上市公司質(zhì)量。
建發(fā)股份承諾交易后現(xiàn)金分紅承諾加碼，既是切實遵循證監(jiān)會相關(guān)指引與號召，以實際行動彰顯對股東合法權(quán)益的尊重與維護，也為推動資本市場健康穩(wěn)定有序發(fā)展貢獻積極力量。
由此可見，建發(fā)股份通過收購建發(fā)房產(chǎn)10%股權(quán)，不僅為公司的可持續(xù)高質(zhì)量增長提供強大助力，還讓市場對上市公司以及建發(fā)房產(chǎn)長期價值的增長充滿期待。（胡敏）
校對：姚遠
