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受多重因素影響，近期房地產(chǎn)企業(yè)在融資端的動(dòng)作開(kāi)始增多。

12月2日，保利發(fā)展宣布，面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行2024年第五期公司債券。此次債券發(fā)行規(guī)模不超過(guò)15.00億元，債券期限分為5年期和7年期兩個(gè)品種，利率詢價(jià)區(qū)間分別為2.0%～3.0%和2.3%～3.3%。保利稱，此次募資將用于償還其他有息債務(wù)，具體為償還發(fā)行人銀行借款。

同一天，廈門國(guó)貿(mào)、合肥城建均宣布發(fā)行中期票據(jù)，規(guī)模分別為5億元、10億元。武漢城市建設(shè)集團(tuán)當(dāng)日也表示，發(fā)行13億元超短期融資券。

這種密集的融資動(dòng)作并不是12月才出現(xiàn)，此前，房企發(fā)債的積極性已經(jīng)有所提升。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月至11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額連續(xù)三個(gè)月同比正增長(zhǎng)。這其中雖有去年同期基數(shù)較低的因素，但也反映出開(kāi)發(fā)商的預(yù)期已有所改善。

分析人士指出，9月末的一系列穩(wěn)樓市政策正在起到積極效果，若四季度樓市能持續(xù)止跌企穩(wěn)的走勢(shì)，機(jī)構(gòu)信心有望回升，并有助于繼續(xù)改善融資環(huán)境。

民企發(fā)債積極性提高

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資中，境外債和信托融資的金額與占比均呈下降趨勢(shì)，信用債、ABS（資產(chǎn)支持證券化融資）逐漸成為主力。

中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年11月，房企債券融資總額為482.7億元，同比增長(zhǎng)9.0%，連續(xù)三月出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)66.6%。成本方面，11月房企債券融資平均利率為2.73%，同比下降0.85個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，11月房企信用債融資266.6億元，同比下降14.4%，環(huán)比增長(zhǎng)22.8%，占比55.2%。

雖然房企的信用債發(fā)行總量有所下降，但民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模顯著增加。11月共有5家民營(yíng)和混合所有制房企完成信用債發(fā)行，分別為新城控股、綠城、美的置業(yè)、新希望、濱江集團(tuán)，發(fā)行總金額46.3億元，創(chuàng)年內(nèi)新高。其中，新城控股于月末發(fā)行了2024年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15.6億元，期限5年，票面利率3.50%，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為1.97倍。

但考慮到民營(yíng)房企發(fā)債融資數(shù)量較少，且有一定的隨機(jī)性，此舉是否反映出民企發(fā)債規(guī)模提升的趨勢(shì)，仍待進(jìn)一步觀察。

值得注意的是，當(dāng)前信用債發(fā)行渠道仍向優(yōu)質(zhì)房企敞開(kāi)，但總體受益企業(yè)數(shù)量相對(duì)有限。相比之下，ABS更看重資產(chǎn)質(zhì)量和現(xiàn)金流，一些持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企將其視作拓寬融資渠道、盤活存量資產(chǎn)的重要方式。

11月房企ABS發(fā)行規(guī)模為216.2億元，同比增長(zhǎng)81.2%，環(huán)比增長(zhǎng)197.2%，占比44.8%。其中，類REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá)53.4%；其次是供應(yīng)鏈ABS,占比為29.1%；CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）/CMBN（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)）占比17.5%。

11月20日，中信證券—越秀商業(yè)持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃完成發(fā)行，這是市場(chǎng)上第四單持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，也是首單商業(yè)物業(yè)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS。

與此同時(shí)，近年來(lái)房企發(fā)行境外債的規(guī)模仍然較小。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，自今年8月以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)已連續(xù)四個(gè)月未發(fā)行境外債。

四季度至關(guān)重要

在樓市深度調(diào)整、房企投資熱情減弱的背景下，近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資的需求有所下降。其中，民營(yíng)房企融資需求的收縮尤其明顯。

今年2月以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資額度連續(xù)7個(gè)月低于上年同期。自9月起，這一指標(biāo)終于轉(zhuǎn)正，并連續(xù)三個(gè)月保持同比增長(zhǎng)。

中指研究院指出，2024年1~11月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額4852.7億元，同比下降24.0%。但近幾個(gè)月的降幅已明顯收窄。

政策層面釋放出的積極信號(hào)，被認(rèn)為是房企融資積極性提升的重要因素。

今年9月24日，央行宣布將“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款兩項(xiàng)階段性政策延期至2026年底。

“金融16條”出臺(tái)于2022年11月，涵蓋保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六大方面內(nèi)容，是保障房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要指導(dǎo)性政策。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款政策于今年初出臺(tái)，細(xì)化了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求。被認(rèn)為是支持民營(yíng)房企融資的重要政策，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有所布局的民營(yíng)房企。

北方某大型民營(yíng)房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，對(duì)于布局商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，放開(kāi)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，不失為一項(xiàng)重要的融資渠道，該政策還有助于房企拓展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，探索新發(fā)展模式。他還透露，前幾年曾向監(jiān)管部門呼吁放開(kāi)該項(xiàng)政策。

以龍湖為例，今年上半年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款凈增219億元。標(biāo)普在最近的一份評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，龍湖集團(tuán)將能夠全額償付2024年剩余和2025年到期的境內(nèi)債券。

土地交易的升溫以及融資成本的下降，也有助于房企加快融資端的動(dòng)作。前述房企人士表示，年末不少城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)在拿地后，便可依托在建項(xiàng)目開(kāi)展融資。

該人士還指出，當(dāng)前房企發(fā)債的成本較低，通過(guò)發(fā)債做債務(wù)置換，也是一些房企的選擇。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，整體來(lái)看，9月底中央的一系列舉措有效地提振了市場(chǎng)信心，最近兩個(gè)月，市場(chǎng)出現(xiàn)階段性回穩(wěn)。

他認(rèn)為，今年四季度對(duì)明年房地產(chǎn)預(yù)期和走勢(shì)至關(guān)重要，相關(guān)舉措若能夠在四季度落地形成合力，將對(duì)明年市場(chǎng)企穩(wěn)形成有力支撐。在市場(chǎng)止跌企穩(wěn)后，機(jī)構(gòu)信心有望回升，有助于改善融資環(huán)境。而當(dāng)房企受市場(chǎng)回暖刺激恢復(fù)拿地后，其新增資金需求也將釋放。