證券時報(bào)網(wǎng)
2024-12-22 07:59
被冠以“前所未見”、“史無前例”的“5·17新政”，通過調(diào)低首付比例下限、降低貸款利率等措施，大大激發(fā)了購房者的熱情。
簽單、擁擠、客滿……這個周末，證券時報(bào)記者走訪北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、合肥、武漢、鄭州、成都、天津、西安等十余個城市看到，各地樓市迎來久違的熱鬧。同時，賣方火力全開，積極把握政策熱度，堅(jiān)持前期去化策略，全力促進(jìn)成交轉(zhuǎn)化。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新一輪樓市政策趨勢十分明朗，市場化交易是消化存量最主要的方式，在“因城施策” 的框架下，各地需求側(cè)政策要“應(yīng)出盡出”。同時，同樣在5月17日提出的保障性住房再貸款、收回存量土地等去庫存政策盡快落地見效也值得期待。
“降門檻”推升買方熱情
“我好久沒見到售樓處有這么多人了！”5月19日上午，在南京市江北新區(qū)一家樓盤的售樓處，工作人員吳飛告訴證券時報(bào)?e公司記者，該樓盤已經(jīng)“清靜”大半年了，從18日開始，客戶突然就擠滿了售樓處，雖然公司有所準(zhǔn)備，但是此前對政策影響力的預(yù)估顯然還是保守了。
“你看我們的微信群，領(lǐng)導(dǎo)一直在喊，又有客戶被銷售人員冷落了，實(shí)在沒辦法，接待不過來。”在吳飛的手機(jī)上，記者看到，短短十幾分鐘，公司領(lǐng)導(dǎo)在微信群里發(fā)言多次，一直提醒有客戶沒人接待，并要求大家提高工作效率。
讓購房者熱情快速釋放的，是“5·17新政”中由降首付比例、降房貸利率下限、降公積金貸款利率“三箭齊發(fā)”共同構(gòu)成的“降門檻”政策。其中，首套住房商貸、二套住房商貸最低首付款比例分別調(diào)整為不低于15%、不低于25%，創(chuàng)造了歷史最低的首付比例。
公積金貸款利率下調(diào)是這一系列組合拳中最快落地的一項(xiàng)，包括“北上廣深”在內(nèi)的一批城市均已宣布執(zhí)行，確保繳存人第一時間享受到政策優(yōu)惠。
以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元。購房人得到的好處是實(shí)實(shí)在在的。
“如果您是首套房，首付比例就只要15%，而且公積金貸款利率也已經(jīng)落實(shí)下調(diào)，這比例都是之前沒有的，現(xiàn)在上車最合適了?！?月18日，當(dāng)記者來到鄭州市一家售樓部時，銷售人員熱情介紹了最新的優(yōu)惠條件，這是他們前一天晚上剛剛統(tǒng)一擬定的銷售口徑。
以該項(xiàng)目現(xiàn)房銷售的最大戶型為例，總價約380萬元的房款，首付僅需50多萬元，剩下200多萬元的貸款中，通過公積金貸款和商業(yè)貸款組合償付，購房者商貸每月償付壓力在一萬元以下。
在廣州市天河區(qū)一處樓盤的售樓處入口，寫著“抓住1.5成首付的窗口期，越中心越值得”的白字紅底巨幅展示牌撲面而來，并直接明了地呈現(xiàn)了三大“降門檻”政策。“這是我們在“5·17新政”官宣后連夜趕制的，”在看房者中穿梭的工作人員匆忙告訴記者，“比起前幾個周末，今天來售樓部看房的客戶明顯多了不少。”
記者看到，廣州天河這一售樓處的洽談席位座無虛席，不少家庭“拖家?guī)Э凇眹@著沙盤品評選房。往日，記者在這一售樓處常見的“一對一服務(wù)”此時顯得格外奢侈，當(dāng)日大多情況是由一位工作人員帶領(lǐng)著五六位看房客戶共同參觀介紹。
在合肥，34℃的暑天也不及看房者的熱情。記者在華潤城建望云售樓部同樣看到了絡(luò)繹不絕的來訪客戶和幾乎座無虛席的接待區(qū)?！吧衔缫呀?jīng)接待了5組客戶，嗓子都快啞了。我們售樓部有十幾個置業(yè)顧問，平時足夠應(yīng)付來訪，今天壓根忙不過來。”該售樓部一名置業(yè)顧問告訴記者。同位于濱湖區(qū)的偉星濱江道，周六一天來訪客戶80組，最高1小時接待20組。
記者來到成都錦江區(qū)南三環(huán)的一處樓盤時正值晌午時分，前來咨詢的購房者在售樓中心問門外的烈日下排隊(duì)入場——開發(fā)商采取了限流措施。樓盤銷售人員對記者表示，由于地段、配套、價格等優(yōu)勢，該項(xiàng)目在成都關(guān)注度一直比較高，加之近期限購政策的解除，前來售樓部了解情況的購房者增加明顯。目前，已經(jīng)取證房源只剩下幾十套，每天都有簽約成交。
在深圳，記者的朋友圈被各個項(xiàng)目集中發(fā)布的喜報(bào)刷屏。
5月18日，位于深圳寶安中心區(qū)的住宅新盤-開盤結(jié)果出爐，129套房源銷售126套，僅剩3套房源待售，幾近“日光”，去化率98%，開盤銷售額達(dá)14.9億元。新政首夜，深圳有樓盤24小時不打烊、通宵賣房，半夜11點(diǎn)、12點(diǎn)，營銷中心依然燈火通明。各樓盤銷售文案，均以樓市新政為噱頭，有項(xiàng)目承諾“喜迎新政，首付不降，30 天無理由退房?！?/p>
新房市場被激活，前期已經(jīng)升溫的二手房市場更為活躍。
“今天有一段時間平臺直接崩潰了，我們判斷是訪問量過大、服務(wù)器過載導(dǎo)致的。”合肥濱湖區(qū)一位貝殼房產(chǎn)中介告訴記者，該門店5月18日帶看了10組客戶，比平時周末多一倍，“能感覺到客戶對政策的關(guān)注度很高，目前已經(jīng)有將近10個客戶向我詢問新政的落地情況了。”
深圳一位二手房中介透露，在5月17日當(dāng)晚各地產(chǎn)中介都已經(jīng)開始行動，梳理客戶名單，給業(yè)主打電話問要不要賣房，給看房者信息確認(rèn)要不要趕緊下單。他告訴記者，“晚上12點(diǎn)，家里人都睡了，我還在微信里同步回復(fù)幾個客戶的咨詢，敲定買房意向，半夜跟業(yè)主反饋，溝通雙方意圖?！?/p>
“存量去化” 賣方保持理性
不過，與購房者明顯升溫的購房意向相比，地產(chǎn)商、地產(chǎn)中介等“賣方”群體雖然加班加點(diǎn)積極把握新政熱度，不過他們普遍判斷被激活的購房者多是前期已有意向的剛需群體。“買房們”仍傾向于繼續(xù)保持既定的“降價去化”策略。
“合肥樓市新政在5月上旬就開始放風(fēng)，積壓了很多觀望客戶，現(xiàn)在政策落地，前期觀望的客戶都出來看房了?！币晃婚L期觀察合肥樓市的資深業(yè)內(nèi)人士表示，等這批客戶的需求釋放完畢，才是驗(yàn)證市場熱度的窗口期。
積壓需求的集中釋放，這一觀點(diǎn)幾乎是各地銷售人員對剛剛過去周末行情的共識。武漢一名置業(yè)顧問一邊喜滋滋的抱怨“今天接待了近10組客戶，嗓子都要冒煙了”，一邊也向記者指出，“其實(shí)這都是去年下半年以來堆積的客戶需求?！北本┮幻脴I(yè)顧問也觀察到，“雖然近期客戶量略有所上升，但其實(shí)除了上學(xué)和落戶的剛需，意向買房客戶大部分在觀望?！?/p>
在新政發(fā)布次日，5月18日開盤的南京中建信合源上九里項(xiàng)目，開發(fā)商借政策熱度推出了大幅優(yōu)惠活動，熱門戶型幾乎當(dāng)日就完成了去化，部分房源當(dāng)天購房者需要“搖號”才能買到。“這在南京都多久沒見到了，這兩年可能少數(shù)特別高端的項(xiàng)目，由于房源稀缺還有搖號的時候，像源上九里這種項(xiàng)目很難想象還需要搖號。”南京貝殼工作人員楊陽告訴記者。
“打折就賣得動，不打折就賣不動”，武漢硚口區(qū)一樓盤的置業(yè)顧問直白的告訴記者，該樓盤的價格從每平方1.7萬元下調(diào)到1.4萬元左右。事實(shí)上，自“五一”假期結(jié)束后的第一個工作日武漢市發(fā)布新版“漢十條”之后，武漢部分新盤的人氣就已經(jīng)提升，央行政策的調(diào)整讓不少之前看過該樓盤的客戶重新來踩盤，他這個周末接待的客戶量比上個月同期翻了一番。
“降價”也幫助成都天府新區(qū)的海倫堡玖悅府沖上本地樓市熱榜。海倫堡曾經(jīng)是成都的網(wǎng)紅樓盤，樓盤銷售價格一度達(dá)到2萬元/㎡以上。不過，記者在現(xiàn)場了解到，目前該樓盤售價為1.4萬元/平方米，個別房源單價降幅達(dá)到6000元/平方米?，F(xiàn)場銷售人員表示，因?yàn)槭俏脖P原因，開發(fā)商要回籠資金，才給出了如此大的優(yōu)惠幅度。通過近日的促銷，效果顯著，目前已經(jīng)僅剩下20來套房源。
在廣州，各樓盤也普遍繼續(xù)保持前期的優(yōu)惠政策。事實(shí)上，在記者采訪的一處樓盤，銷售人員還向記者私下發(fā)送了一條特價房源的消息，稱該樓盤近期在此前促銷的基礎(chǔ)上又給到了額外的折扣，個別房源的單價已經(jīng)下降至“5”字頭。而在去年該項(xiàng)目開盤之初，項(xiàng)目均價還在8.5萬元/平方米的水平。
一家大型房企在廣州區(qū)域的負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)前開發(fā)商的任務(wù)重心還是去化，對于政策帶來的熱度提升，開發(fā)商顯然是樂見的，但也不會貿(mào)然坐地漲價?！艾F(xiàn)在還是買方市場，貿(mào)然漲價對客戶而言觀感太差，而且現(xiàn)在各大項(xiàng)目競爭激烈，漲價無異于將客戶推向別的項(xiàng)目?！?負(fù)責(zé)人明確表示。
相比存在去化、資金回籠壓力的地產(chǎn)商，部分二手房業(yè)主出現(xiàn)了一些看漲、惜售的心態(tài)?！斑@兩天不少二手房主都開始重估自家樓盤價值，不再一味降價拋房，有的甚至直接撤房不賣了?！?南京的一名中介告訴記者，“比如南京河西南的天鵝堡花園，我一直在幫業(yè)主賣一套建面約161㎡二手房，前期掛牌價700萬元出頭，已經(jīng)算是該樓盤這個戶型最便宜的價格了，昨天業(yè)主告訴我，把房子撤下來，暫時先不賣了?！?/p>
不過，多數(shù)中介們還是建議二手房主們理性行事?！斑@個時候漲價是不明智的，對于一些掛牌價偏高的業(yè)主，我們還會勸他們下調(diào)一些價格，趁這個時機(jī)盡快脫手?！币晃恢薪槿耸扛嬖V記者。
去庫存政策要應(yīng)出盡出
4月30日，中央政治局會議旗幟鮮明的提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。在5月17日召開的全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議上，國務(wù)院副總理何立峰強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。
國家統(tǒng)計(jì)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，全國商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從已取預(yù)售證未售庫存來看，截至2024年4月末，50個代表城市商品住宅可售面積3.36億平米，按近12個月月均銷售面積計(jì)算，可售庫存出清周期為20.6個月，已達(dá)到上一輪“去庫存”以來出清周期的高點(diǎn)。在四個一線城市中，除上海外的“北、廣、深” 庫存出清周期也均超過了20個月。
中信證券團(tuán)隊(duì)解讀稱，順利實(shí)現(xiàn)保交房的前提是房價企穩(wěn)，房價企穩(wěn)的關(guān)鍵是消化存量房源，消化存量房源的最有效辦法是推動市場交易復(fù)蘇，鼓勵合理置業(yè)需求釋放。正因?yàn)槭袌龌灰兹匀皇窍媪孔钪饕姆绞?，這需要配合需求側(cè)政策“應(yīng)出盡出”。
事實(shí)上，與前期樓市政策釋放較多的二線城市相比，這個周末一線城市樓市的表現(xiàn)相對冷靜，或與當(dāng)?shù)貥鞘姓呷韵拗戚^多不無關(guān)系。
在北京，一線銷售人士告訴記者，“周末看房的人確實(shí)多了，但目前對成交影響不大?！?在上海，新政出臺后，看房客相對多了，也表達(dá)了認(rèn)購意向，但下單仍在等待政策落地?！澳壳?，上海首套房商貸利率為3.85%，南京等城市已降低到3.45%。上?，F(xiàn)在購買首套首付比例還是三成，不過即便后續(xù)降到15%還款壓力依然很大，商貸利率的下調(diào)才能實(shí)實(shí)在在降低購房成本?！?有購房者解釋了自己的觀望情緒頗具有代表性。
首付比例方面，去年8月，央行將全國層面最低首付比例政策統(tǒng)一為首套房20%、二套房30%之后，多數(shù)城市均已選擇執(zhí)行20%、30%底線政策，不過北上廣深等8個城市首付比例仍然較高，上海二套房保持五成首付。利率方面，截至4月末，全國343個城市中已經(jīng)有67個取消首套房貸率下限，4月個人住房新發(fā)放貸款利率為3.7%，比上月低2個基點(diǎn)，處于歷史低位。不過，一線城市首套房商貸利率仍保持在3.85%左右水平。
“一線城市本身需求量是有的，未來一方面看本次金融政策組合拳多大程度上會在上海落地；另一方面關(guān)注原有的限制性政策是否會繼續(xù)定向?qū)捤?。政策都是靈活的，就看希望以什么力度來實(shí)施。具體實(shí)施的時間點(diǎn)可能比三四線城市晚一點(diǎn)，比如一兩周內(nèi)。” 鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示。
此外，相較當(dāng)下激活購房者熱情的“降門檻”政策，有相當(dāng)部分的受訪房企人士對后續(xù)“保障性住房再貸款”、收回存量土地等去庫存政策的落地抱有更高期待。“本輪政策對購房者降門檻的力度確實(shí)超越預(yù)期，不過保障性住房再貸款政策的實(shí)施，將對樓市供需關(guān)系的影響更為立竿見影，或許對于房價企穩(wěn)有更大的幫助?！?/p>
“保障性住房再貸款”是新創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具。5月17日，央行副行長陶玲明確，保障性住房再貸款規(guī)模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
在2023年，央行曾設(shè)立了租賃住房貸款支持計(jì)劃，支持濟(jì)南、鄭州等8個城市試點(diǎn)市場化批量收購存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試通過直接收購、以舊換新等方式參與到存量房的去化過程中，初步統(tǒng)計(jì)目前各城市公布的計(jì)劃收購住房已超過1萬套。
今年4月，鄭州市即率先試行以“賣舊買新、以舊換新”模式。貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)顯示，4月份鄭州新房成交量47.14萬平方，折合3916套，成交量整體與上月保持持平，網(wǎng)簽均價結(jié)構(gòu)性上漲。貝殼研究院鄭州分院分析師認(rèn)為，“二、三季度改善需求充分釋放，不僅會體現(xiàn)在新房市場，二手可能更超預(yù)期，從二季度開始改善需求會逐步接力市場?！?/p>
除了收購存量住房，閑置土地也將擁有新的回收途徑。在吹風(fēng)會上，自然資源部副部長劉國洪表示，自然資源部準(zhǔn)備出臺政策，明確支持地方政府以合理價格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地，或者收購司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地。
申萬宏源高級宏觀分析師屠強(qiáng)、王勝指出，相比于降首付降息等直接刺激地產(chǎn)需求的政策，無論是“保交樓”直接穩(wěn)定房企信用融資，還是收購房企存量土地和房產(chǎn)等去庫存政策，甚至包括近期集中推動的房地產(chǎn)“以舊換新”，都是能最直接作用于房企流動性、穩(wěn)定供給的政策，有助于信用風(fēng)險的緩和，進(jìn)而將緩和居民對于住宅交付的擔(dān)憂，將存量的遞延的地產(chǎn)剛需和高額儲蓄逐步釋放，促進(jìn)地產(chǎn)銷售回升。
中信證券則表示，通過總結(jié)地方經(jīng)驗(yàn)，發(fā)放再貸款加大推廣購買存量商品房作為保障性住房的實(shí)踐，將進(jìn)一步提振核心城市商品房市場信心。收回存量土地有利于進(jìn)一步優(yōu)化庫存?！翱偠灾覀冋J(rèn)為新政策松綁需求限制副作用小，核心城市房價有望在年中企穩(wěn)。” 中信證券在研報(bào)中預(yù)測。
（本文采寫：張一帆、 梅雙、王一鳴、曹晨、李映泉、陳英、李小平、唐強(qiáng)、劉茜、陳澄、葉玲珍、趙黎昀、劉燦邦、孫憲超、黃翔、王小偉）
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