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中國(guó)基金報(bào)記者 張燕北 孫曉輝

近期，房地產(chǎn)重磅政策密集出臺(tái)，5月17日央行更是“三箭齊發(fā)”力挺樓市。金融市場(chǎng)上，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)罕見(jiàn)的強(qiáng)勢(shì)反彈行情，地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈也有不錯(cuò)表現(xiàn)。

具體表現(xiàn)而言，此前低迷數(shù)年的地產(chǎn)板塊在近期頗有揚(yáng)眉吐氣的意味。數(shù)據(jù)顯示，自4月25日至5月17日，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)上漲28.55%，在一級(jí)行業(yè)指數(shù)中位列第一，同期，滬深 300 指數(shù)上漲6.94%。

這輪地產(chǎn)股反彈背后的邏輯和驅(qū)動(dòng)因素是什么？行情持續(xù)性如何？政策方面出現(xiàn)了哪些關(guān)鍵變化？與2014年“去庫(kù)存”有何不同？后市關(guān)于房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)如何？如何把握？

為此，中國(guó)基金報(bào)記者采訪了：

招商基金投資管理一部專業(yè)總監(jiān) 李崟

方正富邦基金首席權(quán)益投資官 湯戈

中航基金首席投資官、基金經(jīng)理 鄧海清

興銀基金權(quán)益研究主管、興銀消費(fèi)新趨勢(shì)基金經(jīng)理 喬華國(guó)

前海聯(lián)合總經(jīng)理助理、權(quán)益投資部負(fù)責(zé)人 張永任

國(guó)泰建材ETF基金經(jīng)理 黃岳

上述基金經(jīng)理認(rèn)為，地產(chǎn)股反彈最重要的驅(qū)動(dòng)是政策的方向性轉(zhuǎn)變，從保增量變?yōu)楸４媪?、從保量變?yōu)楸r(jià)。

本輪行情處于政策催化階段，短期持續(xù)性取決于政策力度和廣度是否持續(xù)超預(yù)期，中期關(guān)鍵點(diǎn)在于地產(chǎn)行業(yè)基本面是否有實(shí)質(zhì)性改善，長(zhǎng)期看商業(yè)模式轉(zhuǎn)型帶來(lái)長(zhǎng)期良好的資本回報(bào)。

在大家看來(lái)，房地產(chǎn)股已在歷史底部位置，地產(chǎn)領(lǐng)域未來(lái)的機(jī)會(huì)來(lái)自供給邏輯，當(dāng)前需要關(guān)注的機(jī)會(huì)主要是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值重估，包括A股和港股。

多重因素共同驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)行情

政策方向性轉(zhuǎn)變是關(guān)鍵

中國(guó)基金報(bào)記者：地產(chǎn)股在近期出現(xiàn)罕見(jiàn)反彈，其背后的主要邏輯是什么？當(dāng)前地產(chǎn)板塊行情主要由什么因素驅(qū)動(dòng)？

湯戈：地產(chǎn)股反彈最重要的驅(qū)動(dòng)是政策的方向性轉(zhuǎn)變，從保增量變?yōu)楸４媪?、從保量變?yōu)楸r(jià)。 當(dāng)下房地產(chǎn)面臨幾個(gè)約束：一是如何救新房，去保證量?jī)r(jià)穩(wěn)定？二是如何在救新房的同時(shí)解決保障房的問(wèn)題？三是如何在救新房且解決保障房的同時(shí)，進(jìn)行樓市去庫(kù)存？鄭州的政策是收二手房用作保障房，同時(shí)達(dá)成這三個(gè)政策目標(biāo)。鄭州政策剛出臺(tái)，國(guó)務(wù)院副總理何立峰就去調(diào)研，顯示了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視，也表明行業(yè)正在關(guān)鍵時(shí)刻，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線絕不能被突破。

同時(shí)430政治局會(huì)議要求“研究消化存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房”，可以預(yù)見(jiàn)，后面各部委和地方政府還會(huì)出積極的救市政策。從何立峰親自去鄭州調(diào)研開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)救市思路就發(fā)生了重大變化，不再提三大工程。重要的是保價(jià)，而不是保量，重要的是保存量，而不是保增量。

李崟：最近房地產(chǎn)股票反彈比較好，主要還是中央政治局工作會(huì)議后，市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)支持政策落地有一定預(yù)期。最新我們也看到相關(guān)部門在持續(xù)推出一些支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策及配套舉措。可以說(shuō)，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期改善，推動(dòng)了本輪地產(chǎn)股反彈。

張永任：4月底以來(lái)政策對(duì)于地產(chǎn)的支持力度和持續(xù)性超預(yù)期，使得行業(yè)供需格局預(yù)期改善，同時(shí)估值上也處于相對(duì)低位，驅(qū)動(dòng)本輪板塊行情超預(yù)期。地產(chǎn)板塊處于政策催化提振行業(yè)基本面預(yù)期階段，“因城施策”背景下市場(chǎng)預(yù)期此后地產(chǎn)政策存在“漣漪效應(yīng)”，比如政府收儲(chǔ)、央行PSL提供資金、降低首付比例、政府貼息、一線城市全面放開(kāi)限購(gòu)等政策可能會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

鄧海清：當(dāng)前房地產(chǎn)板塊行情主要由政策預(yù)期推動(dòng)：一是高層會(huì)議定調(diào)支持，2024年4月中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌研究存量房產(chǎn)和增量住房政策措施，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；二是各地需求側(cè)改革措施頻出，如“以舊換新”政策、限購(gòu)限貸放松等，提升政策預(yù)期；三是房企融資支持政策不斷，信用風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂緩解，信用債發(fā)行規(guī)模增長(zhǎng)，白名單機(jī)制下房企融資改善。市場(chǎng)預(yù)期政策層將推出更多項(xiàng)目信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋舉措，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)板塊行情。

喬華國(guó)：地產(chǎn)股反彈反映政策驅(qū)動(dòng)投資慣例與地產(chǎn)問(wèn)題解決希望。中國(guó)人房地產(chǎn)需求有底線，市場(chǎng)尋找最差需求與均衡需求關(guān)系。2021年起銷售面積快速回落，高杠桿房企承壓，行業(yè)經(jīng)歷最強(qiáng)供給側(cè)改革。市場(chǎng)調(diào)節(jié)困難，需政策恢復(fù)購(gòu)房信心，錨定長(zhǎng)期需求。

黃岳：近期市場(chǎng)對(duì)于政策發(fā)力加快房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存去化的預(yù)期持續(xù)升溫，拉動(dòng)地產(chǎn)鏈大漲。

綜合近期政策，本輪“去庫(kù)存”是首次政府直接出手收購(gòu)（而非經(jīng)過(guò)城投），市場(chǎng)普遍認(rèn)為釋放積極信號(hào)，并對(duì)后續(xù)政策空間有所期待。近期地產(chǎn)行情可能是“政策預(yù)期強(qiáng)+地方限購(gòu)松綁等政策促進(jìn)+外資進(jìn)場(chǎng)”等多輪因素帶動(dòng)所致，后續(xù)政策具體實(shí)施路徑、需求修復(fù)力度等可持續(xù)觀察。

本輪行情處于政策催化階段

持續(xù)性有賴行業(yè)基本面變化

中國(guó)基金報(bào)記者：當(dāng)前來(lái)看，本輪地產(chǎn)行情持續(xù)性如何？行情能否持續(xù)的關(guān)鍵點(diǎn)是什么？

李崟：現(xiàn)在依然處在“強(qiáng)預(yù)期”和“弱現(xiàn)實(shí)”階段，未來(lái)行情發(fā)展還需現(xiàn)實(shí)一些數(shù)據(jù)逐步印證，可能還需要一定時(shí)間。本輪行情能否延續(xù)，主要還要看相關(guān)配套政策陸續(xù)推出后，房地產(chǎn)基本面變化，特別是一手房的銷售恢復(fù)程度，是未來(lái)重點(diǎn)需要關(guān)注的方面。

湯戈：如果政策能持續(xù)發(fā)力，并形成一攬子從中央到地方、從二手房到新房的統(tǒng)籌性政策，地產(chǎn)行情大概率能持續(xù)。430政治局會(huì)議后，根據(jù)部分房企反饋，五一的帶看量是最近4年的新高，但問(wèn)題是轉(zhuǎn)換率只有一半。之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，表明需求還在，但需求被延后。延后的最重要影響因素，主要是購(gòu)房者對(duì)政策還有期待。

鄧海清：當(dāng)前來(lái)看，本輪房地產(chǎn)股票行情可能有較好的可持續(xù)性，關(guān)鍵在于地產(chǎn)公司現(xiàn)金流能否企穩(wěn)。當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)公司的最大擔(dān)憂在于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，白名單政策、地產(chǎn)“以舊換新”政策、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的放開(kāi)等都有助于地產(chǎn)企業(yè)融資條件改善。

張永任：本輪地產(chǎn)行情處于政策催化階段，短期持續(xù)性取決于政策力度和廣度是否持續(xù)超預(yù)期，比如政府收儲(chǔ)規(guī)模、以舊換新政策支持力度、央行支持力度等。中期行情持續(xù)性的關(guān)鍵點(diǎn)在于地產(chǎn)行業(yè)基本面是否有實(shí)質(zhì)性改善，包括：商品房銷售能否回升，房?jī)r(jià)能否企穩(wěn)，以及信心持續(xù)修復(fù)、居民購(gòu)房能力有效改善。

喬華國(guó)：行情持久性主要依賴供給側(cè)出清后房地產(chǎn)企業(yè)市占率提升和盈利能力恢復(fù)，這個(gè)階段真正考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，分化會(huì)特別明顯。在地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新階段之前，一方面從需求端，希望看到政策組合拳提振居民購(gòu)房信心，也希望看到資質(zhì)比較差的房地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)，從而優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

與2014年“去庫(kù)存”相比

存在諸多不同

中國(guó)基金報(bào)記者：4月末高層會(huì)議提出統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，具備方向性意義，令人聯(lián)想到2014年的“去庫(kù)存”。對(duì)此您怎么看？與以往相比，近期的房地產(chǎn)相關(guān)支持政策有何不同？預(yù)計(jì)政策未來(lái)主要發(fā)力點(diǎn)會(huì)是哪些方向？

張永任：近期地產(chǎn)支持政策與“去庫(kù)存”有相似之處，均通過(guò)去化一二手房庫(kù)存穩(wěn)定房?jī)r(jià)。2014年“去庫(kù)存”結(jié)合“棚改貨幣化”，雖短期解決問(wèn)題，但加劇失衡。當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)處于供需結(jié)構(gòu)和新模式構(gòu)建期，人口和經(jīng)濟(jì)階段使去化難度更大，需求增速減緩。高質(zhì)量發(fā)展下，本輪政策注重行穩(wěn)致遠(yuǎn)，改善預(yù)期，防范下行和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。政策旨在平衡供需，促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，滿足居住需求，支撐經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

喬華國(guó)：現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨情況與2014年有相同之處，但更多是不同。相同之處在于居民都面臨購(gòu)房信心不足的問(wèn)題，不同之處在于2014年還有很大的新增需求沒(méi)有被滿足，當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)化率是55%，現(xiàn)在已達(dá)到66%，當(dāng)時(shí)還有大量的舊城需要改造，目前基本完成。

需求背景不一樣，也對(duì)政策的要求不一樣，我們不能期望政策再拉動(dòng)需求快速增長(zhǎng)，政策的目標(biāo)應(yīng)該是能托住快速下滑局面，盡快達(dá)到長(zhǎng)期需求區(qū)間。2023年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)政策從注重供給側(cè)——救房地產(chǎn)企業(yè)，到拉需求側(cè)——刺激居民購(gòu)買住房，甚至政府購(gòu)買住房形成保障房。雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)有壓力，居民購(gòu)房需求還未有效拉動(dòng)，但現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策已接近解決根本問(wèn)題。

湯戈：與以往最大不同有兩點(diǎn)：一是從前去庫(kù)存是新房，這次主要目標(biāo)是二手房；二是從前在套戶比小于1的情況下去庫(kù)存（即仍然缺城鎮(zhèn)住房），現(xiàn)在是在套戶比大于1的情況下。

未來(lái)政策導(dǎo)向有兩方面：

第一，二手房和新房聯(lián)動(dòng)，不排除建立中國(guó)的“兩房”，即國(guó)家住房銀行。這在政策上已有動(dòng)議。中國(guó)住房金融制度是中國(guó)住房制度建設(shè)的一部分，而中國(guó)住房制度會(huì)隨著中國(guó)住房產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)而變化。不論最終變?yōu)槊绹?guó)的“兩房”、還是法德的儲(chǔ)蓄銀行，還是新加坡的中央公積金，住房金融制度亟待變革。

第二，套戶比大于1，意味著不缺房子，但不意味著不缺好房子，未來(lái)中國(guó)住房消費(fèi)升級(jí)或?qū)⒊僧a(chǎn)業(yè)趨勢(shì)。

李崟：跟2014年“去庫(kù)存”相比，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)重大變化，未來(lái)將進(jìn)入新的發(fā)展模式，即保障房和商品房共存的模式。此次保交房會(huì)議釋放的信息也提到，“商品房庫(kù)存較多城市，政府可需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房”。

鄧海清：與2014年相比，當(dāng)前政策見(jiàn)效較緩，但長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)更小。當(dāng)時(shí)中國(guó)快速城鎮(zhèn)化，棚改貨幣化政策有效激發(fā)需求?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)化放緩，貨幣化安置需求有限，最大問(wèn)題在于置換需求的流動(dòng)性。地產(chǎn)“以舊換新”政策有效解決此問(wèn)題，未來(lái)可能擴(kuò)容。在城鎮(zhèn)化放緩背景下，需求側(cè)政策可能加碼，推出改善居民收入預(yù)期舉措，支持市場(chǎng)健康發(fā)展。這有助于平衡市場(chǎng)供需，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

當(dāng)前地產(chǎn)股已在歷史底部位置

中期看基本面 長(zhǎng)期看模式

中國(guó)基金報(bào)記者：目前而言，房地產(chǎn)股是否已經(jīng)觸底，從短中長(zhǎng)期角度，您怎么看待地產(chǎn)后市行情？???

李崟：房子是人類基本需求，地產(chǎn)行業(yè)仍是十萬(wàn)億級(jí)大市場(chǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)顯著，人們對(duì)美好生活的追求及改善居住條件需求持續(xù)增長(zhǎng)。即使在城市化率高、出生率低的國(guó)家，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)亦長(zhǎng)期存在。盡管市場(chǎng)對(duì)人口變化等長(zhǎng)期變量存憂，但房地產(chǎn)行業(yè)將回歸均值。人口變化為慢變量，地產(chǎn)銷售為快變量，過(guò)分關(guān)注慢變量可能導(dǎo)致誤判。綜上，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，具備高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力和競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品，未來(lái)前景依然看好。投資者應(yīng)關(guān)注這些企業(yè)，把握行業(yè)發(fā)展機(jī)遇。

鄧海清：當(dāng)前房地產(chǎn)股已經(jīng)在歷史底部位置，機(jī)會(huì)遠(yuǎn)大于風(fēng)險(xiǎn)。以行業(yè)來(lái)看，主要地產(chǎn)企業(yè)市凈率均值大幅低于1，隱含了房地產(chǎn)當(dāng)前賬面價(jià)值仍存在較大減值風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期。短期角度看，取決于地產(chǎn)政策能否繼續(xù)放松；中期看，看“以舊換新”政策能否推進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù)流動(dòng)性。長(zhǎng)期角度看，地產(chǎn)行業(yè)整體估值在歷史低位，面臨估值重估。重點(diǎn)關(guān)注哪些企業(yè)能獲得更高的市場(chǎng)占有率。

張永任：房地產(chǎn)板塊估值仍處歷史較低位置，前期下跌很大程度上反映了基本面下行的風(fēng)險(xiǎn)，隨著行業(yè)供需基本面預(yù)期改善，板塊有望迎來(lái)新常態(tài)下的發(fā)展階段。

經(jīng)過(guò)持續(xù)下行期的考驗(yàn)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局優(yōu)化，績(jī)優(yōu)龍頭市占率持續(xù)提升，若政策驅(qū)動(dòng)有效釋放需求改善，基本面驅(qū)動(dòng)的行業(yè)成熟期龍頭進(jìn)階行情仍值得期待。

喬華國(guó)：未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入頭部集中化階段，看好一些央國(guó)企和運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的民企，對(duì)于這些企業(yè)，我們傾向于認(rèn)為股價(jià)已觸地，但其余地產(chǎn)公司可能需要面臨繼續(xù)收縮、轉(zhuǎn)型甚至退出市場(chǎng)。

因此，短期行情依賴于政策強(qiáng)度，中期看好優(yōu)質(zhì)公司的成長(zhǎng)和盈利能力恢復(fù)，長(zhǎng)期需要考慮地產(chǎn)公司商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，帶來(lái)長(zhǎng)期良好的資本回報(bào)。

湯戈：若上述政策不斷落實(shí)，地產(chǎn)股將夯實(shí)底部。從中長(zhǎng)期角度來(lái)看，我們將持續(xù)跟蹤基本面的兌現(xiàn)程度。

龍頭市占率將提升

看好央國(guó)企和運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的民企

中國(guó)基金報(bào)記者：在接下來(lái)的行情中，哪些類型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)是投資首選標(biāo)的？相關(guān)細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠褚灿斜憩F(xiàn)機(jī)會(huì)？

喬華國(guó)：看好一些房地產(chǎn)央國(guó)企和一些運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的民企，包括A股和港股，其中可能更看好港股。

具體投資邏輯是找尋供給出清后的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，包括建材和家居行業(yè)，不過(guò)不同子行業(yè)供給出清存在差異，需要詳細(xì)分析。家居行業(yè)存在二手房裝修的需求，這類需求程度高于建材，目前市占率超過(guò)10%的優(yōu)秀企業(yè)較少，對(duì)家居板塊的長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)保持關(guān)注。不少建材和家居企業(yè)已布局出海，并逐步打開(kāi)新的業(yè)績(jī)空間，也提供了地產(chǎn)鏈的潛在投資機(jī)會(huì)。

湯戈：未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將順應(yīng)產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)，商業(yè)模式也將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，從拼收入規(guī)模的高周轉(zhuǎn)，變?yōu)槠蠢麧?rùn)質(zhì)量的強(qiáng)經(jīng)營(yíng)，從土地金融為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，變?yōu)楫a(chǎn)品營(yíng)銷為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在這一商業(yè)模式下，最先做到“產(chǎn)品主義”“單盤主義”的強(qiáng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)會(huì)逐漸脫穎而出，持有型經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的估值也將得到提升，或有機(jī)會(huì)向新加坡凱德集團(tuán)的方向轉(zhuǎn)型。

除開(kāi)發(fā)型和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類房企外，看好具備優(yōu)秀商業(yè)模式的物業(yè)股，住宅業(yè)態(tài)將從并購(gòu)增收入轉(zhuǎn)向增強(qiáng)服務(wù)品質(zhì)提價(jià)，物業(yè)股在非住業(yè)態(tài)的外拓也值得期待。

鄧海清：在接下來(lái)的行情中，重點(diǎn)關(guān)注會(huì)成為未來(lái)行業(yè)龍頭或繼續(xù)鞏固龍頭地位的公司。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷三年多“供給側(cè)改革”后，進(jìn)入壁壘反而提高，未來(lái)龍頭市占率有望進(jìn)一步提升，這類公司長(zhǎng)期看具有較強(qiáng)的估值重估潛力。

相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈同樣有估值重估的機(jī)會(huì)。地產(chǎn)行業(yè)下行期，產(chǎn)業(yè)鏈公司也經(jīng)歷了較為痛苦的產(chǎn)能過(guò)剩和出清，產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

黃岳：地產(chǎn)銷售、開(kāi)工及投資偏弱，但政策預(yù)期下地產(chǎn)鏈及建材、金融板塊或有階段性行情。下半年專項(xiàng)債及國(guó)務(wù)院方案落地有望提振建材需求，板塊估值低，政策或需求回暖或觸發(fā)反彈。金融方面，社融數(shù)據(jù)不佳令銀行板塊承壓，短期承擔(dān)逆周期功能，資產(chǎn)端利率下行；中長(zhǎng)期有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，保持銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量與盈利能力。國(guó)有銀行具備低估值、高股息價(jià)值屬性，市場(chǎng)風(fēng)格切換或政策預(yù)期強(qiáng)時(shí)，或有階段性行情。

未來(lái)機(jī)會(huì)來(lái)自供給邏輯

關(guān)注優(yōu)質(zhì)企業(yè)的價(jià)值重估

中國(guó)基金報(bào)記者：當(dāng)前在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資，需要關(guān)注的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)分別是什么？您將采取怎樣的配置策略？若投資者投資相關(guān)領(lǐng)域，您有什么建議？

喬華國(guó)：地產(chǎn)領(lǐng)域未來(lái)的機(jī)會(huì)來(lái)自供給邏輯，當(dāng)前行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)要素和過(guò)往已經(jīng)完全不一樣。過(guò)往要求融資能力和周轉(zhuǎn)速度，但今后更多會(huì)要求產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力與成本控制能力，企業(yè)是否能夠及時(shí)轉(zhuǎn)型是關(guān)鍵。我們采取的配置策略是尋找具有核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，目前我在地產(chǎn)行業(yè)主要關(guān)注度集中在地產(chǎn)鏈。

鄧海清：當(dāng)前需要關(guān)注的機(jī)會(huì)主要是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值重估。風(fēng)險(xiǎn)主要是如果地產(chǎn)銷售進(jìn)一步下滑會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性壓力。對(duì)于配置策略，我們將盡力規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)，主要配置全國(guó)性龍頭企業(yè)和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)、人口流入較多區(qū)域的地方優(yōu)質(zhì)房企。從當(dāng)前行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)看，信用風(fēng)險(xiǎn)大幅緩解，但部分房企仍面臨較大的現(xiàn)金流壓力。投資者在投資地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)，應(yīng)優(yōu)選房企，盡量規(guī)避可能進(jìn)一步發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)的中小型地產(chǎn)企業(yè)。

李崟：短期風(fēng)險(xiǎn)之一在于“強(qiáng)預(yù)期、弱現(xiàn)實(shí)”，若地產(chǎn)銷售沒(méi)有明顯量的提升或價(jià)的穩(wěn)定，地產(chǎn)股存在一定風(fēng)險(xiǎn)。但相關(guān)政策配套落地后，量?jī)r(jià)有望均衡。長(zhǎng)期看，十萬(wàn)億級(jí)行業(yè)將孕育優(yōu)質(zhì)房企。投資者需留意：宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)、政策落地情況、銷售數(shù)據(jù)等。

湯戈：關(guān)注因情緒帶來(lái)的大起大落，以及政策節(jié)奏不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。我們的地產(chǎn)股配置策略是看長(zhǎng)期，在普遍估值較低的情況下，優(yōu)選行業(yè)中轉(zhuǎn)型最快、商業(yè)模式最好的公司長(zhǎng)期持有。

編輯：艦長(zhǎng)

審核：木魚(yú)