中國基金報
邱德坤
2024-12-22 09:10
曾經(jīng)房地產(chǎn)市場炒作氛圍最濃的深圳，難以再被“新政”挑動神經(jīng)。
5月6日，深圳市住房和建設局發(fā)布《關于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱《通知》），提出三項優(yōu)化舉措，其中最重要的是繼續(xù)放寬購房門檻，將鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)等區(qū)域的社保繳納年限從3年降至1年。
這是繼今年2月將全市社保要求從5年降至3年后，深圳再度對房地產(chǎn)政策進行較大幅度的調(diào)整，但卻并未激發(fā)多少需求的入市。在發(fā)布房地產(chǎn)新政的同時，深圳中介平臺還優(yōu)化了二手房價格展示方式，改為展示真實掛牌價。
深圳樓市的政策調(diào)整步步松綁，但是市場卻相對平靜。雖然數(shù)據(jù)上短期有所回溫，但隨著市場價格持續(xù)回歸，曾經(jīng)堅定的深圳炒房客以及真實購房者都更加理性。在轉折點沒有來臨之際，深圳樓市觀望情緒持續(xù)加重。
環(huán)比激增
新政后的一周，深圳樓市環(huán)比有明顯的好轉。
深圳中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月6日~5月12日深圳市新房住宅共成交450套，環(huán)比上漲40.6%，二手住宅共成交1165套，環(huán)比上漲231.9%，單周過戶量創(chuàng)2021年5月以來近三年新高。
雖然數(shù)據(jù)向好，但在深圳樓市新政發(fā)布后，無論是房企還是中介機構，都沒有表現(xiàn)得十分興奮。新政之后，深圳的龍頭房企會按部就班地發(fā)布一些宣傳海報并配合一些宣傳動作。例如，華潤置地深圳公司發(fā)布海報稱，“來了就是深圳人，買房就華潤置地”，華潤置地旗下多個樓盤推出安家五重禮。
這些是既定動作，實際并沒有帶來非常明顯的客流增長。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者多方調(diào)研了解到的情況，新政后深圳樓市成交量上漲主要原因在于“五一”假期擠壓以及新政催化，從開發(fā)商以及樓盤銷售反饋的信息來看，“成交量其實沒有明顯變化”。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會近期發(fā)布的報告也表示，二手房錄得量出現(xiàn)大幅增長，主要是受樓市新政及此前一周“五一”假期積壓需求釋放雙重因素疊加影響。
從近年來的情況來看，深圳樓市對新政的反應也已邊際衰減。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年4月，深圳全市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長5%，同比下降33%；二手房方面，深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，今年4月，深圳全市二手住宅過戶量為4171套，環(huán)比增長9%、同比增長31%，但這是由于2~3月市場成交陸續(xù)簽約所帶來的增長。
從這組數(shù)據(jù)也可以看到，今年2月新政后，深圳一手房成交也僅有微微增長，甚至同比去年還有明顯下滑。而此次新政，其實力度也并沒有如市場預期，所以市場表現(xiàn)也相對平靜。
一位樓盤銷售告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“購房門檻下來后，會有一些客戶來咨詢。對于意向特別強但是暫時沒有一年社保的客戶，我們會幫他們溝通一些渠道和方式，看看能不能通過首付分期等等來幫他們扛過一年的資格期?！?/p>
但從購房者的角度來看，目前還并不是入市的時間點?！耙驗閮r格不知道是不是還會繼續(xù)有優(yōu)惠，所以我也慢慢看。之前關注的二手房，有些降價也還是掛了很久都還在，覺得市場還沒到底。”一位有意購房的人士表示。
招數(shù)頻出
在限購限貸政策適當優(yōu)化的同時，深圳也在通過各種方式，鼓勵購房者入市。
在《通知》中，明確表示支持在深圳有開發(fā)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相關房地產(chǎn)中介機構開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對于實施“收舊換新”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，收購換房人舊房時不受深圳關于企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購房政策的限制。
事實上，深圳的“以舊換新”工作早已開啟。
4月23日，深圳正式官宣鼓勵商品住房“以舊換新”，由深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合開展為期一年的“換馨家”活動，面向深圳市區(qū)域內(nèi)所有計劃出售二手商品住房（舊房）并購買新建商品住房（新房）的購房居民（換房人），首批共有13個新房樓盤、21家房地產(chǎn)中介機構參與。
相較于其他城市由官方指定平臺收購，這是一個相對市場化的活動。
具體細則是，房企對換房人意向購買的新房設定一定期限的“解約保護期”，以確保換房人的權益。中介機構則將優(yōu)先推動換房人舊房交易，縮短交易周期，提高交易效率。在協(xié)議約定的期限內(nèi)，如果舊房成功售出，房企和換房人將按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)。若未能在約定期限內(nèi)售出，房企和換房人則按約定解除協(xié)議并無條件退款，換房人無需承擔任何違約責任。
除此之外，深圳還在建筑規(guī)劃上進行相應優(yōu)化。其中，預計將在下周發(fā)布2024版《深圳市建筑設計規(guī)則》，修訂了包括備受市民關注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等內(nèi)容。
此次修訂后，增加了“計一半面積的陽臺進深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應全部計入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容。跟過往的對比，在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進深也由0.6米增加至0.8米，“飄窗”面積將可加大一圈。
此外，過去占掉較多公攤面積的避難層、機房等公共空間，在修訂后將被列為“不計容面積”。
5月15日，深圳市住房公積金管理中心也發(fā)布信息，該中心可為廣大市民免費提供二手房跨行“帶押過戶”資金監(jiān)管服務，實現(xiàn)商品房買賣雙方在非同一銀行辦理貸款的情況下，賣方無需提前“贖樓”還清貸款即可完成過戶，由買方貸款銀行直接發(fā)放新貸款用于歸還賣方原貸款。
多方措施都在向購房者釋放誠意，但最終是否會帶動成交的上漲，還需觀察。
