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在一系列利好政策支持下，一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體筑底企穩(wěn)，重點(diǎn)城市新房、二手房成交同環(huán)比均有增長(zhǎng)，3月更是迎來(lái)局部“小陽(yáng)春”行情；與此同時(shí)，住宅用地土地出讓金同比增長(zhǎng)兩成，平均溢價(jià)率創(chuàng)2021年下半年以來(lái)新高，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度較高，多個(gè)城市成交樓面價(jià)創(chuàng)新高。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，二季度，隨著各項(xiàng)政策落地加快，新房市場(chǎng)成交規(guī)?；蜓永m(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，絕對(duì)量好于一季度水平；二手房市場(chǎng)成交將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，回暖程度將好于新房。大中城市房?jī)r(jià)將迎來(lái)更多積極信號(hào)，核心城市土拍熱度將保持高位，高總價(jià)、高溢價(jià)地塊成交常態(tài)化，而土地市場(chǎng)的持續(xù)回暖也將反饋到購(gòu)房者信心，助力2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)加快企穩(wěn)。

重點(diǎn)城市樓市成交筑底企穩(wěn)

今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)取得一定成效。

從新房市場(chǎng)來(lái)看，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后市場(chǎng)交易回歸常態(tài)，一線及部分核心二線城市市場(chǎng)修復(fù)更加突出。一季度（截至3月27日），深圳新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比增長(zhǎng)超80%，上海、廣州、杭州、寧波、南京等城市同比增長(zhǎng)均超20%。從重點(diǎn)城市成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善性需求是新房市場(chǎng)重要支撐，120平方米以上戶(hù)型成交占比有所提升。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，一季度樓市成交筑底企穩(wěn)，1—2月因傳統(tǒng)春節(jié)假期迎季節(jié)性回落，但成交規(guī)?；九c去年持平；3月得益于供給放量、房企營(yíng)銷(xiāo)力度增加，迎來(lái)局部“小陽(yáng)春”行情，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交規(guī)模環(huán)比大漲85%，同比增長(zhǎng)7%。

從二手房市場(chǎng)來(lái)看，在“以?xún)r(jià)換量”帶動(dòng)下，春節(jié)后核心城市成交活躍度持續(xù)提升。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，一季度（截至3月27日），深圳、杭州二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約六成，北京、上海、成都同比增長(zhǎng)均超30%。3月截至27日，一線城市中，深圳二手房網(wǎng)簽成交套數(shù)同比增長(zhǎng)57%，北京、上海同比增幅均超30%；二線城市中，杭州同比增長(zhǎng)76%，成都、廈門(mén)成交同比增幅均超30%。

核心城市土拍熱度較高

樓市成交熱度逐漸傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，今年以來(lái)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度較高。

據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，一季度（截至3月27日），300城住宅用地土地出讓金3449億元，同比增長(zhǎng)20.2%。其中，一線城市同比增幅超兩成；二線城市同比增長(zhǎng)三成以上；三四線城市土拍表現(xiàn)相對(duì)一般，土地出讓金同比小幅增長(zhǎng)。從市場(chǎng)熱度來(lái)看，克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，一季度300城土地成交平均溢價(jià)率達(dá)到11.4%，創(chuàng)2021年下半年以來(lái)新高。

尤其是上海、杭州等核心城市土地市場(chǎng)升溫明顯。一季度，上海成交10宗宅地，9宗溢價(jià)，5宗溢價(jià)率超30%；杭州出讓32宗地中有28宗溢價(jià)成交，多宗地塊溢價(jià)率超40%，有4宗溢價(jià)率超70%。另外，杭州、北京、成都等地在優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下，成交樓面價(jià)創(chuàng)新高。

對(duì)于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫的主要原因，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，一是房企對(duì)核心城市新房市場(chǎng)銷(xiāo)售回穩(wěn)的看好，補(bǔ)倉(cāng)意愿較高，同時(shí)年初拿地能夠在當(dāng)年進(jìn)入銷(xiāo)售階段，有助于回籠資金，提升周轉(zhuǎn)效率；二是各地政府加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，一季度各地推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊。

不過(guò)，核心城市非核心區(qū)域地塊，以及非核心城市地塊多為底價(jià)成交。曹晶晶指出，如一季度，北京出讓11宗宅地，4宗核心區(qū)域地塊均溢價(jià)成交，其余7宗均底價(jià)成交。而南京、天津、長(zhǎng)沙、鄭州、沈陽(yáng)等城市僅個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊房企舉牌意愿較高，整體土地市場(chǎng)低溫情緒未改。福州、武漢、無(wú)錫一季度出讓地塊均為底價(jià)成交。

二季度市場(chǎng)有望持續(xù)復(fù)蘇

一季度，樓市成交筑底企穩(wěn)離不開(kāi)房地產(chǎn)政策的持續(xù)優(yōu)化。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，一季度全國(guó)有近100省市（縣）出臺(tái)政策超140條，政策調(diào)整方向主要集中于優(yōu)化公積金貸款政策、加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度等方面。

值得注意的是，今年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告首次將“穩(wěn)住樓市”寫(xiě)入總體要求，為今年房地產(chǎn)政策定調(diào)并明確了政策方向。近日中央還首次在提振消費(fèi)文件中強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市并提出相應(yīng)舉措，體現(xiàn)了中央穩(wěn)預(yù)期、強(qiáng)信心的決心。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，二季度各項(xiàng)政策落實(shí)將加快，特別是在促需求方面，一線城市有望根據(jù)市場(chǎng)變化適時(shí)調(diào)減限制性措施，更好發(fā)揮核心城市的帶頭作用，提振全國(guó)市場(chǎng)信心。更多城市有望進(jìn)一步優(yōu)化公積金貸款政策、加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度等。各地房貸利率、交易費(fèi)用等也有望進(jìn)一步下調(diào)，持續(xù)降低購(gòu)房者置業(yè)成本。另外，城中村和危舊房改造工作也有望在今年迎來(lái)加速，通過(guò)加大貨幣安置、房票安置力度，為樓市引入更多需求，也是促進(jìn)新房銷(xiāo)售止跌回穩(wěn)的重要舉措。

對(duì)于樓市成交趨勢(shì)，克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ヮA(yù)計(jì)，二季度，新房市場(chǎng)成交規(guī)?；?qū)⒕彶綇?fù)蘇，絕對(duì)量好于一季度水平，同比持平或小幅微增，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。核心一二線城市中，北京、上海、深圳、成都、杭州等延續(xù)高位震蕩行情；廣州、武漢、南京等后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢(shì)；三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情。二手房市場(chǎng)成交仍將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)份額占比仍將進(jìn)一步上升，回暖程度好于新房是大概率事件。得益于提振消費(fèi)以及穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格等一系列舉措的推動(dòng)，大中城市房?jī)r(jià)將迎來(lái)更多積極信號(hào)，一手房?jī)r(jià)指數(shù)的暖意也將加快向二手房市場(chǎng)傳導(dǎo)。

而對(duì)于土地市場(chǎng)走勢(shì)，楊科偉預(yù)計(jì)，二季度，核心城市土拍熱度將保持高位，高總價(jià)、高溢價(jià)地塊成交常態(tài)化，市場(chǎng)信心進(jìn)一步鞏固。核心城市與非核心城市熱度進(jìn)一步分化。整體來(lái)看，2025年土地供求規(guī)模仍將保持低位運(yùn)行，隨著年中三四線城市供地占比的上升，溢價(jià)率指標(biāo)或出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的環(huán)比調(diào)整，可能將是2022年以來(lái)土拍熱度表現(xiàn)最好的一年。而土地市場(chǎng)的合理控量以及持續(xù)回暖，也將反饋到購(gòu)房者信心，助力2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)加快企穩(wěn)。

校對(duì)：王蔚