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今年以來(lái)，多家房企陸續(xù)公布了債務(wù)重組方面的最新進(jìn)展。

3月25日晚，榮盛發(fā)展發(fā)布關(guān)于公司擬對(duì)債務(wù)進(jìn)行重組的提示性公告。為進(jìn)一步化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更好地履行“不逃廢債”的承諾，加快促進(jìn)公司良好發(fā)展，公司擬梳理并整合相關(guān)資產(chǎn)，制定債務(wù)重組計(jì)劃，化解相關(guān)債務(wù)。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月底，共有59家出險(xiǎn)房企在債務(wù)重組或破產(chǎn)重整方面披露了進(jìn)展。東方證券認(rèn)為，面對(duì)2025年更大的到期債務(wù)規(guī)模，境內(nèi)債務(wù)重組或?qū)⑻崴伲抑攸c(diǎn)繼續(xù)從展期轉(zhuǎn)向削債。

多家房企進(jìn)行債務(wù)重組

榮盛發(fā)展的公告顯示，為進(jìn)一步化解公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加快促進(jìn)公司良好發(fā)展，在堅(jiān)決貫徹“不逃廢債”原則的基礎(chǔ)上，公司擬制定以股抵債方案，通過(guò)梳理公司現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)、有潛力的資產(chǎn)，整合酒店管理類公司、代建運(yùn)營(yíng)類公司、商業(yè)管理類公司以及產(chǎn)業(yè)服務(wù)類公司等優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)子公司的部分股權(quán)作為償債資源，用于化解相關(guān)債務(wù)。債務(wù)主要包括金融債務(wù)和經(jīng)營(yíng)債務(wù)等。同時(shí)公司未來(lái)也將著力提升輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，擴(kuò)大非房領(lǐng)域的營(yíng)收和利潤(rùn)占比。

榮盛發(fā)展表示，債務(wù)重組將有利于化解公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，推動(dòng)公司輕資產(chǎn)板塊發(fā)展。不論本次債務(wù)重組是否能夠最終實(shí)施，公司都將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上積極做好日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年3月以來(lái)，已有皇庭國(guó)際、華夏幸福、榮盛發(fā)展等A股上市公司發(fā)布了債務(wù)重組相關(guān)公告。

3月15日，華夏幸福發(fā)布公告，為推進(jìn)公司債務(wù)重組工作，更好地保障債權(quán)人利益，爭(zhēng)取進(jìn)一步妥善清償債務(wù)，同時(shí)為進(jìn)一步改善公司經(jīng)營(yíng)狀況，持續(xù)與部分經(jīng)營(yíng)合作方暨經(jīng)營(yíng)債權(quán)人加強(qiáng)合作，公司以下屬公司股權(quán)搭建“幸福精選平臺(tái)”及“幸福優(yōu)選平臺(tái)”用于抵償金融債務(wù)及經(jīng)營(yíng)債務(wù)。截至2025年2月28日，《債務(wù)重組計(jì)劃》中2192億元金融債務(wù)通過(guò)簽約等方式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)約為1922.73億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額201.80億元。

2025年以來(lái)，房企在債務(wù)重組及企業(yè)重整方面的消息不斷傳來(lái)，包括碧桂園、融創(chuàng)、龍光、遠(yuǎn)洋等房企均有進(jìn)展。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月底，共有59家出險(xiǎn)房企在債務(wù)重組或破產(chǎn)重整方面披露了進(jìn)展。在債務(wù)重組方面共有39家房企披露了重組情況，其中13家完成了全部或部分的債務(wù)重組。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年房企債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)到5257億元；其中2025年第三季度為償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。

東吳證券表示，債務(wù)重組通過(guò)延長(zhǎng)還款期限、削減債務(wù)規(guī)模，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的短期現(xiàn)金流壓力起到了緩解作用。房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)融資方式主要包括開(kāi)發(fā)貸、抵押性經(jīng)營(yíng)貸、信用借款和公開(kāi)市場(chǎng)信用債發(fā)行等類型。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售及房企拿地尚未恢復(fù)，新增開(kāi)發(fā)貸難度較大；在過(guò)往償還債務(wù)過(guò)程中，房企大量持有型物業(yè)已用于抵押性經(jīng)營(yíng)貸，且部分物業(yè)在重組方案中被用作追加抵押，現(xiàn)階段可用于抵押性經(jīng)營(yíng)貸的物業(yè)資源較少；近年來(lái)房企違約展期致使行業(yè)信用受損，房企信用借款等融資渠道受阻。

展期和削債成主流選擇

債務(wù)重組的方式主要包括降低利率、拉長(zhǎng)久期、削減債務(wù)等。從近年來(lái)房企債務(wù)重組方式來(lái)看，展期和削債成為主流選擇。

今年年初，碧桂園發(fā)布債務(wù)重組進(jìn)展公告，截至2023年底，該公司的有息境外債務(wù)總額約164億美元，重組方案包括現(xiàn)金回購(gòu)、發(fā)行強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債、長(zhǎng)期票據(jù)等5個(gè)選項(xiàng)，減債金額最多可達(dá)116億美元。據(jù)了解，這一重組方案已獲得了包括7家知名銀行在內(nèi)的債權(quán)人支持。按照碧桂園的預(yù)期，若方案最終獲通過(guò)，將大幅降低短期償債壓力及融資成本，為基本面好轉(zhuǎn)創(chuàng)造有利條件。

融創(chuàng)中國(guó)也在今年年初發(fā)布債務(wù)重組進(jìn)展公告，融創(chuàng)房地產(chǎn)十筆債券的重組方案已全部經(jīng)相關(guān)債券持有人會(huì)議審議通過(guò)。融創(chuàng)中國(guó)的債務(wù)重組方案中，創(chuàng)新組合了現(xiàn)金要約收購(gòu)、股票及/或股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債、留債展期4種選項(xiàng)，且無(wú)任何強(qiáng)制選項(xiàng)，為債權(quán)人提供了多元化收益及退出機(jī)制；成功削降了超過(guò)50%的境內(nèi)公司債務(wù)，留債部分最長(zhǎng)展期達(dá)9.5年，且5年內(nèi)不再有兌付壓力。

還有部分房企通過(guò)“債轉(zhuǎn)股”，化解公司債務(wù)。比如，華夏幸福公告稱，截至2025年2月28日，公司以下屬公司股權(quán)搭建的“幸福精選平臺(tái)”股權(quán)抵償金融債務(wù)金額約為人民幣156.73億元，相關(guān)債權(quán)人對(duì)應(yīng)獲得“幸福精選平臺(tái)”股權(quán)比例約為38.47%；公司以下屬公司股權(quán)搭建的“幸福精選平臺(tái)”及“幸福優(yōu)選平臺(tái)”股權(quán)抵償經(jīng)營(yíng)債務(wù)金額約為人民幣61.67億元，相關(guān)債權(quán)人對(duì)應(yīng)獲得“幸福精選平臺(tái)”股權(quán)比例約為2.90%，獲得“幸福優(yōu)選平臺(tái)”股權(quán)比例約為11.85%。

東方證券認(rèn)為，在新房銷售尚未止跌企穩(wěn)以及資產(chǎn)不斷折價(jià)的情況下，償債壓力較大的房企將加速債務(wù)重組進(jìn)程，且削債比例提高可能是普遍趨勢(shì)。除了進(jìn)行債務(wù)重組以應(yīng)對(duì)眼前的償債壓力，調(diào)規(guī)、換地有助于房企提升新房產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，加快銷售去化，從而回籠資金，增強(qiáng)償債能力，但銷售端持續(xù)改善需要過(guò)程。

東吳證券預(yù)計(jì)，2025年或迎來(lái)房企的債務(wù)重組高峰，部分房企有望通過(guò)債務(wù)重組度過(guò)短期現(xiàn)金流危機(jī)。短期現(xiàn)金流壓力得以緩解后，中長(zhǎng)期房地產(chǎn)公司仍需依靠自身實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)并逐步增長(zhǎng)，而具備優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)以及多元化布局的房地產(chǎn)公司，有望率先通過(guò)其多元化策略及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)修復(fù)，并借助REITs重啟融資通道。

校對(duì)：姚遠(yuǎn)