國際金融報
程慧 李高航
2025-03-10 20:33
老舊小區(qū)更新迎來“春天”？
3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上表示，將下功夫?qū)嵤┮慌菝裆?、促發(fā)展、防風(fēng)險的更新項目，其中提出，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
在業(yè)內(nèi)人士看來，老舊小區(qū)的城市更新可謂迎來“春天”，特別是鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅，也有望進一步推動城市老舊小區(qū)的改造進程。
實探深圳首例老舊小區(qū)自籌資金舊改項目
近幾年來，各地在城市更新方面進行了諸多探索，居民自主更新改造老舊住宅的方式也已經(jīng)出現(xiàn)不少成功的例子。
而在深圳，一份《關(guān)于擬推行紅崗花園自籌資金拆除重建改造試點工作的通告》（下文簡稱《通告》）早在去年就已經(jīng)在市場上流傳，該項目也成為深圳首例老舊住宅小區(qū)業(yè)主自籌資金原拆原建。
3月10日，證券時報記者再次前往位于深圳羅湖區(qū)清水河街道的紅崗花園，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)張貼了許多關(guān)于舊改的標(biāo)語，同時還有許多棟樓的墻體張貼了“喜報”，內(nèi)容關(guān)于自籌資金舊改意愿征集的同意率，多數(shù)樓棟的意愿征集同意率都超過80%。
記者采訪得知，紅崗花園的大多數(shù)房屋樓齡都已超過30年，而且以小戶型為主，基礎(chǔ)設(shè)施也較為落后，該小區(qū)早在2019年就傳出棚改的消息，但后續(xù)進展十分緩慢。不過，在棚改預(yù)期和彼時深圳樓市表現(xiàn)火爆的背景下，紅崗花園的房價在最高峰時超過每平方米6萬元?，F(xiàn)在，小區(qū)二手房價格普遍在每平方米3萬元至3.8萬元之間。
“自去年開始提出自籌資金原拆原建后，相關(guān)部門和小區(qū)業(yè)主就自發(fā)開始進行籌備，特別是意愿征集?！庇行^(qū)居民對記者表示，“雖然舊改開始推進，但依舊面臨重重困難，例如一些公司房簽約未完成，部分業(yè)主出租改為商鋪等，而且相關(guān)改造政策仍未明確，資金來源、戶型設(shè)計等難題也有待解決?！?/p>
記者采訪了多位小區(qū)居民，他們表示一直關(guān)注著小區(qū)的舊改進度，希望相關(guān)政策能盡快落實。
全國范圍內(nèi)已有成功案例
一般來說，老舊小區(qū)通常是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)建成使用20年以上，或環(huán)境質(zhì)量差、配套設(shè)施不足、建筑功能不完善、結(jié)構(gòu)安全存在隱患、能耗水耗過高、建筑設(shè)備老舊破損的居民聚集居住地。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部曾披露，全國2000年底以前建成的老舊小區(qū)大約有22萬個，涉及居民近3900萬戶。
去年，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展和改革委員會、省自然資源廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見（試行）》，其中一大亮點是自愿、自主，住宅小區(qū)可成立業(yè)主自主更新委員會或授權(quán)業(yè)主委員會，在廣泛征求業(yè)主意見基礎(chǔ)上自愿提交更新申請，這也是全國首個推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)意見。
2025年1月11日，廣東省首例業(yè)主“自主更新、自籌資金、原拆原建”危舊房改造項目廣州市花都區(qū)集群街2號正式驗收交房交證；今年2月，浙江省首個采用自主更新模式進行重建的危舊房小區(qū)浙工新村正式交房，項目成功實施也標(biāo)志著老舊小區(qū)自主更新的模式探索取得階段性成果。
有分析人士表示，上述老舊小區(qū)的更新改造探索了一條新的路徑，也啟發(fā)了國內(nèi)其他城市探索這種自籌資金的城市更新模式?！熬用裰黧w、政府統(tǒng)籌”的形式既能避免開發(fā)商因為資金而引發(fā)的問題，也能大大降低政府的兜底風(fēng)險，同時能更好地滿足居民的更新訴求。中指研究院認(rèn)為，傳統(tǒng)的老舊小區(qū)更新改造模式存在政府財政壓力大、居民參與度低等問題；探索老舊小區(qū)自主更新模式既能充分調(diào)動居民的積極性，又能精準(zhǔn)滿足居民的實際需求。
深圳的實踐
廣東合一城市更新研究院提供的資料顯示，近期深圳老舊住宅小區(qū)拆除重建類改造模式主要包括舊住宅區(qū)城市更新改造項目新試點（前期服務(wù)商+市場主體+實施主體）、土地整備房屋征收、獨棟危房捆綁周邊城市更新、業(yè)主自籌資金原拆原建等。
其中，早在2023年9月，深圳市規(guī)劃和自然資源局就發(fā)布《關(guān)于加強舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新工作的實施意見（征求意見稿）》，明確未來舊住宅改造擬采取前期服務(wù)商+市場主體+實施主體的城市更新模式，即綜合市場化城市更新和政府主導(dǎo)棚改模式的優(yōu)勢，在確保政府主導(dǎo)和回遷安置的前提下，更多引入市場運作的機制。有分析人士表示，深圳的實踐，或?qū)槌蟪鞘锌沙掷m(xù)發(fā)展提供重要啟示。
“下階段城市更新實施過程中的綜合性、系統(tǒng)性特征進一步增強，將持續(xù)推進多種空間更新，特別是此前已開展較為成熟，也是城市更新行動重要組成部分的三區(qū)一村（老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村改造），同時將更加注重兼顧多重更新效益，堅持長期主義?！敝兄秆芯吭貉芯靠偙O(jiān)吳建欽說。
校對：王蔚
