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1月14日晚間，碧桂園補(bǔ)發(fā)了2023全年及2024上半年財(cái)報(bào)。

根據(jù)碧桂園(02007.HK)公告顯示，受到市場(chǎng)下行帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格重估的影響，兩份財(cái)報(bào)均錄得相應(yīng)虧損。其中，2023年全年碧桂園稅前虧損1673億元，到2024年中期，碧桂園虧損大幅縮減至128.42億元。

據(jù)接近碧桂園的相關(guān)人士透露，2024年全年，碧桂園虧損情況有望大幅收窄。另外，截至2024年6月30日，碧桂園凈資產(chǎn)為741億元，好于市場(chǎng)預(yù)期。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，碧桂園財(cái)報(bào)的正式發(fā)布或意味著公司正逐步化解危機(jī)，同時(shí)股票也有望迎來(lái)停牌近一年之后的首度復(fù)牌。

虧損收窄

圖片來(lái)源：碧桂園官網(wǎng)

這是自去年4月份停牌以來(lái)，碧桂園首度發(fā)布財(cái)報(bào)。

公告顯示，截至2023年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約1743億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售面積約2170萬(wàn)平方米。年內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)總收入約為4010億元，同比減少約6.8%；實(shí)現(xiàn)稅前虧損約1673億元。

在2023年錄得大額虧損之后，2024年上半年碧桂園虧損實(shí)現(xiàn)大幅收窄。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約260億元，歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售面積約265萬(wàn)平方米。報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)總收入約為1021億元，實(shí)現(xiàn)稅前虧損約108億元。

碧桂園表示，受益于2023年已較充分地計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備，致使2024年上半年需計(jì)提的存貨減值已大幅減少，致使本期結(jié)算毛利同比有所回升。

而2023年大幅虧損的最主要原因是來(lái)自當(dāng)年計(jì)提的大額的存貨減值準(zhǔn)備。

碧桂園方面告訴界面新聞，自2021年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入下行周期，銷(xiāo)售量?jī)r(jià)持續(xù)下滑，相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重縮水。為客觀反映市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)公司資產(chǎn)價(jià)值的影響，公司對(duì)在建物業(yè)及持作銷(xiāo)售的已落成物業(yè)進(jìn)行計(jì)提減值約人民幣824億元。

此外，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境等多重不利因素疊加影響，部分應(yīng)收款項(xiàng)存在無(wú)法回收的風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)提金融資產(chǎn)及財(cái)務(wù)擔(dān)保減值損失凈額約人民幣372億元。這兩項(xiàng)合計(jì)占稅前虧損總額的71.5%。

不僅如此，受市場(chǎng)下行影響，期間部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)毛利出現(xiàn)了較大幅度的下降。

碧桂園表示，本輪房地產(chǎn)下行周期導(dǎo)致行業(yè)信用大幅收緊，企業(yè)信用融資規(guī)模被動(dòng)地大幅壓降，公司為了回收現(xiàn)金流以保障交房任務(wù)達(dá)成以及保證2023年8月之前到期信用債券的兌付，也對(duì)部分項(xiàng)目和沉淀資產(chǎn)做了較大的折價(jià)處置安排。

可以看出，碧桂園2023年財(cái)報(bào)計(jì)提了相當(dāng)大額的存貨減值準(zhǔn)備。業(yè)內(nèi)分析，這是基于會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性原則所作的一種穩(wěn)健處理，有助于企業(yè)準(zhǔn)確反映存貨的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，能為投資者提供更可靠的財(cái)務(wù)信息。而且，房地產(chǎn)行業(yè)受市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響，資產(chǎn)價(jià)格不斷縮水，計(jì)提大額的存貨減值理所應(yīng)當(dāng)。

據(jù)了解，碧桂園2024年半年報(bào)存貨減值計(jì)提已大幅減少為27億元，基本判斷公司已將存貨減值大部分出清，除非未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格還有大幅下跌。

不過(guò)，碧桂園預(yù)計(jì)，2024年全年業(yè)績(jī)依然是虧損，但會(huì)繼續(xù)收窄。

“由于當(dāng)前集團(tuán)仍處于保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的過(guò)渡階段，對(duì)于恢復(fù)盈利的時(shí)間暫無(wú)法預(yù)估，需結(jié)合外部市場(chǎng)環(huán)境、銷(xiāo)售回款情況、債務(wù)處置情況、集團(tuán)經(jīng)營(yíng)情況綜合考慮?！北坦饒@稱(chēng)。

積極自救

在補(bǔ)發(fā)兩份財(cái)報(bào)之前，碧桂園一直在積極自救，包括推動(dòng)境外債重組。

目前進(jìn)展如何，預(yù)計(jì)何時(shí)重組成功？碧桂園回應(yīng)稱(chēng)，公司預(yù)計(jì)在2025年上半年與境外債權(quán)人就債務(wù)重組方案達(dá)成一致，目前已就重組框架性條款與銀團(tuán)委員會(huì)達(dá)成原則性一致意見(jiàn)，并已公告披露進(jìn)展。

1月9日，碧桂園公告了其境外重組提案的關(guān)鍵條款，稱(chēng)已與包括中銀香港、建銀亞洲在內(nèi)的七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識(shí)，協(xié)調(diào)委員會(huì)支持公司持續(xù)努力落實(shí)重組。

如果境外債務(wù)重組落實(shí)，將使集團(tuán)實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元，并包括將到期時(shí)間延長(zhǎng)至最多11.5年以及降低融資成本，加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

分析人士認(rèn)為，債務(wù)重組工作的推進(jìn)，不僅是應(yīng)對(duì)當(dāng)前困境的必要手段，更是為公司未來(lái)的發(fā)展鋪平道路的關(guān)鍵一步。通過(guò)債務(wù)重組，公司能夠優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，減輕利息支出，延長(zhǎng)還款期限，整體減輕債務(wù)壓力，從而卸掉包袱、輕裝上陣，為未來(lái)的戰(zhàn)略調(diào)整和發(fā)展?fàn)幦×烁蟮目臻g。

實(shí)際上，自公開(kāi)市場(chǎng)出險(xiǎn)后，碧桂園也采取了大量自救措施，包括成立專(zhuān)項(xiàng)小組、保交房、保穩(wěn)定、保信用、盤(pán)活資金資產(chǎn)、最大限度降本提效等。

以保交房為例，2024全年碧桂園已累計(jì)交付房屋超38萬(wàn)套，近三年累計(jì)交付約170萬(wàn)套房屋，交付量在第三方榜單上保持領(lǐng)先。

另外，為加快回籠資金保交房，集團(tuán)自2022年以來(lái)，折價(jià)處置公車(chē)、大宗資產(chǎn)、難去化商業(yè)類(lèi)沉淀資產(chǎn)回籠超600億元。

具體到大宗資產(chǎn)交易方面，碧桂園表示，自2022年以來(lái)，公司已處置難銷(xiāo)類(lèi)資產(chǎn)及盤(pán)活沉淀資金回籠超600億元。

舉例而言，2023年8月，碧桂園出售了其所持廣州亞運(yùn)城聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司26.67%股權(quán)，回籠資金12.92億元。2024年12月，碧桂園轉(zhuǎn)讓持有的長(zhǎng)鑫科技1.56%股權(quán)，總代價(jià)20億元，擬將出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)用作一般營(yíng)運(yùn)資金，目前打算主要用于保交樓等項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)支。

這期間，碧桂園還通過(guò)組織和崗位聚焦，2024年集團(tuán)再次精減國(guó)內(nèi)地產(chǎn)區(qū)域至14個(gè)，最大限度降本提效。

而且，確保有限資源優(yōu)先保交房，公司通過(guò)歸零預(yù)算全面控制非剛性費(fèi)用支出，效果明顯。數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，銷(xiāo)管費(fèi)用同比大幅下降51%；其中行政費(fèi)用同比降低25%，銷(xiāo)售費(fèi)用同比下降63%。

2024年以來(lái)，房地產(chǎn)利好政策密集出臺(tái)，碧桂園也有所獲益。

碧桂園指出，截至2024年年底，在土地收儲(chǔ)方面，公司與政府或相關(guān)城投公司達(dá)成收儲(chǔ)合作意向的地塊合計(jì)約19個(gè)，收儲(chǔ)土地對(duì)價(jià)合計(jì)約為23.8億元，其中約12億元已于2024年年內(nèi)完成盤(pán)活。

房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資方面，截至2025年1月9日，碧桂園共有超200個(gè)項(xiàng)目獲批納入白名單，獲得新增融資15.23億元，貸款延展金額207.7億元。

業(yè)內(nèi)分析，盡管當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜，但逐漸回暖的跡象為市場(chǎng)帶來(lái)新的希望。“在政策利好下，碧桂園面臨著化解危機(jī)的好時(shí)機(jī)。如何在債務(wù)重組和品牌修復(fù)中找到突破口，快速振作是關(guān)鍵?！?/p>