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近期，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“建信中關(guān)村REIT”）發(fā)布了2024年第4季度經(jīng)營(yíng)情況臨時(shí)公告，引發(fā)業(yè)界關(guān)注?？梢钥吹?，受區(qū)域市場(chǎng)承壓影響，該基金持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2024年第4季度整體租金下行。分析人士指出，2023年以來，各大產(chǎn)業(yè)園REITs所處地區(qū)的經(jīng)營(yíng)狀況顯示出了明顯的“以價(jià)換量”趨勢(shì)。在此背景下，各路資金對(duì)于產(chǎn)業(yè)園REITs項(xiàng)目亦普遍保持相對(duì)慎重的態(tài)度。眼下，多方協(xié)力、多措并舉激活園區(qū)資產(chǎn)價(jià)值迫在眉睫。

建信中關(guān)村REIT經(jīng)營(yíng)承壓

可以看到，建信中關(guān)村REIT的2024年4季度平均月末租金相較于2023年第4季度平均月末租金，同比下降了22.83%。該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2024年第4季度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為2884.77萬元，相較于2023年4季度的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比下降了22.76%。

事實(shí)上，建信中關(guān)村REIT在2024年3季度亦披露過經(jīng)營(yíng)情況，彼時(shí)基金持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的整體租金亦呈現(xiàn)出下行走勢(shì)，季度平均租金單價(jià)相較于2023年第3季度平均租金單價(jià)，同比下降了20.70%；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2024年第3季度的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為3154.83萬元，相較于2023年第3季度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比下降了25.67%。

記者注意到，面對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模持續(xù)加大、存量面積保持偏高水平的局面，建信中關(guān)村REIT綜合考慮出租率、租金、收入等指標(biāo)，正采取降價(jià)搶占客源的競(jìng)爭(zhēng)策略。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)報(bào)告，截至2024年第三季度，建信中關(guān)村REIT底層資產(chǎn)所在的上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園總存量為273萬平方米，占北京市整體產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)存量的18.8%，上地區(qū)域平均空置率達(dá)28.7%，平均租金水平為4.82元/平米/天。

“現(xiàn)階段，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)仍處于去化階段。”中金公司研究部分析師裴佳敏表示，“在供給端放量的同時(shí)，需求側(cè)整體偏弱也對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)構(gòu)成了負(fù)面影響。尤以北京為例，地方商務(wù)園區(qū)的凈吸納量尚未明顯修復(fù)。根據(jù)CBRE數(shù)據(jù)，北京市2024年一至三季度的凈吸納量逐步下滑，三季度更是由正轉(zhuǎn)負(fù)，錄得-6.3萬平方米，主要系部分TMT為主的企業(yè)出現(xiàn)了面積整合騰退情況，疊加新增需求有限，可謂‘雪上加霜’?！?/p>

行業(yè)發(fā)展面臨多重挑戰(zhàn)

從各地如火如荼“開門辦園”到如今租戶騰挪退出，部分產(chǎn)業(yè)園的租金水平和出租面積大幅下降……當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展究竟面臨哪些挑戰(zhàn)？

“除了老生常談的供給端放量外——供應(yīng)飽和、空置率升高問題日益凸顯，急劇增加的產(chǎn)業(yè)載體供應(yīng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程并不匹配，導(dǎo)致了供需關(guān)系的倒掛，不少園區(qū)‘重稅收、輕創(chuàng)新’也是不容忽視的弊端?！币晃辉紮?quán)益人告訴記者，“部分地區(qū)會(huì)通過投資規(guī)模、畝均稅收等方面強(qiáng)化對(duì)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)考核，甚至要簽署‘對(duì)賭協(xié)議’，這會(huì)導(dǎo)致部分園區(qū)只關(guān)注招商引資、稅收的增長(zhǎng)，而忽略了創(chuàng)新能力的提升，以及本地資源稟賦和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的發(fā)展，這不僅會(huì)加劇園區(qū)間的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，還將阻礙園區(qū)的特色化發(fā)展?！?/p>

其次，部分園區(qū)管理方式和服務(wù)水平落后、政策依賴度高、招商能力不足也是不容忽視的重要原因。

記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)欠缺現(xiàn)代化的服務(wù)思維、管理理念和方式，信息化利用水平低。同時(shí)，園區(qū)服務(wù)不到位，存在辦事不便、信息獲取成本高、生活配套設(shè)施欠缺等問題，這也在極大程度上影響了企業(yè)租戶的黏性。

不僅如此，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)間協(xié)作不足，難以形成完整產(chǎn)業(yè)鏈的問題同樣較為突出。具體而言，有不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)因過度追求綜合發(fā)展，而忽視了專業(yè)化、特色化建設(shè)，這會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作機(jī)制缺失，定位模糊不清晰，園區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)力下降——園區(qū)管理者和招商部門無法系統(tǒng)地對(duì)外展示園區(qū)的發(fā)展前景，也難以推動(dòng)大項(xiàng)目、大企業(yè)進(jìn)駐，最終致使租戶黏性下滑。

多措并舉精益“存量”運(yùn)營(yíng)

毋庸置疑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)正在從粗放式的高速開發(fā)“增量時(shí)代”邁入精細(xì)化的高質(zhì)管理“存量時(shí)代”。

眼下，如何更好地激活這些園區(qū)資產(chǎn)成為了業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

“園區(qū)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注重產(chǎn)業(yè)服務(wù)及產(chǎn)業(yè)投資，聚焦產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更加精細(xì)化地進(jìn)行園區(qū)管理與服務(wù)，還要深入到產(chǎn)業(yè)中去，積極地構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)?！睆埥呖泣h委委員、副總經(jīng)理趙海生說。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園而言，當(dāng)前結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)需求，持續(xù)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)策略實(shí)為重中之重。一方面，應(yīng)加強(qiáng)發(fā)起人資源轉(zhuǎn)化，爭(zhēng)取“投租、投貸”聯(lián)動(dòng)，形成招商合力，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源落地；另一方面，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)及客戶需求變化，遵循“長(zhǎng)期穩(wěn)定與靈活適配”的原則，靈活調(diào)整樓宇空間布局、優(yōu)化租賃條件以滿足不同客戶群體的需求，達(dá)成意向轉(zhuǎn)化；再者，各產(chǎn)業(yè)園應(yīng)對(duì)內(nèi)實(shí)施內(nèi)部“賽馬機(jī)制”、加強(qiáng)招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)激勵(lì)和約束，同時(shí)對(duì)外全面鋪開招商網(wǎng)絡(luò)、加強(qiáng)多渠道招商推廣。

此外，后續(xù)地方管理部門還可由頂層設(shè)計(jì)著手，多措并舉，助力產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)型發(fā)展。

例如，可發(fā)揮國(guó)有資本戰(zhàn)略引導(dǎo)作用，從制度上解決部分引導(dǎo)基金分散、“趴窩”現(xiàn)狀，以“優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)+母基金+政策支持”模式，更好地吸引優(yōu)質(zhì)GP（普通合伙人）和項(xiàng)目落地。通過“基地+基金”的模式，發(fā)揮社會(huì)資本對(duì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和發(fā)展的作用，給予一定容錯(cuò)機(jī)制，鼓勵(lì)資本進(jìn)入長(zhǎng)周期的投資，構(gòu)建技術(shù)創(chuàng)新、資本賦能、人才支撐、服務(wù)保障、場(chǎng)景開放“五位一體”的創(chuàng)新生態(tài)，重塑城市空間，釋放科創(chuàng)動(dòng)能。

另外，管理層還可主導(dǎo)探索不同類型主體間的利益共享機(jī)制，將科創(chuàng)貢獻(xiàn)、稅收貢獻(xiàn)、就業(yè)貢獻(xiàn)、公共空間與基礎(chǔ)設(shè)施投入等因素納入評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，錯(cuò)位發(fā)揮不同類型主體的功能優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)激勵(lì)相容。