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隨著去年9月末以來(lái)一系列穩(wěn)樓市政策起效，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于在2024年如期出現(xiàn)年終翹尾行情，樓市止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)得以夯實(shí)。但作為供應(yīng)端景氣程度的重要指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然沒有明顯回穩(wěn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2024年1~11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9.36萬(wàn)億元，同比下降10.4%。自去年5月以來(lái)，該指標(biāo)一直保持著兩位數(shù)的同比降幅。

房企的投資熱情既與企業(yè)資金狀況是否充裕有關(guān)，也取決于企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

2021年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入深度調(diào)整期。隨后兩年（2022年和2023年），全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2024年，這一指標(biāo)有可能繼續(xù)下滑。

隨著房地產(chǎn)業(yè)告別高速增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)投資增速的下滑在所難免。但值得注意的是，在政策推動(dòng)下，城市更新、城中村和危舊房改造等領(lǐng)域，或?qū)⒊蔀橹畏康禺a(chǎn)投資的新動(dòng)能。

去庫(kù)存仍是主要任務(wù)

過去多年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速增長(zhǎng)期，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持兩位數(shù)的高增長(zhǎng)。隨著樓市供需關(guān)系邁過平衡點(diǎn)，從2019年開始，該增速降至個(gè)位數(shù)。

2022年，在強(qiáng)力的去杠桿政策下，房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性受到影響，進(jìn)而影響到房企的投資熱情。從這一年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。

到2024年，這一指標(biāo)大概率仍會(huì)維持負(fù)增長(zhǎng)局面。

其中，房企拿地?zé)崆榈臏p退，是導(dǎo)致投資下滑的重要原因。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年，TOP100企業(yè)拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%。該機(jī)構(gòu)指出，2020年~2024年間，TOP100企業(yè)拿地總額總體呈下滑趨勢(shì)，2024年已不足2020年的三成。

曾經(jīng)大刀闊斧實(shí)施規(guī)模擴(kuò)張的民營(yíng)房企，拿地規(guī)模更是銳減。中指研究院表示，去年拿地金額TOP100企業(yè)中，民營(yíng)企業(yè)數(shù)量?jī)H11家，拿地金額占比僅為8.5%。從具體企業(yè)來(lái)看，龍湖、濱江等大中型穩(wěn)健型民營(yíng)企業(yè)仍保持一定投資規(guī)模。部分中小房企緊抓拿地窗口期，搶占土地資源以提升市場(chǎng)份額。如邦泰集團(tuán)拿地超百億元，保持較高投資規(guī)模；偉星房產(chǎn)、寧波江山萬(wàn)里、湖南運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)在重倉(cāng)城市積極拓儲(chǔ)。

相比之下，國(guó)央企成為近兩年土地市場(chǎng)的絕對(duì)主力。

房企拿地規(guī)模縮減，不僅是因?yàn)槠髽I(yè)的資金承壓、預(yù)期不明朗，還由于相比擴(kuò)大投資，消化庫(kù)存才是房企現(xiàn)階段的主要任務(wù)。

中指研究院指出，截至去年11月末，50個(gè)代表城市的短期庫(kù)存出清周期為21.2個(gè)月，較2023年末延長(zhǎng)3.6個(gè)月。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近兩年房企手中的存貨，大多來(lái)自2020年和2021年高點(diǎn)獲取的地塊。在消化完這批庫(kù)存前，企業(yè)在土地市場(chǎng)都會(huì)十分謹(jǐn)慎。

他還指出，很多企業(yè)寄望于借助近期的存量土地收儲(chǔ)政策，消化手中的庫(kù)存，這類房企的拿地意愿自然不會(huì)很強(qiáng)。

“新動(dòng)能”有望提振投資

好消息在于，在一系列穩(wěn)樓市政策作用下，土地市場(chǎng)于2024年末有所升溫，此舉或許將對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)投資帶來(lái)一定的支撐。

58安居客研究院指出，去年9月、10月、11月，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)收入額分別達(dá)到3069億元、3684億元、5655億元，明顯高于3~8月的單月交易額，可見土地交易市場(chǎng)確實(shí)有所回暖。

該機(jī)構(gòu)表示，結(jié)合四季度樓市新政的效果，疊加年末核心一二線城市土拍市場(chǎng)熱度的回暖跡象，預(yù)計(jì)2025年土地市場(chǎng)有望進(jìn)入止跌企穩(wěn)的階段。

另一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)新舊發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換的背景下，一些新的投資領(lǐng)域，有可能帶來(lái)補(bǔ)位。

2024年，監(jiān)管部門提出在35個(gè)超大特大城市實(shí)施城中村改造，后又將改造范圍擴(kuò)大至近300個(gè)地級(jí)及以上城市。去年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，加力實(shí)施城中村和危舊房改造。

有機(jī)構(gòu)指出，算上土地購(gòu)置和建安等投資，城中村改造能拉動(dòng)的投資規(guī)模在數(shù)十萬(wàn)億量級(jí)，即使分散在未來(lái)數(shù)年內(nèi)，其帶動(dòng)的房地產(chǎn)投資也較為可觀。

與此同時(shí)，若在城中村改造中采用貨幣化補(bǔ)償?shù)脑瓌t，其對(duì)銷售的拉動(dòng)作用也不容忽視。

此外，城市更新領(lǐng)域?qū)ν顿Y的拉動(dòng)作用，同樣值得關(guān)注。

今年1月3日，2025年首場(chǎng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開，研究推進(jìn)城市更新工作，并對(duì)城市更新提出一系列的政策支持。去年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，同樣將城市更新作為提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的重要任務(wù)。

中指研究院研究總監(jiān)吳建欽向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，城市更新將是今年政府投資的支持重點(diǎn)，若政策落實(shí)到位，其拉動(dòng)的總投資額也將達(dá)數(shù)萬(wàn)億量級(jí)。