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樓市發(fā)生逆轉(zhuǎn)的標(biāo)志是什么？克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁祖昱給出的答案是：二手房整體成交量持續(xù)上升，與一手房的差距逐漸拉近。

過(guò)去多年來(lái)，一手房成交占據(jù)市場(chǎng)主流。在丁祖昱看來(lái)，這一情況在2024年發(fā)生了根本性變化。

CIRC數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交量占比從2021年的20%多，增長(zhǎng)至2024年6月份的66%左右。截至目前，二手房成交占比仍然接近60%。

2024年9月26日的中央政治局會(huì)議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)后，市場(chǎng)在去年四季度明顯升溫。CIRC數(shù)據(jù)顯示，115個(gè)重點(diǎn)城市新房成交在四季度止跌，重點(diǎn)30城二手房成交在四季度創(chuàng)歷史新高，一二手房總需求趨穩(wěn)。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析認(rèn)為，一二線城市的新房及二手房成交量在四季度回升，是二手房以價(jià)換量及房企沖刺銷售業(yè)績(jī)雙重因素疊加的結(jié)果。

需求趨穩(wěn)，一二手房成交四季度止跌

CIRC數(shù)據(jù)顯示，2024年，百城新房成交面積和成交金額分別為2.4億平方米、4.7萬(wàn)億元，同比降幅達(dá)到24%和23%。

丁祖昱分析指出，在一系列“止跌回穩(wěn)”的政策作用下，百城新房成交四季度止跌。去年全年，成都新房銷售面積突破1400萬(wàn)平方米，上海新房成交金額突破5000億元，分列銷售面積和銷售金額榜首。另外，深圳新房成交金額同比正增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)28%。

2024年，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積達(dá)到2.3億平方米，創(chuàng)歷史新高。其中四季度二手房成交面積達(dá)到2021年以來(lái)次高。同時(shí)，一二手房市場(chǎng)份額開(kāi)始逆轉(zhuǎn)。成都和上海表現(xiàn)最好，其中成都二手房成交面積最高，超過(guò)2200萬(wàn)平方米，上海二手房成交金額接近7500億元，居百城之首。

從一二手房需求總量來(lái)看，丁祖昱表示，2024年住房總需求規(guī)模趨穩(wěn)。分城市來(lái)看，深圳、大連、長(zhǎng)沙、上海、北京、福州等6個(gè)城市一二手房成交面積實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，其中深圳以45%的漲幅居首。

整體房?jī)r(jià)方面，丁祖昱表示，去年百城一手房?jī)r(jià)回到2019年的水平，30城二手房?jī)r(jià)回到2017年的水平，部分二手房?jī)r(jià)格回調(diào)顯著。不過(guò)，房?jī)r(jià)在四季度已有企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，部分項(xiàng)目四季度量?jī)r(jià)企穩(wěn)。

此輪回暖一個(gè)典型的事件是，高端住宅成交放量。其中，去年上?？們r(jià)3000萬(wàn)元以上一二手高端住宅成交占比分別達(dá)62%和43%。

在丁祖昱看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將在2025年上半年基本完成止跌。具體來(lái)看，今年第一季度，一二手房成交總量環(huán)比可能有兩成左右的下降，但同比仍上升四成。至今年年中，70城中將有過(guò)半數(shù)的城市房?jī)r(jià)止跌。

具體到城市表現(xiàn)，丁祖昱認(rèn)為，2025年有八城將率先回穩(wěn)，分別為杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。

一名上市房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，2024年9月26日的中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，成為本輪中國(guó)房地產(chǎn)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。去年12月的中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”，再度釋放積極信號(hào)。其認(rèn)為，目前樓市止跌了，但是還不能說(shuō)“回穩(wěn)”，后續(xù)持續(xù)購(gòu)買力能否繼續(xù)釋放，仍需進(jìn)一步觀察。

城市分化，房企銷售持續(xù)承壓

從房企的角度看，2024年，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)操盤銷售業(yè)績(jī)同比下跌30%，千億房企數(shù)量降至12家，與2016年相同。其中，民營(yíng)房企銷量大幅縮減，銷售十強(qiáng)中的純民企只占兩席，即濱江集團(tuán)與龍湖集團(tuán)。

在政策利好釋放的同時(shí)，優(yōu)惠促銷是房企營(yíng)銷主要手段。CIRC數(shù)據(jù)指出，去年有87%的項(xiàng)目實(shí)施了促銷手段，其中華北、華南超九成的強(qiáng)營(yíng)銷項(xiàng)目使用價(jià)格手段。另外，房企積極利用新媒體、新技術(shù)，通過(guò)實(shí)景展現(xiàn)、新媒體推廣和自拓客，實(shí)現(xiàn)了較好的營(yíng)銷效果。

雖然前期成交量回升，但張宏偉指出，2025年1、2月份一、二手房成交量可能會(huì)出現(xiàn)適度回落?！皞€(gè)別房企在市場(chǎng)好的時(shí)候，會(huì)把12月份的業(yè)績(jī)預(yù)留一部分放到1月份，從而平衡兩個(gè)財(cái)報(bào)節(jié)點(diǎn)的業(yè)績(jī)。但是現(xiàn)在市場(chǎng)不好，把12月份部分業(yè)績(jī)挪到1月份的情況也會(huì)變少?！?/p>

張宏偉表示，加上一二月份又有春節(jié)因素的存在，整體市場(chǎng)有可能出現(xiàn)適度回調(diào)的狀態(tài)。

之后，樓市會(huì)如何走？張宏偉認(rèn)為，市場(chǎng)能不能持續(xù)回溫，還存在一些不確定性。

他指出，2025年如何落實(shí)3000億元保障房再貸款以及收購(gòu)存量房的進(jìn)展等，都值得關(guān)注。同期，在宏觀貨幣政策以及財(cái)政政策層面，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)措施的持續(xù)落地值得關(guān)注。未來(lái)，還有無(wú)儲(chǔ)備新的政策刺激宏觀經(jīng)濟(jì)，讓樓市的止跌回穩(wěn)具備持續(xù)性，這是關(guān)鍵要素。

丁祖昱則指出，2025年政策發(fā)力點(diǎn)將圍繞“保主體”進(jìn)行，存量土地回購(gòu)將成為推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的核心引擎，預(yù)計(jì)2025年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌基本完成，“良幣驅(qū)逐劣幣”成為趨勢(shì)，房企將回到持續(xù)健康運(yùn)營(yíng)軌道。

從房企經(jīng)營(yíng)的角度，丁祖昱表示，2025年房企將回到持續(xù)健康運(yùn)營(yíng)軌道，首先確保項(xiàng)目盈利，其次保障企業(yè)也能夠盈利。

房地產(chǎn)市場(chǎng)2025年將呈現(xiàn)一個(gè)怎么樣的局面？有待市場(chǎng)給出答案。