國際金融報
袁源
2025-01-05 12:00
2024年12月31日，上海第八批次土拍正式收官，7宗地塊全部成功出讓，總土地出讓金額192.25億元。
最為熱門的是徐匯區(qū)S030501單元N06-22地塊，這是上?；謴?fù)“價高者得”土拍規(guī)則后，又一宗“未拍先火”的市區(qū)地塊。
宸嘉發(fā)展經(jīng)歷101輪激烈競拍，最終擊敗保利發(fā)展、招商蛇口和越秀地產(chǎn)聯(lián)合體、徐匯城投和中海地產(chǎn)聯(lián)合體等三家競買方，以總價43.8億元奪得該地塊，樓板價12.6萬元/平方米，溢價率40%，是2024年上海土拍樓板價第二高。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年全年，上海集中供地共計出讓宅地48幅，總出讓建面337.36萬平方米，土拍成交總金額為1321.62億元。
2024年12月30日下午兩宸嘉發(fā)展奪下一徐匯地塊點，徐匯區(qū)S030501單元N06-22地塊正式開拍，上海土地市場官網(wǎng)的土拍直播平臺很快顯示有500多人同時在線觀看。
該地塊位于徐匯區(qū)龍華街道，處在徐家匯商圈和徐匯濱江的中心地段，靠近上海體育場、龍華寺，不僅交通便利，而且商業(yè)、醫(yī)療、教育配套成熟，板塊內(nèi)已多年未有新房供應(yīng)。
近年來，徐匯濱江新房入市行情火熱，代表樓盤有中海領(lǐng)邸、云錦東方和百匯園等，新房入市均價在13萬元/平方米以上。
早在2023年12月初，招商蛇口旗下子公司上海虹潤置業(yè)有限公司就曾發(fā)布招標計劃公告，瞄準徐匯區(qū)S030501單元N06-22地塊，擬投資60億元，其中建安成本9.86億元。
該地塊起始總價31.303億元，起拍樓板價90008元/平方米，第一輪中止價為43.824億元，溢價率40%，中止樓板價為126011元/平方米。
四家競買方一直激戰(zhàn)101輪，宸嘉發(fā)展報價觸及地塊中止價，隨后保利發(fā)展、徐匯城投和中海地產(chǎn)聯(lián)合體退出競爭，留下宸嘉發(fā)展、招商蛇口和越秀地產(chǎn)聯(lián)合體兩家競買方進入第二輪比拼。
經(jīng)過最后競“高品質(zhì)建設(shè)”指標環(huán)節(jié)和競報公共服務(wù)設(shè)施面積環(huán)節(jié)，長沙宸嘉新昊置業(yè)有限公司（宸嘉發(fā)展控股公司）奪得該地塊，成交總價43.824億元，成交樓面價126011元/平方米，溢價率40%，“高品質(zhì)建設(shè)”指標為商品住宅裝修標準不低于7000元/平方米，公共服務(wù)設(shè)施（計容）1840平方米。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認為，此次熱點地塊競爭激烈，每個報價間隔時間不長，超過39億元后報價速度才開始有所放慢。在報高品質(zhì)競價階段有2家競買人退出，說明房企比較在意這部分的投入，因為會增加開發(fā)成本，壓縮利潤空間。
“從熱點地塊的競爭可以看出，央國企在拿地方面依舊積極，雖然年底房企資金壓力會比較明顯，但是對于優(yōu)質(zhì)地塊的競爭繼續(xù)不遺余力。民營房企在眾多國央企競爭對手中獲得地塊，說明最近土拍市場好轉(zhuǎn)，房企信心回升。”盧文曦表示，上海高端改善住宅市場潛力依舊充足，只要產(chǎn)品夠精致，有足夠吸引力，市場去化壓力不大。
參拍房企中出現(xiàn)新面孔
上海2024年土拍收官之戰(zhàn)，參拍和拿地以央國企為主力。據(jù)好地研究院統(tǒng)計，7宗地塊有5宗被央國企及城投公司收入囊中，央國企占總成交金額的76%，招商蛇口、中國金茂兩家央企各獲得3宗地塊。
中國金茂和招商蛇口聯(lián)合體擊敗建發(fā)，以總價43.07億元競得寶山區(qū)N12-0402單元K1-11地塊，成交樓面價34496元/平方米，溢價率16.03%。地塊用地面積56751.13平方米，規(guī)劃建筑面積124852.49平方米（住宅85%、商業(yè)服務(wù)業(yè)15%），容積率2.2，建筑限高60米。
中國金茂和招商蛇口聯(lián)合體經(jīng)過65輪競價擊敗華潤置地、建發(fā)，以總價29.29億元競得寶山區(qū)N12-0402單元D1-04地塊，成交樓面價38479元/平方米，溢價率14.86%。
中國金茂+楊行城市建設(shè)+寶冶聯(lián)合體以底價31.16億元競得寶山區(qū)BSP0-0801單元13A-01地塊、02aA-04地塊，成交樓面價9058元/平方米，總用地面積95968.91平方米。
“金茂和招商2024年在公開市場上斬獲不多，尤其是招商，除了2024年年初單獨獲得松江地塊，后續(xù)均是聯(lián)合體形式拿下?？梢钥闯?，在市場壓力之下，央企也采取聯(lián)合體形式補倉。對于金茂來說也是如此，一些中心區(qū)域的項目去化完后的確需要及時補倉?！北R文曦表示。
中指研究院上海分析師劉卓維分析表示，2024年，上海土拍市場發(fā)生了較大變化，首先，土拍規(guī)則取消了限價，恢復(fù)“價高者得”的競拍規(guī)則，為了提高熱門地塊的產(chǎn)品品質(zhì)，出臺了“雙高雙競”政策，帶動市場熱度回歸。其次，高溢價地塊頻出，包括浦東新楊思地塊、靜安區(qū)曹家渡地塊、徐匯斜土路地塊、徐匯龍華地塊在內(nèi)的高溢價地塊頻現(xiàn)，突破全國單價紀錄，以及上海市場溢價率紀錄。
另外，參拍房企中出現(xiàn)了新面孔，民營房企重回土拍市場，也有北京城建、山東鐵投等外地國企進入上海，更有貝殼集團（貝好家）首次布局一線城市，成功摘得奉賢新城地塊。
