中國基金報
郭玟君
2025-01-04 09:01
近日，華夏基金華潤有巢REIT（不動產(chǎn)投資信托基金）擴(kuò)募申請狀態(tài)更新為“已反饋”，這意味著該擴(kuò)募項(xiàng)目已收到上交所反饋意見。2024年11月，該REIT的擴(kuò)募申請獲受理，擬募集資金總額10.395億元。
這是保租房REITs擴(kuò)募潮的縮影。目前，已有三單保租房REITs項(xiàng)目發(fā)布擴(kuò)募公告，其中，華夏基金華潤有巢REIT及華夏北京保障房REIT的擴(kuò)募均已向交易所申報并獲受理。在業(yè)內(nèi)人士看來，已上市保租房REITs項(xiàng)目擴(kuò)募，可形成明晰的租賃住房退出路徑，重構(gòu)租賃住房行業(yè)的商業(yè)模式。
三單擴(kuò)募項(xiàng)目正在積極推進(jìn)
“華夏基金華潤有巢REIT的原始權(quán)益人正在積極溝通推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展，爭取能在2025年順利實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募?！比A潤置地董事長李欣接受證券時報記者采訪時表示。
華夏基金華潤有巢REIT擴(kuò)募的底層資產(chǎn)位于上海市閔行區(qū)，是在2019年獲取R4專項(xiàng)租賃用地建設(shè)的保障性租賃住房項(xiàng)目，并于2023年3月正式開業(yè)運(yùn)營，截至2024年6月30日，項(xiàng)目按房間數(shù)量計算的出租率已達(dá)96.2%。
作為我國首個市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保租房項(xiàng)目，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)包括位于上海市松江區(qū)的泗涇和東經(jīng)兩個項(xiàng)目，均為R4租賃住房用地上建設(shè)的大型租賃社區(qū)。李欣向記者透露，華夏基金華潤有巢REIT前瞻地規(guī)劃了可持續(xù)性的擴(kuò)募計劃，從持有的保租房項(xiàng)目中選定了計劃擴(kuò)募項(xiàng)目，待相關(guān)項(xiàng)目達(dá)穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)，且符合監(jiān)管要求之后，將會盡快啟動擴(kuò)募籌備，“未來，華潤有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、二線人口凈流入城市的可擴(kuò)募資產(chǎn)，不斷提高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獲取能力”。
截至2024年6月底，華潤有巢已累計進(jìn)駐全國15個城市，在營項(xiàng)目42個，儲備項(xiàng)目20個，布局房源5.6萬間，納保房源2.8萬間，管理規(guī)模位列央企第一，是市場上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)。
在已公告的公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目中，華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT同樣為保租房REITs。其中，華夏北京保障房REIT作為北京市重要的保障性住房REITs產(chǎn)品，此次擴(kuò)募購入項(xiàng)目為北京房山區(qū)朗悅嘉園、通州區(qū)光機(jī)電、大興區(qū)盛悅家園及海淀區(qū)溫泉凱盛家園。
中金廈門安居REIT此次擬購入資產(chǎn)為位于廈門市島內(nèi)的思明區(qū)和湖里區(qū)。廈門安居控股集團(tuán)有限公司黨委副書記、總經(jīng)理，廈門安居集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長汪曉林表示，本次新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的購入將實(shí)現(xiàn)存量與增量資產(chǎn)的良性循環(huán)，助力廈門市租賃住房資產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展壯大。
我國住房租賃市場蓬勃發(fā)展
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和周期性調(diào)整的關(guān)鍵期，“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”成為房地產(chǎn)業(yè)重要發(fā)展方向。在此背景下，我國住房租賃市場正在迎來蓬勃發(fā)展的歷史性機(jī)遇。
“過去十年間，中國人口加速向大城市聚集，人口流動性不斷增強(qiáng)。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2020年，我國流動人口達(dá)3.76億人，規(guī)模十分龐大，租賃住房市場需求長期旺盛。”李欣表示，“參照美國、日本等海外成熟經(jīng)濟(jì)體，我國城鎮(zhèn)化率長期看仍有提升空間，給租賃住房市場帶來長期穩(wěn)定的增量需求。”
REITs實(shí)現(xiàn)了保租房“投、融、建、管、退”閉環(huán)發(fā)展，重構(gòu)了租賃住房行業(yè)的商業(yè)模式。截至目前，我國已上市6只保租房REITs產(chǎn)品，合計市值超100億人民幣。
在李欣看來，對標(biāo)美國千億美元租賃住房REITs市值規(guī)模，我國租賃住房REITs擁有巨大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間，“REITs打通了租賃住房資本市場的權(quán)益融資通道，能夠吸引低成本、長期限的耐心資本進(jìn)入租賃住房領(lǐng)域，拓寬融資渠道，大大加快租賃住房的建設(shè)進(jìn)程，推動租賃項(xiàng)目供給和租賃市場健康發(fā)展”。
以華夏基金華潤有巢REIT為例，2024年前三季度，該REIT業(yè)績繼續(xù)保持正增長，基金層面累計收入和EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）分別同比增長1%和5%。2024年，華夏基金華潤有巢REIT已向投資者進(jìn)行了4次分紅，分紅金額共計6542萬元。
保租房REITs具備抗周期性
相較于其他資產(chǎn)類別，租賃住房經(jīng)營具有較強(qiáng)的抗周期屬性，這主要是由于保租房的租金定價受政府監(jiān)管，租金通常低于市場水平，具有一定的價格優(yōu)勢，在市場租金波動時，能夠憑借價格優(yōu)勢吸引租戶，保障出租率穩(wěn)定，進(jìn)而確保穩(wěn)定的租金收入。
李欣表示，保租房REITs具備較強(qiáng)的抗周期和抗風(fēng)險能力，能夠有效規(guī)避市場或宏觀經(jīng)濟(jì)的短期波動，因而更受投資者青睞。
截至1月2日，中證REITs全收益指數(shù)自去年12月10日以來累計漲幅達(dá)5.14%，包括華夏基金華潤有巢REIT和華夏北京保障房REIT在內(nèi)的保租房REITs漲幅更是均超10%。
“保租房REITs作為資本市場的一項(xiàng)重要創(chuàng)新產(chǎn)品，不僅在盤活存量租賃住房、助力房地產(chǎn)新發(fā)展模式方面，有著重要的作用。”一位REITs市場資深研究員表示，“而且由于保障性租賃住房對經(jīng)濟(jì)周期波動的敏感度較低，隨著這一REITs板塊的持續(xù)健康發(fā)展，可以為發(fā)行人、投資者創(chuàng)造更多價值?！?/p>
校對：蘇煥文
