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止跌回穩(wěn)進(jìn)行時(shí)

◎記者 張良

對(duì)中國(guó)樓市而言，2024年無疑是一個(gè)政策大年。據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2024年11月末，從中央到地方陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)逾700次，縱觀這些政策，“優(yōu)化”“松綁”“止跌”“回穩(wěn)”是其最大的共性。

如此之多的政策密集出臺(tái)，背后有何深意？其實(shí)，早在2023年中央就明確作出“要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”的重要研判，一年后的2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

政策密集出臺(tái)后效果如何？站在2024歲末我們回眸發(fā)現(xiàn)，與房地產(chǎn)相關(guān)的土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、并購(gòu)市場(chǎng)都陸陸續(xù)續(xù)熱鬧起來了：鮮少拿地的民營(yíng)房企開始嘗試拿地了，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)又現(xiàn)“地王”了；猶豫不決的購(gòu)房者陸續(xù)出手買房了，持續(xù)觀望的潛在購(gòu)房者開始心動(dòng)了；就連沉寂多時(shí)的并購(gòu)市場(chǎng)也出現(xiàn)了多起標(biāo)志性的并購(gòu)案例。

種種回暖的現(xiàn)象，都指向了“止跌回穩(wěn)”四個(gè)字。

2025年樓市會(huì)如何走？房企高管、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、購(gòu)房者、樓市專家都對(duì)上述積極變化給予了肯定。但提醒稱，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)乍暖還寒，他們期待2025年房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)政策能真正落到實(shí)處，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的勢(shì)頭得到鞏固、回穩(wěn)勢(shì)頭更加明顯。

樓市政策

寬松貫穿全年

與2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)時(shí)，調(diào)控政策密集出臺(tái)以降溫樓市不同，2024年出臺(tái)的各項(xiàng)政策以松綁為主基調(diào)，且處處滲透著政府對(duì)行業(yè)的呵護(hù)。

從年初建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，到年中統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，再到年末持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，不斷出臺(tái)的各項(xiàng)政策極具針對(duì)性，在滿足剛性和改善性住房需求的基礎(chǔ)上，目標(biāo)直指防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)以及穩(wěn)住樓市。

中央層面，4月30日，中央政治局會(huì)議指出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。5月17日，中國(guó)人民銀行下調(diào)首套房和二套房首付比例，取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率下限，下調(diào)住房公積金貸款利率。9月26日，中央政治局會(huì)議首提“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，方向清晰，目標(biāo)明確。

地方層面，“5·17”“9·26”兩輪重大舉措落地前后，各地政策出臺(tái)頻次明顯加快，落實(shí)政策包括優(yōu)化/取消限購(gòu)、降低首付比例、降低房貸利率、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)、放松限售、優(yōu)化限價(jià)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等多個(gè)方面，其中廣州全面取消限購(gòu)，北京、上海、深圳對(duì)限購(gòu)、限貸政策進(jìn)行了多輪優(yōu)化放松，核心二線城市限購(gòu)、限貸政策全面放開。

12月9日，中央政治局會(huì)議首提“穩(wěn)住樓市”，12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，兩次重要會(huì)議為2025年樓市走向定下基調(diào)。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，2024年以來，國(guó)家在需求端、供給端、去庫存方面均出臺(tái)多項(xiàng)“穩(wěn)地產(chǎn)”政策，未來推動(dòng)政策加快落地見效，是市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)仍將延續(xù)，下階段政策有望繼續(xù)圍繞“促進(jìn)需求”和“優(yōu)化供給”展開。

市場(chǎng)銷售

峰回路轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)，樓市穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)、民生穩(wěn)、消費(fèi)穩(wěn)。在諸多利好政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2024年第四季度峰回路轉(zhuǎn)。消費(fèi)者對(duì)于樓市的信心大為增強(qiáng)，之前還在猶豫的購(gòu)房者紛紛入市，年初觀望、年中等待、年末心動(dòng)的人越來越多，曾經(jīng)堅(jiān)決不看好樓市的人也開始動(dòng)搖了。

小李來上海工作已有兩年，在上海買房安家一直是他的愿望。隨著上海樓市政策持續(xù)寬松，尤其是9月29日上海出臺(tái)的樓市新政很給力——小李在上海擁有購(gòu)房資格了！他隨即在國(guó)慶假期購(gòu)入一套心儀已久的新房。

市場(chǎng)回暖的跡象有數(shù)據(jù)可證。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，10月、11月全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)，一線城市帶動(dòng)二線、三線城市商品房成交增長(zhǎng)。同時(shí)，截至目前，今年全國(guó)二手房交易網(wǎng)簽面積同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，全國(guó)有11個(gè)省份的二手住宅交易網(wǎng)簽面積超過新建商品住宅。

“這一輪中央（政策）的目的是探底企穩(wěn)，目前看已經(jīng)發(fā)揮出作用?！比A潤(rùn)置地武漢公司相關(guān)負(fù)責(zé)人陳經(jīng)天表示，公司10月的銷售數(shù)據(jù)環(huán)比大幅回升，顯示出市場(chǎng)正在企穩(wěn)，近期新開樓盤的銷售也遠(yuǎn)超預(yù)料。

樓市回暖在二手房市場(chǎng)表現(xiàn)得更為明顯。

楊寧寧是上海鏈家招商花園城B分行的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。對(duì)她而言，2024年是個(gè)大年。據(jù)她介紹，今年上半年看房的人就陸續(xù)增多，經(jīng)紀(jì)人開始忙碌起來，每天不停地帶客戶看房，但并沒有產(chǎn)生出很多的業(yè)績(jī)量。6月后，市場(chǎng)成交加快，特別是9月的樓市新政、11月的交易稅費(fèi)減免以及取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)之后，二手房市場(chǎng)成交量一直保持得不錯(cuò)。

“我從業(yè)十余年，以前一年下來可能也就10單左右的成交量，但今年已經(jīng)成交20多單，同事們的開單情況也比去年好很多?！睏顚帉幈硎?，下半年客戶出手訂房的速度明顯加快，反映出他們對(duì)市場(chǎng)的信心在逐漸增強(qiáng)，相信接下來市場(chǎng)依然會(huì)保持穩(wěn)定，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)可期。

土地市場(chǎng)

局部回暖 民企出手

樓市的回暖，已經(jīng)傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。12月17日，廣州市番禺區(qū)迎來4幅涉宅用地出讓，萬科以底價(jià)合計(jì)28.8億元摘得廣州南站商務(wù)區(qū)3幅宅地。這不僅是萬科時(shí)隔4年再次在廣州公開市場(chǎng)拿地，也是廣州市政府與房企聯(lián)合打造低效存量用地盤活的創(chuàng)新試點(diǎn)。

自2024年下半年以來，一些一二線城市的土地市場(chǎng)開始活躍起來。10月，綠城以總價(jià)34.22億元、成交樓面價(jià)50717元/平方米的價(jià)格斬獲杭州市上城區(qū)1幅地塊，打破了塵封8年的杭州單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

對(duì)于近幾年持續(xù)低溫的土地市場(chǎng)來說，“地王”再現(xiàn)意義重大：一方面表明地方政府供地質(zhì)量在不斷提高，優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企展開激烈拼搶；另一方面也能看出房企投資日益聚焦以及對(duì)城市未來前景的樂觀態(tài)度。

更可喜的是，民營(yíng)房企終于下場(chǎng)拿地了。9月，廣西南寧出讓兩幅商住地塊，競(jìng)得者均為廣西本地民企；今年前三季度徐州土地市場(chǎng)上民企“零拿地”的情況也在9月底被打破，當(dāng)?shù)?幅“第四代住宅”地塊被一家新成立的民企收入囊中；11月，成都高新區(qū)大源板塊1幅宅地同樣被民企拿下，溢價(jià)率高達(dá)46%。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，9月至11月，30個(gè)重點(diǎn)城市土地成交中，至少有12幅地塊被民企高溢價(jià)競(jìng)得。

在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任牛三元看來，民企拿地是房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的重要信號(hào)。在中央和地方一系列政策的作用下，隨著整個(gè)市場(chǎng)銷售的邊際改善，民營(yíng)房企的信心得到提振。

今年以來，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模保持相對(duì)低位平穩(wěn)運(yùn)行，核心城市比較穩(wěn)健，部分地區(qū)土地成交和城投拿地金額超過去年，顯示出一定程度的點(diǎn)狀復(fù)蘇跡象。

“目前仍處于去庫存、供求平衡周期，從10月以來典型高溢價(jià)高總價(jià)成交地塊來看，面對(duì)存量市場(chǎng)走高、人均住房面積高位的現(xiàn)狀，只有持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地，以市場(chǎng)化推動(dòng)優(yōu)秀企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，才能切實(shí)提升新建住宅的建設(shè)品質(zhì)?！笨硕鸺瘓F(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱表示。

并購(gòu)再起

深耕主業(yè)或謀求轉(zhuǎn)型

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，越來越多的房企更加重視可持續(xù)發(fā)展，他們或加碼主業(yè)深耕房地產(chǎn)，或探索新業(yè)務(wù)謀求轉(zhuǎn)型。

自2024年9月中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于深化上市公司并購(gòu)重組市場(chǎng)改革的意見》以來，房企的并購(gòu)重組漸次活躍，甚至出現(xiàn)了數(shù)個(gè)備受行業(yè)關(guān)注的并購(gòu)案例。

面對(duì)更加緊張的競(jìng)爭(zhēng)格局，津投城開選擇主動(dòng)轉(zhuǎn)型。12月18日，津投城開公告，公司擬購(gòu)買天津能源投資集團(tuán)有限公司及其下屬公司持有的天津津能股份有限公司等5家公司的控股權(quán)，并募集配套資金。交易完成后，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)將由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)變更為供熱、綜合能源服務(wù)及新能源發(fā)電等業(yè)務(wù)。

大浪淘沙之下，越來越多的房企開始正視現(xiàn)實(shí)，不少上市房企高管在與記者交流時(shí)表示，希望嘗試探索向新質(zhì)生產(chǎn)力方向轉(zhuǎn)型升級(jí)。民營(yíng)房地產(chǎn)公司大名城董事局主席俞培俤告訴記者，大名城認(rèn)識(shí)到公司經(jīng)營(yíng)的持續(xù)發(fā)展與適時(shí)轉(zhuǎn)型的重要性。公司上半年新增投資布局了人工智能算力以及低空經(jīng)濟(jì)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，目前相關(guān)工作進(jìn)展順利。

也有不少房企依然堅(jiān)持深耕主業(yè)。中交地產(chǎn)于11月初宣布擬現(xiàn)金收購(gòu)中交服務(wù)100%股權(quán)，該項(xiàng)收購(gòu)將完善公司產(chǎn)業(yè)鏈的后端布局，加強(qiáng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)一體化協(xié)同效應(yīng)。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，政策鼓勵(lì)上市公司進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合和跨行業(yè)并購(gòu)，旨在提升資源配置效率和推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。這些政策為房企的轉(zhuǎn)型提供了資金和政策上的支持，使得企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中能夠更加靈活和高效。

提振信心

“幫扶+自救”齊發(fā)力

一攬子增量政策開始落地顯效，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過去積累的矛盾與問題相互交疊，并非一朝一夕所能化解。我國(guó)新建商品住房存量規(guī)模大，因此對(duì)商品房建設(shè)要“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”。

政策層面已經(jīng)明確，商品房庫存較多的城市，政府可按需定購(gòu)，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。目前，各地加速推進(jìn)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備也在加快落地。

然而要提振市場(chǎng)信心，改善樓市預(yù)期，促進(jìn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)，“白名單”及保交房工作仍是重中之重。經(jīng)過各地各部門的持續(xù)推進(jìn)，297個(gè)地級(jí)及以上城市均已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。截至11月末，全國(guó)“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額已達(dá)到3.6萬億元。保交房方面，截至11月底，全國(guó)保交房已交付住房324萬套，保障購(gòu)房人合法權(quán)益的同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期也帶來有效改善。

政府幫扶的同時(shí)，企業(yè)化債也在提速。

11月28日，旭輝控股集團(tuán)宣布，合計(jì)持有適用債務(wù)未償還本金總額約87.36%的債權(quán)人已正式簽訂或加入境外重組支持協(xié)議。

此外，融創(chuàng)、華夏幸福、*ST金科、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等一批房企在債務(wù)重組方面均取得新進(jìn)展。

“房企風(fēng)險(xiǎn)出清依賴于房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面變化，并且需要政策支持。目前來看，單純依靠市場(chǎng)力量無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，相關(guān)部門應(yīng)加快制定系統(tǒng)性的房企風(fēng)險(xiǎn)化解方案，助力房企風(fēng)險(xiǎn)盡快化解，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

展望來年

持續(xù)用力穩(wěn)住樓市

2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放出的一個(gè)重要信號(hào)就是“穩(wěn)住樓市”。會(huì)議指出，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)近日表示，接下來，要按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。一方面，著力釋放需求，因城施策落實(shí)好各項(xiàng)政策，加力實(shí)施城中村和城市危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力；另一方面，著力改善供給，在嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量上下功夫，合理控制房地產(chǎn)新增的用地供應(yīng)，大力實(shí)施城市更新，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)有效盤活存量用地和房產(chǎn)，加快轉(zhuǎn)型發(fā)展。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“持續(xù)用力推動(dòng)”的表述比較新穎，意味著下一步繼續(xù)貫徹落實(shí)“推出增量政策、落實(shí)存量政策”以形成政策疊加和釋放效應(yīng)的邏輯。同時(shí)，“用力”也意味著未來不僅有新政策，而且政策力度會(huì)加大。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，需要各地因城施策，出臺(tái)有利于扭轉(zhuǎn)供大于求局面的房地產(chǎn)政策，促進(jìn)供求平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

追風(fēng)趕月莫停留，平蕪盡處是春山。如何穩(wěn)住樓市？或許“以進(jìn)促穩(wěn)”是核心。當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于新舊模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，我國(guó)住房發(fā)展正從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，提升住房品質(zhì)、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，也將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展積蓄更多動(dòng)能，為建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的“好房子”提供更有力支撐。