證券時報網
池北源
2024-12-23 23:28
最近多地宣布要拿公攤開刀，取消公攤計價或者逐步推進取消公攤計價，銷售房屋時按照套內面積計價。在總價不變的情況下，是否取消公攤只是計價方式改變。更重要的是讓室內面積更透明，讓購房者更有獲得感。
房產產權證上會寫明實用面積和公攤面積，如果只是取消公攤面積計價，單價提升，不過是改變了一種計價方式而已。
如果取消公攤的行為，鼓勵開發(fā)商減少公攤，那是以降低小區(qū)質量為代價，損害了整個小區(qū)品質，也會讓購房者付出代價。
公攤面積包括大堂、會所、風雨連廊、電梯/消防通道，高層需要更多天梯，還需要消防層，都會增加公攤面積，所以沒有電梯的老房子得房率高，而有電梯的新房子得房率低，越是高層，得房率越低，一些高層得房率已經下降到72%、 70%左右。有媒體做過調查，廣州840多個戶型產品，得房率在70%—80%的戶型產品有524個，60%—70%的有7個。
山東青島市民購買一套110.25平方米住宅，經過測算，實際套內僅有61平方米左右，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人床。合同上顯示的套內面積75平方米，她實際測量的61平方米，差值主要為墻體，不僅室內墻體，外墻的一半厚度計入套內建筑面積。
購房者買入房子，就如同買了榴蓮和柚子，不知道皮有多厚，打開新房就如同開盲盒一般。實際上能住人的主要是內部空間，而不是公攤。公眾對公攤很反感，特別是對公攤不透明的情況更難以接受。
而另一方面，公共設施非常必要，比如電梯數(shù)量牽涉到高層居民的幸福感，避難層牽涉到居住者的安全，會所設施等反應了一個小區(qū)的臉面。
小區(qū)報建審批時，會嚴格控制容積率，住宅面積有上限。政策有規(guī)定，開發(fā)商有對策，通過送陽臺面積和飄窗的方式，盡量送點面積，不過贈送尺寸政府也有定數(shù)，不能超過。有些開發(fā)商會用設備間、入戶花園等方式增加面積。
同樣的建筑面積，不同歷史時期、不同開發(fā)商修建的住宅，實用面積差異非常之大，有不少實用面積超過100%的住宅，有一些開發(fā)商也以善于“偷面積”著稱，這直觀的顯示到房間數(shù)量、大小等方面。但近些年因為管理嚴格，開發(fā)商很難動手腳，剛需類住宅房間一般都很逼仄，需要把床鋪和飄窗結合起來設計。
在房地產滯銷的大背景下， 去年住建部提出建設“好房子”，從去年至今，北京、廣州、深圳、成都、貴陽、福州等城市相繼出臺了新建筑標準，廣州、深圳放寬了層高、陽臺等指標，有些城市規(guī)定架空層等公共空間不計入容積率。
有些項目緊急修改設計，得房率基本上超過100%，廣州某樓盤實用面積最高達140%。
在新規(guī)之下，通過計入容積率政策調整，很快解決了公攤難題，以前購房者盼望不要有公攤，現(xiàn)在公共設施不變的情況下，實用面積增加了，得房率超過100%，不僅相當于沒有公攤，還相當于送了面積。如果此時再按照套內面積計價，將會導致價格上漲。
在按照建筑面積計價單價不變的情況下，得房率提升，相當于變相降價，可以促進銷售，可以讓政府推出的土地能銷售出去。不過對于現(xiàn)存低得房率的存量一二手房源并不友好。
市場非常靈敏，不同得房率的樓盤，市場價值差異很大。比如得房率高的樓盤，按建筑面積計算的單價會更高，比如深圳恒裕濱城，而得房率低的樓盤，房價會下降，比如位于惠州十里銀灘臨海的一些住宅。
在深圳，小產權交易一直都是按照室內面積計算，因為小產權沒有公共面積，開發(fā)者會盡可能減少公共配套。
對于購房者來說，按照套內面積計價心理上會更容易接受，但也需要甄別公共配套是否有水分。
所以更重要的是，在不犧牲公共配套的情況下，能讓購房者花更少錢得到更多實用面積。
