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【導(dǎo)讀】公募REITs市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，2025年看好消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)

中國(guó)基金報(bào)記者 方麗 陸慧婧

長(zhǎng)端利率快速下行，有著紅利類權(quán)益資產(chǎn)屬性的公募REITs迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升。

多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在利率下行階段，公募REITs的利率敏感屬性與高派息率優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。年底或受到資金止盈、限售解禁等因素?cái)_動(dòng)，但REITs指數(shù)仍具備一定的估值吸引力。布局2025年，投資者可結(jié)合經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度，擇機(jī)調(diào)整弱周期及強(qiáng)周期品種的配置比例。

多只公募REITs本月漲超10%

臨近年末，公募REITs市場(chǎng)走勢(shì)喜人。Wind數(shù)據(jù)顯示，12月9日，中證REITs指數(shù)（收盤(pán)）觸及762.04點(diǎn)的階段低點(diǎn)之后開(kāi)始反彈，一度漲至785.07點(diǎn)；截至12月20日，月內(nèi)漲幅達(dá)1.3%。中證REITs全收益指數(shù)本月以來(lái)漲幅達(dá)到2.36%，結(jié)束了此前連續(xù)三個(gè)月的下跌勢(shì)頭。

公募REITs市場(chǎng)交易活躍，本月以來(lái)日均成交金額達(dá)到5.67億元，相比上月提高了36%。

保障房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、能源類等公募REITs品種表現(xiàn)強(qiáng)勁。截至12月20日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT本月以來(lái)大漲14.38%，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金廈門(mén)安居REIT的漲幅分別達(dá)到12.8%、12.37%，華夏首創(chuàng)奧萊REIT等5只產(chǎn)品月內(nèi)漲超10%。

談及近期公募REITs市場(chǎng)走強(qiáng)的原因，中信建投明陽(yáng)智能新能源REIT基金經(jīng)理白若冰稱，“近期，央行貨幣政策基調(diào)從‘穩(wěn)健’轉(zhuǎn)向‘適度寬松’，在預(yù)期利率持續(xù)下降的背景下，公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)與收益預(yù)期相對(duì)債市表現(xiàn)出更強(qiáng)的吸引力。投資者傾向于將資金投入收益穩(wěn)定、流動(dòng)性強(qiáng)的公募REITs，以獲取更具確定性的收益，從而進(jìn)一步推動(dòng)了該類資產(chǎn)價(jià)格上升?！?/p>

她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，公募REITs產(chǎn)品每年至少分紅一次。年末將至，多家公募已發(fā)布分紅公告，投資者為獲得分紅購(gòu)買基金份額，也助推了公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的火爆。

紅土創(chuàng)新基金認(rèn)為，在利率持續(xù)下降的背景下，公募REITs的高派息率吸引了大量尋求穩(wěn)定收益的機(jī)構(gòu)投資者，以獲取更具確定性的收益。

先鋒瑞馳指出，目前REITs市場(chǎng)中既有周期型標(biāo)的，也有純紅利型標(biāo)的，在周期景氣預(yù)期提升階段，兩類資產(chǎn)均會(huì)受益。不過(guò)，前期市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)更多在成長(zhǎng)型類別上，相關(guān)標(biāo)的已連續(xù)上漲2個(gè)多月。從配置的收益風(fēng)險(xiǎn)比角度來(lái)看，紅利類資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)得以凸顯，所以推動(dòng)了此輪REITs市場(chǎng)的上漲。

“在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下，偏民生類的保障性租賃住房、新能源REITs項(xiàng)目二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。本輪上漲充分體現(xiàn)了公募REITs兼股兼?zhèn)奶匦裕约罢w估值合理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)基本面良好的現(xiàn)狀?！苯ㄐ呕鹂偨Y(jié)道。

資金方長(zhǎng)期持有

公募REITs意愿強(qiáng)

臨近年底，市場(chǎng)擔(dān)憂資金止盈、流動(dòng)性需求、限售解禁等因素對(duì)REITs市場(chǎng)造成擾動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，REITs市場(chǎng)具備較好的配置價(jià)值，整體影響不大。

白若冰表示，年底，市場(chǎng)回調(diào)壓力逐漸凸顯。但從長(zhǎng)期來(lái)看，如果REITs項(xiàng)目的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，且分紅穩(wěn)定，那么資金止盈帶來(lái)的短期擾動(dòng)會(huì)逐漸被市場(chǎng)消化。

“為了應(yīng)對(duì)年底的流動(dòng)性需求，投資者可能會(huì)進(jìn)行持倉(cāng)調(diào)整，或?qū)е聝r(jià)格波動(dòng)；限售解禁對(duì)REITs市場(chǎng)同樣會(huì)產(chǎn)生擾動(dòng)。但從實(shí)際情況來(lái)看，部分原始權(quán)益人及戰(zhàn)略投資人已經(jīng)表示暫無(wú)減持計(jì)劃，這有助于緩解市場(chǎng)的擔(dān)憂情緒?！卑兹舯治龅?。

紅土創(chuàng)新基金表示，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、市場(chǎng)對(duì)其未來(lái)發(fā)展樂(lè)觀的前提下，以長(zhǎng)期配置為主要目的的機(jī)構(gòu)資金止盈的可能性相對(duì)較小。目前，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級(jí)市場(chǎng)平均換手率較低，符合以機(jī)構(gòu)投資人為主的持有人特征。

“利率下行、國(guó)債收益率下降，越來(lái)越多的資金關(guān)注公募REITs，且新的會(huì)計(jì)記賬制度讓更多資金不再以REITs二級(jí)賬面價(jià)格計(jì)提利潤(rùn)，使得資金方長(zhǎng)期持有公募REITs意愿更強(qiáng)?！逼桨不鸹鸾?jīng)理孫磊表示。

看好消費(fèi)類和產(chǎn)業(yè)園類

展望2025年REITs產(chǎn)品投資機(jī)遇，不少投資人士認(rèn)為，REITs指數(shù)處在歷史較低分位數(shù)，顯示出一定的估值吸引力，相對(duì)看好能源類、消費(fèi)類等品種。

“2025年，較為看好能源基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。能源類資產(chǎn)在REITs市場(chǎng)中相對(duì)稀缺，具有較高的投資價(jià)值；能源類項(xiàng)目收益來(lái)源穩(wěn)定，一定程度上具有抗周期屬性。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在宏觀促消費(fèi)背景下，板塊整體配置性價(jià)比有所提升，頭部運(yùn)營(yíng)商項(xiàng)目更具投資價(jià)值。”白若冰表示。

白若冰進(jìn)一步表示，REITs指數(shù)處在歷史較低分位數(shù)，顯示出一定的估值吸引力。但REITs市場(chǎng)內(nèi)部存在估值分化現(xiàn)象。投資者在選擇REITs產(chǎn)品時(shí)，需要關(guān)注項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況、資產(chǎn)質(zhì)量、市場(chǎng)前景等因素，做出明智的投資決策。

建信基金表示，從強(qiáng)周期板塊來(lái)看，隨著政策進(jìn)一步細(xì)化落地，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)基本面有望改善。消費(fèi)及一線城市產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目或率先受益；出租率水平較高、剩余租約期限較長(zhǎng)或租戶結(jié)構(gòu)相對(duì)分散的消費(fèi)類項(xiàng)目、部分廠房及研發(fā)辦公項(xiàng)目或有一定優(yōu)勢(shì)。弱周期板塊中，保障性租賃住房、環(huán)保等周期敏感性較弱、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的項(xiàng)目有望迎來(lái)估值回調(diào)后的介入機(jī)會(huì)。

先鋒瑞馳表示，2025年消費(fèi)會(huì)有大的政策行動(dòng)，消費(fèi)端的收入現(xiàn)金流分布或有較大改變，形成較好的市場(chǎng)預(yù)期；產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)目前估值已較為充分地反映了景氣度下行的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。明年，符合新質(zhì)生產(chǎn)力的產(chǎn)業(yè)普遍會(huì)迎來(lái)景氣度上行，此類資產(chǎn)將迎來(lái)估值修復(fù)。