亚洲小说图片区综合在线,日本公厕撒尿高清视频,国产又黄又湿又刺激网站,少妇自慰毛多水多

張大偉 制圖

◎記者 張欣然

公募REITs定價(jià)邏輯持續(xù)完善，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)迎來價(jià)值“錨”。

近年來，公募REITs市場(chǎng)快速發(fā)展，其定價(jià)邏輯逐步成熟，為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)入資本市場(chǎng)提供了透明的市場(chǎng)化定價(jià)平臺(tái)——不僅在一級(jí)市場(chǎng)為不動(dòng)產(chǎn)交易和估值設(shè)定了基準(zhǔn)，還通過二級(jí)市場(chǎng)的流通增強(qiáng)了資產(chǎn)的定價(jià)發(fā)現(xiàn)功能。

業(yè)內(nèi)人士建議，要真正發(fā)揮公募REITs作為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格“錨”的作用，還需多方面完善市場(chǎng)機(jī)制，包括優(yōu)化定價(jià)規(guī)則、強(qiáng)化信息披露，以及促進(jìn)投資者教育。

實(shí)行詢價(jià)定價(jià)制度

今年以來，公募REITs二級(jí)估值得到修復(fù)。從年初的745.79點(diǎn)漲至12月6日的762.76點(diǎn)，其定價(jià)邏輯也在不斷被完善。

我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)長(zhǎng)期以來缺乏市場(chǎng)化交易和定價(jià)，公募REITs的出現(xiàn)提供了一個(gè)市場(chǎng)化的平臺(tái)，使得基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)能夠通過公開發(fā)行交易證券的方式進(jìn)入資本市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)交易和定價(jià)提供參考標(biāo)準(zhǔn)。

公募REITs的定價(jià)邏輯類似股票IPO。根據(jù)富國(guó)資產(chǎn)管理（上海）有限公司的解釋，首先要基于相關(guān)監(jiān)管部門核準(zhǔn)的基金發(fā)行份額數(shù)量，由基金管理人、財(cái)務(wù)顧問和原始權(quán)益人結(jié)合標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值情況，確定單位基金份額的發(fā)行價(jià)格區(qū)間，然后再根據(jù)網(wǎng)下投資者的報(bào)價(jià)及需求數(shù)量審慎合理地確定認(rèn)購價(jià)格。

一位資深市場(chǎng)人士表示，公募REITs實(shí)行的詢價(jià)定價(jià)制度，能夠有效維護(hù)投資人的利益，使得網(wǎng)下投資者能夠參與到發(fā)行定價(jià)的過程中，在很大程度上減少了發(fā)行定價(jià)的主觀性和隨意性。通過市場(chǎng)供求雙方的直接協(xié)商，促使參與詢價(jià)的投資者理性報(bào)價(jià)，也加強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)詢價(jià)過程的監(jiān)督，是真正意義上的市場(chǎng)化定價(jià)模式。

成為“錨”仍存在現(xiàn)實(shí)難度

根據(jù)制度設(shè)計(jì)，公募REITs的價(jià)值創(chuàng)造建立于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)之上，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流是給投資者分紅付息的主要來源，并通過資產(chǎn)本身的管理升級(jí)和估值提升帶來長(zhǎng)期持有的收益。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITs產(chǎn)品和公募REITs底層資產(chǎn)的定價(jià)與估值具有共同的邏輯。從理論上說，兩者的市場(chǎng)定價(jià)有著相互錨定的關(guān)系。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)、金融學(xué)教授張崢解釋，公募REITs持有的不動(dòng)產(chǎn)底層資產(chǎn)在大宗交易市場(chǎng)交易，公募REITs產(chǎn)品則具有發(fā)行市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。公募REITs產(chǎn)品的價(jià)格是底層資產(chǎn)在金融市場(chǎng)上的定價(jià)，同時(shí)在大宗交易市場(chǎng)上，通過同類資產(chǎn)的售價(jià)可以估計(jì)底層資產(chǎn)的價(jià)格。

“當(dāng)資產(chǎn)的公募REITs價(jià)格遠(yuǎn)高于其大宗交易市場(chǎng)價(jià)格，公募REITs管理人可以通過增資收購類似資產(chǎn)的方式提升公募REITs的市值；當(dāng)資產(chǎn)的公募REITs價(jià)格遠(yuǎn)低于其大宗交易市場(chǎng)價(jià)格，外部投資者可以收購公募REITs，然后在大宗交易市場(chǎng)上出售資產(chǎn)。兩個(gè)市場(chǎng)之間的套利機(jī)制，使得不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)與公募REITs市場(chǎng)有趨同性和內(nèi)生相關(guān)關(guān)系。”張崢補(bǔ)充說。

不過，公募REITs估值成為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的“錨”仍存在現(xiàn)實(shí)難度，其一級(jí)市場(chǎng)收購兼并效果正在被市場(chǎng)檢驗(yàn)。

上海睿投私募基金管理有限公司總經(jīng)理周磊表示：一是一級(jí)市場(chǎng)未真正流動(dòng)起來，資產(chǎn)裝入等過程非常復(fù)雜，環(huán)節(jié)未真正打通。收購兼并未給予流動(dòng)性，必然導(dǎo)致流動(dòng)性溢價(jià)偏移。二是二級(jí)市場(chǎng)上市資產(chǎn)還大多數(shù)為單一類型或區(qū)域資產(chǎn)，受宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)營(yíng)影響比較明顯，還未出現(xiàn)真正的跨區(qū)域、同類型的規(guī)模上市龍頭。三是投資者呈現(xiàn)債券化、同質(zhì)化的現(xiàn)象，缺乏不同類型投資人，包括考核及不同風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素，結(jié)果是在短期初創(chuàng)市場(chǎng)中，定價(jià)出現(xiàn)同漲同跌，當(dāng)流動(dòng)缺失時(shí)，則出現(xiàn)明顯折價(jià)。

“當(dāng)收購兼并在一級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)起來時(shí)，上市公募REITs為一級(jí)市場(chǎng)提供了標(biāo)識(shí)和標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)的市值管理讓公募REITs上市公司從融資方變?yōu)橥顿Y方、確定價(jià)值取向，提供了另一種流動(dòng)性。那么一旦市場(chǎng)上的流動(dòng)性提升，資產(chǎn)折溢價(jià)和資產(chǎn)價(jià)值‘錨’將出現(xiàn)令人滿意的結(jié)果?！敝芾谡f。

多舉措完善定價(jià)機(jī)制

市場(chǎng)人士認(rèn)為，完善公募REITs市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制，對(duì)于提升市場(chǎng)效率、保護(hù)投資者利益、促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)范有序、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面都具有重要意義。張崢建議：

一是增加公募REITs產(chǎn)品的透明度，強(qiáng)化公募REITs的信息披露，減小投資者和管理層之間的信息不對(duì)稱程度。這有助于幫助投資者建立注重內(nèi)在價(jià)值的公募REITs估值和投研體系，利于公募REITs市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格發(fā)現(xiàn)，推動(dòng)投資者進(jìn)行長(zhǎng)期價(jià)值投資。

二是應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大公募REITs投資的投資者教育，特別是加強(qiáng)對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的培養(yǎng)，提升其對(duì)公募REITs市場(chǎng)的投研水平，培養(yǎng)其投資能力。對(duì)散戶投資者，要特別明確指出公募REITs投資不是炒作房地產(chǎn)的替代方式，而是一種高股息率、長(zhǎng)期回報(bào)較高、有分散化價(jià)值的金融產(chǎn)品。

三是在公募REITs市場(chǎng)建立健全基于持有期限的股息征稅差異化制度。有別于股票類證券，公募REITs投資的收益結(jié)構(gòu)中，股息收益的占比遠(yuǎn)超資本利得。我國(guó)現(xiàn)階段不對(duì)資本利得征稅，但存在股息稅，基于股息征稅的差異化稅制可以降低短期投機(jī)者的收益，有效減少公募REITs市場(chǎng)的短期投機(jī)，使市場(chǎng)回歸長(zhǎng)期投資的本源。