發(fā)揮REITs產(chǎn)業(yè)方的積極作用,持續(xù)推進(jìn)REITs治理與激勵(lì)約束、擴(kuò)募、信息披露、投資者關(guān)系等關(guān)鍵機(jī)制,公募REITs上市三年來,打通從“發(fā)行上市”到“持續(xù)運(yùn)營”,再到“擴(kuò)募落地”的任督二脈,推動(dòng)形成公募REITs全生命鏈條。
證券時(shí)報(bào)記者獲悉,上交所持續(xù)推進(jìn)上市REITs關(guān)鍵機(jī)制建設(shè),對于誠實(shí)守信、有意愿有能力完善機(jī)制建設(shè)、努力提升項(xiàng)目運(yùn)營質(zhì)效、積極回報(bào)投資者的REITs項(xiàng)目參與方,支持其高質(zhì)量發(fā)展,激發(fā)市場機(jī)制發(fā)揮作用,對透明、規(guī)范、具有成長性的REITs項(xiàng)目給予積極的反饋,形成一批具有典型意義的示范項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)市場投融雙方的協(xié)同發(fā)展,促進(jìn)整個(gè)REITs市場的良性循環(huán)。
“不當(dāng)甩手掌柜” 原始權(quán)益人深度參與
從國內(nèi)外成熟經(jīng)驗(yàn)來看,REITs持續(xù)發(fā)展壯大需要產(chǎn)業(yè)方積極參與,無論是資產(chǎn)運(yùn)營,還是后續(xù)資產(chǎn)的持續(xù)引入,產(chǎn)業(yè)方都發(fā)揮了專業(yè)領(lǐng)域以及行業(yè)資源方面的稟賦優(yōu)勢。
在我國的REITs實(shí)踐中,企業(yè)方特別是原始權(quán)益人高度重視REITs平臺(tái)建設(shè)。據(jù)了解,中航京能光伏、京東倉儲(chǔ)、華潤有巢等多個(gè)REITs項(xiàng)目在原始權(quán)益人集團(tuán)層面設(shè)置了REITs運(yùn)營官的角色,從集團(tuán)戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后信息披露、投資者關(guān)系管理、資產(chǎn)擴(kuò)募等重大事項(xiàng)的推動(dòng)實(shí)施,為REITs平臺(tái)發(fā)展提供源源不斷的資源活水。
“REITs作為資產(chǎn)上市平臺(tái),雖然原始權(quán)益人為資產(chǎn)賣出方,但其在后續(xù)REITs擴(kuò)募、重大經(jīng)營事項(xiàng)中仍起到舉足輕重的作用,因此在原始權(quán)益人或其控股股東、實(shí)控人層面設(shè)置統(tǒng)籌的REITs運(yùn)營官,能有效調(diào)動(dòng)集團(tuán)內(nèi)的資源,保障REITs持續(xù)發(fā)展。”有巢REIT原始權(quán)益人相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
除集團(tuán)層面的重視,產(chǎn)業(yè)方也在運(yùn)營管理方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用,一些項(xiàng)目已設(shè)置了市場化的激勵(lì)約束機(jī)制,將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營成效與團(tuán)隊(duì)、個(gè)人績效直接掛鉤,充分激發(fā)運(yùn)管團(tuán)隊(duì)動(dòng)力。
蘇園REIT近期發(fā)布的公告顯示,東吳蘇園REIT也在優(yōu)化運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的激勵(lì)約束安排,運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)所運(yùn)營的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)年度凈收入超過對應(yīng)目標(biāo)金額時(shí),將不低于50%的績效管理費(fèi)作為團(tuán)隊(duì)績效激勵(lì)到崗位個(gè)人。上述激勵(lì)約束的落地有助于促進(jìn)國有企業(yè)運(yùn)營機(jī)制的實(shí)質(zhì)推動(dòng)。
京東REIT的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)也表示,目前已建立與運(yùn)營績效掛鉤的激勵(lì)約束機(jī)制,根據(jù)運(yùn)營管理協(xié)議獲得的浮動(dòng)部分管理費(fèi)按照內(nèi)部機(jī)制考核直接分配到團(tuán)隊(duì)及個(gè)人。
“首發(fā)+擴(kuò)募” 打造REITs產(chǎn)品新常態(tài)
原始權(quán)益人深度參與、市場化激勵(lì)約束不僅對REITs日常經(jīng)營起到重要作用,更有助于REITs擴(kuò)募的推進(jìn)?!癛EITs上市不是單個(gè)項(xiàng)目的上市,在國外市場更多作為一個(gè)資產(chǎn)上市平臺(tái),通過產(chǎn)業(yè)方不斷注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),從而發(fā)揮產(chǎn)業(yè)方投資管理和資產(chǎn)運(yùn)作的優(yōu)勢?!币晃簧罡嗄甑腞EITs管理人說。
2024年以來,上交所已有6單REITs項(xiàng)目發(fā)布擴(kuò)募公告,在資產(chǎn)篩選上也體現(xiàn)了資產(chǎn)混包、跨區(qū)域資產(chǎn)組合等特點(diǎn)。其中,上交所已于9月、11月正式受理了華夏北保REIT、華潤有巢REIT的擴(kuò)募申請。
業(yè)內(nèi)人士表示,此次擴(kuò)募將實(shí)現(xiàn)存量與增量資產(chǎn)的良性循環(huán),為投資人進(jìn)一步參與北京、上海等核心城市保障性租賃住房發(fā)展提供了可能。北京保障房中心負(fù)責(zé)人表示,“擴(kuò)募是公募REITs市場實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的重要機(jī)制,對發(fā)行人來說,擴(kuò)募是發(fā)行人打造資產(chǎn)上市平臺(tái)的有效途徑,能促進(jìn)資本與資產(chǎn)的良性循環(huán),實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營;對投資人來說,擴(kuò)募能夠有效分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合、增厚投資收益?!?/p>
“以誠相待” 促進(jìn)投融互動(dòng)、互信
REITs作為公開市場的證券產(chǎn)品,其價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制有賴于信息披露作用發(fā)揮。從監(jiān)管機(jī)構(gòu)傳遞的理念來看,要逐步完善符合REITs產(chǎn)品特性的信息披露機(jī)制,加強(qiáng)臨時(shí)報(bào)告的及時(shí)性,注重定期報(bào)告的全面性,披露具有行業(yè)屬性以及資產(chǎn)特性的信息,傳遞基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)本身的價(jià)值。
近期披露的信披文件也印證了上述監(jiān)管理念。在臨時(shí)報(bào)告中,REITs出現(xiàn)業(yè)績波動(dòng)的情況和原因分析更加清晰、措施更加有效,讓投資者能夠一目了然地理解行業(yè)波動(dòng)情況、區(qū)域競爭格局以及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營情況,也更能感受到基金管理人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)坦誠面對投資者的積極態(tài)度。
在定期報(bào)告中,除披露內(nèi)容更加規(guī)范、全面,披露形式上也更加多元,華潤有巢REIT、東吳蘇園REIT、京東REIT、鐵建REIT等四單項(xiàng)目在2024年中期報(bào)告中圖文并茂地展示REITs經(jīng)營業(yè)績情況,使投資者更加清晰地看懂定期報(bào)告,增強(qiáng)信息披露的可讀性。
投資者關(guān)系管理則為REITs項(xiàng)目和投資者構(gòu)筑起了雙向溝通的“紐帶”。越來越多的原始權(quán)益人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)注重與投資者的交流。據(jù)了解,東吳蘇園REIT在9月舉辦了投資者走進(jìn)原始權(quán)益人的活動(dòng),中航基金專門設(shè)立了公募REITs投資者關(guān)系(IR)崗位。
“好項(xiàng)目好待遇” 積極發(fā)揮交易所功能作用
上交所債券市場系國內(nèi)最主要的交易所債券市場,產(chǎn)品體系涵蓋了公司債(含企業(yè)債)、資產(chǎn)支持證券、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、地方債、政策性金融債等多類產(chǎn)品,對落實(shí)國家戰(zhàn)略、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、滿足多元投資需求起到了重要作用。
“對于積極推進(jìn)REITs機(jī)制建設(shè)的原始權(quán)益人等相關(guān)方,上交所堅(jiān)持分類監(jiān)管理念,支持REITs參與各方綜合運(yùn)用交易所債券市場各項(xiàng)政策措施,加強(qiáng)市場示范引領(lǐng),做大做強(qiáng),為投資者創(chuàng)造長期收益?!币晃粶蠷EITs管理人告訴記者。
記者從北京保障房REIT和東吳蘇園REIT原始權(quán)益人處獲悉,根據(jù)《上海證券交易所資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)規(guī)則適用指引第3號(hào)——分類審核》,蘇州新建元控股集團(tuán)有限公司、北京保障房中心有限公司近期已獲批適用上交所資產(chǎn)支持證券優(yōu)化審核安排,提高了企業(yè)債券融資效率。公開披露的項(xiàng)目信息顯示,北京保障房中心有限公司作為原始權(quán)益人于2024年10月10日獲批5.6億元的ABS項(xiàng)目,東吳蘇園REIT原始權(quán)益人相關(guān)方也分別于9月11日和10月8日獲批合計(jì)27.8億元的ABS項(xiàng)目。
在信息披露方面,上交所近期發(fā)布了《上海證券交易所債券發(fā)行上市審核業(yè)務(wù)指南第5號(hào)——簡明信息披露》,優(yōu)質(zhì)REITs參與主體也可以申請適用,簡化公司債券、ABS等品種在申報(bào)、發(fā)行、存續(xù)期的材料編制和信披安排,提高信息披露針對性及有效性。
在投融對接方面,圍繞REITs上市儀式、發(fā)行路演、業(yè)績說明會(huì)等,上交所市場搭建了全鏈條的路演服務(wù)平臺(tái),豐富了公募REITs發(fā)起人、基金管理人與投資者的溝通交流方式和渠道。
此外,在REITs發(fā)起人相關(guān)公司債和ABS方面,也有流動(dòng)性提升舉措。據(jù)某券商自營部門介紹,中國鐵建和北京能源2024年9月分別發(fā)行了兩只科創(chuàng)債鐵建YK12和24京能K1,均已納入上交所基準(zhǔn)做市信用債,相關(guān)券商能夠提供一二級(jí)聯(lián)動(dòng)及做市報(bào)價(jià)服務(wù),助力流動(dòng)性提升。再比如,京東發(fā)行多只ABS,做市商將其納入自選做市并提供ABS雙邊報(bào)價(jià)服務(wù)。
目前,全市場已上市52只REITs產(chǎn)品,募集規(guī)模超1500億元,其中上交所已上市34只,募集規(guī)模超1000億元,占比近七成,已成為目前REITs的主要市場。
校對:趙燕