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隨著近兩月多地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交明顯回暖，房企融資亦呈現(xiàn)出持續(xù)性回暖趨勢(shì)。12月5日，中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為482.7億元，同比增長(zhǎng)9.0%，上年低基數(shù)影響下連續(xù)3個(gè)月為正，環(huán)比增長(zhǎng)66.6%。行業(yè)債券融資平均利率為2.73%，同比下降0.85個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。債券融資利率同環(huán)比下降，信用債發(fā)行總量同比下降，但民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模顯著增加。

浙商證券地產(chǎn)負(fù)責(zé)人楊凡在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，今年全年融資規(guī)模和土地金額趨勢(shì)趨同，11月融資規(guī)模連續(xù)3個(gè)月同比正增長(zhǎng)，一方面是因?yàn)榈突鶖?shù)，另一方面可以看到，在政策支持下房企融資回暖和樓市銷售回暖是同步的?！叭粽呃^續(xù)釋放利好帶動(dòng)銷售持續(xù)回暖，房企融資修復(fù)也會(huì)有可持續(xù)性?！?/p>

融資規(guī)模連續(xù)同比增長(zhǎng)

房企11月的債券融資規(guī)模呈現(xiàn)同比和環(huán)比雙增長(zhǎng)。11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為482.7億元，同比增長(zhǎng)9.0%，環(huán)比增長(zhǎng)66.6%。這也是房企債券融資規(guī)模連續(xù)3個(gè)月同比小幅增長(zhǎng)。

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，11月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資266.6億元，同比下降14.4%，環(huán)比增長(zhǎng)22.8%，占比55.2%；ABS融資216.2億元，同比增長(zhǎng)81.2%，環(huán)比增長(zhǎng)197.2%，占比44.8%。ABS發(fā)行金額同環(huán)比均顯著增加，發(fā)行規(guī)模為216.2億元。

值得注意的是，當(dāng)前信用債發(fā)行渠道仍向優(yōu)質(zhì)房企敞開(kāi)，但總體受益企業(yè)數(shù)量相對(duì)有限。11月央企和國(guó)企依然積極發(fā)行信用債，如華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)的信用債總額分別為50億元和30億元。

11月短期融資券占比較10月有所下降，帶動(dòng)信用債平均發(fā)行年限增加至3.89年。其中，類REITs是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá)53.4%；其次是供應(yīng)鏈ABS，占比為 29.1%；CMBS/ CMBN占比17.5%。總體來(lái)看，11月ABS產(chǎn)品類型仍以有優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)支持的類型為主，ABS渠道始終向手握優(yōu)質(zhì)持有型資產(chǎn)的企業(yè)開(kāi)放。

11月20日，中信證券-越秀商業(yè)持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃完成發(fā)行，該項(xiàng)目是市場(chǎng)上第四單持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，也是市場(chǎng)首單商業(yè)物業(yè)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS。該項(xiàng)目標(biāo)的物業(yè)為ICC環(huán)貿(mào)天地及地下停車場(chǎng)，項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模14.13億元。持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS底層資產(chǎn)類型不斷擴(kuò)容，也有助于持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的企業(yè)豐富融資渠道、盤活存量資產(chǎn)。

對(duì)此，楊凡分析認(rèn)為，融資結(jié)構(gòu)變化有季節(jié)性影響，地產(chǎn)銷售尚未企穩(wěn)會(huì)影響信用債發(fā)行?！俺钟行臀飿I(yè)較多的開(kāi)發(fā)商在周期底部做ABS融資，較普通開(kāi)發(fā)商有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但持有型物業(yè)需要時(shí)間培育，短期難以復(fù)制。”

整體來(lái)看，今年前11月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額4852.7億元，同比下降24.0%，降幅較10月有所收窄。其中，信用債融資2994.6億元，同比下降24.4%，海外債發(fā)行金額67.0億元，同比下降64.9%，占比1.4%；ABS融資1791.1億元，同比下降19.8%，占比36.9%。

民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模增加

記者注意到，11月民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模顯著增加。11月以來(lái)，先后有十幾家房企公布了融資動(dòng)作，融資途徑包括中票、短債、定增等，募資用途包括償債、補(bǔ)流、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及購(gòu)買資產(chǎn)等。其中，共有5家民營(yíng)和混合所有制房企完成信用債發(fā)行，分別為新城控股、綠城中國(guó)、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)和濱江集團(tuán)，發(fā)行總金額46.3億元，是2024年發(fā)行金額最高的月份。

從融資主體對(duì)比來(lái)看，10月份地產(chǎn)債發(fā)行主體仍以央企和國(guó)企為主，當(dāng)月民營(yíng)企業(yè)發(fā)行地產(chǎn)債規(guī)模為0。東方金誠(chéng)數(shù)據(jù)顯示，10月國(guó)企發(fā)債規(guī)模為225.5億元，同比和環(huán)比分別增長(zhǎng)160.9%和29.2%；民企當(dāng)月無(wú)新發(fā)行地產(chǎn)債，凈融資額再度落入負(fù)值區(qū)間。

進(jìn)入11月，地產(chǎn)發(fā)債主體發(fā)生變化。11月27日，新城控股完成發(fā)行2024年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15.6億元，期限5年，票面利率3.5%。11月26日，保利發(fā)展宣布，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)同意接受公司中期票據(jù)注冊(cè)，額度2年內(nèi)有效。11月25日，金融街宣布公開(kāi)發(fā)行175億元的公司債券已獲得證監(jiān)會(huì)許可注冊(cè)，本期債券實(shí)際發(fā)行金額為10億元，票面利率2.77%，債券期限為5年期。11月16日，張江高科公布完成8億元規(guī)模的中票發(fā)行，利率為2.49%。

此外，招商蛇口、華潤(rùn)置地、新城控股、大悅城、光明地產(chǎn)、棲霞建設(shè)、天健集團(tuán)、外高橋、蘇州高新等上市房企也陸續(xù)公布了相關(guān)融資動(dòng)作。

房企的融資成本也在進(jìn)一步下降。11月房企債券融資平均利率為2.73%，同比下降0.85個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。整體資金成本下行背景下，房企融資綜合平均利率持續(xù)降低。從典型房企債券發(fā)行來(lái)看，11月華潤(rùn)發(fā)行金額最高，達(dá)50億元；蘇高新平均融資利率2.09%，融資成本最低。