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一線城市房貸政策陸續(xù)松動(dòng)。

繼5月27日上海落地房貸新政后，廣州、深圳于5月28日紛紛出手，對(duì)首付比例、房貸利率下限作出調(diào)整，三地調(diào)整范圍廣、力度大。至此，北上廣深四大一線城市僅北京尚未有動(dòng)作。

有專(zhuān)家認(rèn)為，此次一線城市房貸調(diào)整力度超出預(yù)期，考慮到當(dāng)前房貸利率較實(shí)際貸款利率仍處高位，未來(lái)仍有下行空間，但幅度取決于的資金成本和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

三地政策落地

截至目前，北上廣深四大一線城市已有三地“靴子”落地。

5月28日下午，廣州、深圳接連發(fā)布購(gòu)房新政，對(duì)首付比例、個(gè)人住房貸款利率下限等做出進(jìn)一步的政策優(yōu)化。

具體看來(lái)，此次調(diào)整后，廣州的購(gòu)房門(mén)檻為三地最低，首套和二套房首付比例分別調(diào)整為不低于15%和25%，均降至目前最低水平。同時(shí)，廣州明確全面取消房貸利率下限，并針對(duì)非限購(gòu)區(qū)域放開(kāi)二套及以上住房貸款，政策自5月29日起執(zhí)行。

“這是熱點(diǎn)城市首次放開(kāi)二套及以上住房貸款，鼓勵(lì)多套房居民加杠桿買(mǎi)房。不過(guò)，此次央行廣州分行的規(guī)定，將主動(dòng)權(quán)給到了銀行去判斷。作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，銀行必然會(huì)基于市場(chǎng)分析來(lái)制定差異化的首付比例和利率，以確保自身的資產(chǎn)安全。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

此前一日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（下稱(chēng)《通知》），成為北上廣深中首個(gè)響應(yīng)5月17日住房新政的一線城市。

《通知》提出，調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”，以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等九條政策措施。上海調(diào)整后的首套房首付比例下限為最低20%，貸款利率下限3.5%；核心與非核心區(qū)域二套房首付比例分別為35%和30%，貸款利率下限分別為3.9%和3.7%。

深圳的政策調(diào)整力度基本對(duì)標(biāo)上海，首套和二套房的首付比例均下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn)，分別降至20%和30%，調(diào)整后的貸款利率下限分別為3.5%和3.9%。

在李宇嘉看來(lái)，深圳在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上與上海完全一致，彰顯了兩地在房地產(chǎn)調(diào)控政策上的城市能級(jí)是一致的。上海出臺(tái)調(diào)控政策后，相當(dāng)于為深圳打了個(gè)樣板。

中指研究院預(yù)測(cè)指出，短期來(lái)看，北京相關(guān)政策優(yōu)化預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。多項(xiàng)政策舉措落地，預(yù)計(jì)將助推核心城市市場(chǎng)活躍度提升，從而加快全國(guó)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)進(jìn)程。

“最近幾天忙‘飛’了！新政策落地后這兩天，咨詢(xún)房貸的客戶(hù)確實(shí)增加了，咨詢(xún)的問(wèn)題大多關(guān)于首套房的認(rèn)定方面，但對(duì)部分情況怎樣認(rèn)定，我們行內(nèi)還沒(méi)有明確的細(xì)則。”上海某銀行支行客戶(hù)經(jīng)理告訴記者。

釋放何種信號(hào)

對(duì)于此次一線城市房貸政策的調(diào)整力度，市場(chǎng)表示“超預(yù)期”。

以廣州為例，在李宇嘉看來(lái)，此次政策調(diào)整直接超出了國(guó)家過(guò)去差別化住房信貸政策對(duì)于“三套以上不能貸款”的限制，激活非戶(hù)籍人口在限購(gòu)區(qū)買(mǎi)房，松動(dòng)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。

“這說(shuō)明房地產(chǎn)的下滑超出市場(chǎng)預(yù)期，量?jī)r(jià)齊跌。銷(xiāo)售規(guī)模直接回到十年前，實(shí)際感知的價(jià)格跌幅也遠(yuǎn)大于價(jià)格指數(shù)的顯示，這直接導(dǎo)致二手房掛牌量暴增、間接導(dǎo)致新房和土地難賣(mài)。另外，新房?jī)r(jià)格和成交量下跌伴隨開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，前期賣(mài)出去的房子交付困難，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始顯現(xiàn)。”李宇嘉分析道，“因此，此時(shí)迫切需要強(qiáng)有力的政策介入，糾偏市場(chǎng)失衡甚至失靈，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，做好保交付，維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。”

對(duì)于新政的實(shí)施效果，多位專(zhuān)家表示樂(lè)觀。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，上海大力度優(yōu)化樓市政策，釋放了更加積極有力的信號(hào)，也體現(xiàn)了政府穩(wěn)定樓市的決心，對(duì)于當(dāng)下提振市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)購(gòu)房需求釋放將產(chǎn)生更大效用。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于企穩(wěn)復(fù)蘇的階段，但復(fù)蘇過(guò)程需要鞏固。此次雙重利好疊加下，降低居民家庭購(gòu)房成本，減輕還款負(fù)擔(dān)，更好地滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，這對(duì)于深圳樓市的影響是積極的?！敝兄秆芯吭喝A南分院高級(jí)分析師孫紅梅表示。

未來(lái)，房貸利率是否還有下行空間？

“過(guò)去大家之所以愿意加杠桿買(mǎi)房，是因?yàn)榉抠J利率較實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款利率偏低，而當(dāng)前低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)利率基本降到3%以下，相較而言，房貸利率仍舊處于較高位?！崩钣罴卧诓稍L中表示，“房貸利率下限取消后，各銀行間存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，因此短期內(nèi)利率肯定還會(huì)下降，但下調(diào)幅度取決于銀行的資金成本和風(fēng)險(xiǎn)防范能力?！?/p>

李宇嘉建議道，下一步應(yīng)當(dāng)繼續(xù)從住房保障的角度入手，推動(dòng)供給側(cè)改革，將剛需和中低收入人群需求主要轉(zhuǎn)向保障性住房和二手住房，新房市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向改善性需求。盡管商品房市場(chǎng)在下滑，但行業(yè)整體規(guī)模仍保持在高位，這是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的基本路徑。

“上海和廣州都沒(méi)有在房產(chǎn)交易的稅費(fèi)方面出政策，應(yīng)該降低或減免契稅和個(gè)稅、增值稅。此外，只有需求端的政策還不夠，建議盡快落地加速庫(kù)存去化，穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，給市場(chǎng)信心?！崩钣罴沃毖?。

記者 李若菡

編輯 姚惠

責(zé)任編輯 孫霄