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“最近地產(chǎn)反彈了很多，但是大多數(shù)基金經(jīng)理都沒(méi)有配置，我們同業(yè)聊天也經(jīng)常討論這個(gè)問(wèn)題，政策還有沒(méi)有空間？房?jī)r(jià)拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)？到底要不要買地產(chǎn)股？大家分歧還是很大的。”近日，一位基金經(jīng)理向證券時(shí)報(bào)記者透露了最近投資圈的熱門話題。

近期，樓市利好政策不斷加碼，地產(chǎn)板塊持續(xù)上漲。截至5月22日，萬(wàn)得房地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)從4月24日低點(diǎn)反彈了超26%，同期我愛(ài)我家、特發(fā)服務(wù)分別大漲136.48%、121.15%，金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、南國(guó)置業(yè)等多股上漲超50%。5月23日，盡管市場(chǎng)有一定程度的調(diào)整，但午盤后，萬(wàn)科股價(jià)大幅拉升并翻紅。當(dāng)日，萬(wàn)科的拉升亦帶動(dòng)地產(chǎn)股局部異動(dòng)。

不過(guò)，反映在基金上，因?yàn)榈禺a(chǎn)而凈值大漲的卻主要是行業(yè)指數(shù)產(chǎn)品，主動(dòng)權(quán)益中重倉(cāng)地產(chǎn)的基金經(jīng)理已經(jīng)寥寥無(wú)幾。

近期地產(chǎn)主題基金集體回血

近日，地產(chǎn)板塊再度活躍，渝開(kāi)發(fā)、我愛(ài)我家、新華聯(lián)漲停，綠地控股、金地集團(tuán)等多股大漲。拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，自4月24日低點(diǎn)以來(lái)，截至5月22日，萬(wàn)得房地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)反彈了超26%。

消息面上，地產(chǎn)利好政策正在加速落地。繼5月17日央行“三箭齊發(fā)”調(diào)整首付比例和房貸利率后，住建部也在近期發(fā)布通知，要求各地住房公積金管理中心做好住房公積金個(gè)人住房貸款利率下調(diào)相關(guān)工作。5月21日，武漢、長(zhǎng)沙、合肥率先落地降低首付比例與房貸利率，三城均將首套/二套房首付比例調(diào)降5%至15%/25%，并不同程度下調(diào)了首套和二套的商貸房貸利率。

多只地產(chǎn)主題基金水漲船高，據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自4月24日至5月22日，全市場(chǎng)有25只基金反彈超20%，大部分都是重倉(cāng)地產(chǎn)的基金。

但其中占更多漲幅榜席位的，其實(shí)是一些行業(yè)指數(shù)基金或行業(yè)主題基金，比如招商滬深300地產(chǎn)A上漲30.32%，華寶中證800地產(chǎn)ETF、銀華中證內(nèi)地地產(chǎn)主題ETF、鵬華中證800地產(chǎn)A分別上漲29.11%、29%、27.72%。

此外也有一些主動(dòng)權(quán)益基金表現(xiàn)亮眼，比如，方岑和鄧海清管理的中航混改精選區(qū)間漲幅高達(dá)33.12%。一季報(bào)顯示，中航混改精選的前十大重倉(cāng)股為清一色地產(chǎn)股，包括中交地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、萬(wàn)科A、渝開(kāi)發(fā)、大悅城、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、京能置業(yè)、城建發(fā)展。

再比如，陳小鷺管理的工銀產(chǎn)業(yè)升級(jí)、工銀靈動(dòng)價(jià)值、工銀核心機(jī)遇、工銀國(guó)家戰(zhàn)略四只基金均大幅回血，區(qū)間漲幅達(dá)到30%左右。這些基金普遍重倉(cāng)了地產(chǎn)、建材、家電等相關(guān)個(gè)股，其中工銀產(chǎn)業(yè)升級(jí)的前兩大重倉(cāng)股分別為招商蛇口、保利發(fā)展，此外還重倉(cāng)有東方雨虹、顧家家居、歐派家居等。

重倉(cāng)地產(chǎn)者寥寥無(wú)幾

雖然憑借地產(chǎn)大反彈的基金不少，但券商中國(guó)記者發(fā)現(xiàn)，這些反彈較多的產(chǎn)品主要集中在個(gè)別幾個(gè)基金經(jīng)理身上，大多數(shù)基金經(jīng)理仍然對(duì)地產(chǎn)配置較低。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年一季度末，全市場(chǎng)地產(chǎn)倉(cāng)位超過(guò)20%的基金僅有22只，去掉行業(yè)指數(shù)基金和行業(yè)主題基金后，僅剩15只，主要集中在中航基金的方岑和鄧海清、永贏基金的李永興、工銀瑞信基金的陳小鷺、融通基金的鄒曦等不足10位基金經(jīng)理的旗下產(chǎn)品上。

比如，上述四只基金都重倉(cāng)地產(chǎn)股的陳小鷺，在2021年底就開(kāi)始加倉(cāng)地產(chǎn)板塊。他在當(dāng)時(shí)表示：“針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)快速下行的壓力，我們覺(jué)得行業(yè)格局面臨變化，相比較而言更加穩(wěn)健的龍頭公司有望在未來(lái)一段時(shí)間獲得更好的市場(chǎng)空間?！贝撕笠荒甓嗟臅r(shí)間，他管理的多只基金都陸續(xù)開(kāi)始重倉(cāng)地產(chǎn)板塊。

相比陳小鷺，李永興對(duì)地產(chǎn)板塊的情有獨(dú)鐘更為早些，他是在2018年初開(kāi)始重倉(cāng)地產(chǎn)板塊，迄今已經(jīng)有6年多的時(shí)間，在此期間，他僅在2021年上半年對(duì)地產(chǎn)板塊進(jìn)行了清倉(cāng)，其余時(shí)間一直有地產(chǎn)倉(cāng)位。而在眾多地產(chǎn)股中，他最青睞的是招商蛇口和保利發(fā)展，均連續(xù)十個(gè)季度重倉(cāng)。

截至今年一季度，李永興管理的永贏雙利、永贏乾元三年定開(kāi)、永贏惠添益等多只基金都重倉(cāng)地產(chǎn)板塊。以永贏惠添益為例，截至一季度末，該基金重倉(cāng)了招商蛇口、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)等五只地產(chǎn)股，此外還重倉(cāng)了顧家家居、歐派家居等家居股，前十大重倉(cāng)股中八只都在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上。

但除了上述這些基金經(jīng)理，公募基金整體對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的配置比例并不高。據(jù)東興證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，在2024年一季度的基金重倉(cāng)股中，基金重倉(cāng)地產(chǎn)股的持倉(cāng)總市值為256.70億元，當(dāng)季環(huán)比下降了20.95%，持倉(cāng)市值進(jìn)一步下滑，地產(chǎn)股持倉(cāng)占比與申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊流通市值占比的差值為-0.54%，基金繼續(xù)低配地產(chǎn)行業(yè)。

找尋供給出清后的優(yōu)質(zhì)房企

對(duì)于已經(jīng)被“打入冷宮”的地產(chǎn)股，近期的樓市新政和股價(jià)反彈是否扭轉(zhuǎn)了一些基金經(jīng)理的觀點(diǎn)？近期，多位基金經(jīng)理公開(kāi)表達(dá)了對(duì)樓市和地產(chǎn)板塊相對(duì)樂(lè)觀的態(tài)度。

對(duì)于關(guān)乎千萬(wàn)家的樓市和房?jī)r(jià)，西部利得基金權(quán)益投資總監(jiān)、基金經(jīng)理何奇認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)的調(diào)整期可能已經(jīng)進(jìn)入下半程，而一線樓市有望在未來(lái)一年率先迎來(lái)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。

他認(rèn)為，過(guò)去幾天，或許是中國(guó)歷史上第一次“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”的地產(chǎn)利好，而春江水暖鴨先知，樓市的風(fēng)向標(biāo)在于一線，若說(shuō)房地產(chǎn)兼具了投資和消費(fèi)雙重屬性，那么一線房地產(chǎn)的投資屬性顯然較高，即使不宜幻想過(guò)去三十年地產(chǎn)的成長(zhǎng)股投資重現(xiàn)，但亦不宜忽視未來(lái)三十年地產(chǎn)的白馬股投資機(jī)會(huì)，或許經(jīng)歷本輪調(diào)整期的蛻變后，一線房地產(chǎn)長(zhǎng)期合理的價(jià)值回報(bào)正在不遠(yuǎn)處招手。

對(duì)于近期罕見(jiàn)反彈的地產(chǎn)股，興銀基金研究主管、消費(fèi)新趨勢(shì)基金經(jīng)理喬華國(guó)認(rèn)為，這其中既有以往政策驅(qū)動(dòng)的投資慣例，也有我們看到地產(chǎn)問(wèn)題逐步解決的希望。2023年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的政策注重供給側(cè)（救房地產(chǎn)企業(yè)），到拉需求側(cè)（刺激居民購(gòu)買住房），甚至政府購(gòu)買住房后形成保障房。雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)有壓力，居民購(gòu)房需求還未有效拉動(dòng)，但現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策已經(jīng)接近解決根本問(wèn)題。

具體到投資標(biāo)的上，喬華國(guó)認(rèn)為，未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入頭部集中化的階段，投資邏輯是找尋供給出清后的優(yōu)質(zhì)企業(yè)的投資機(jī)會(huì)，因此看好一些房地產(chǎn)央國(guó)企和一些運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的民企，包括A股和港股，其中可能更看好港股。

與此同時(shí)，喬華國(guó)還看好地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的建材和家居行業(yè)。他認(rèn)為，家居行業(yè)存在二手房裝修的需求，這類需求程度高于建材，而目前市占率超過(guò)10%的優(yōu)秀企業(yè)較少，因此可以對(duì)家居板塊的長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)保持關(guān)注；此外，不少建材和家居企業(yè)已布局了出海，并且逐步打開(kāi)新的業(yè)績(jī)空間，這也提供了地產(chǎn)鏈的潛在投資機(jī)會(huì)。

校對(duì)：王蔚