亚洲小说图片区综合在线,日本公厕撒尿高清视频,国产又黄又湿又刺激网站,少妇自慰毛多水多

招商證券總裁 吳宗敏

2024年4月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（下稱新“國九條”）中，明確要求“推動(dòng)債券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展”。不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（下稱“公募REITs”）通過將成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成可上市交易的公募REITs份額，能有效銜接實(shí)體經(jīng)濟(jì)和資本市場。一方面為企業(yè)提供存量資產(chǎn)盤活渠道，帶動(dòng)權(quán)益投資，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑投融管退的良性循環(huán)；另一方面為資本市場提供收益穩(wěn)健的中長期投資標(biāo)的，吸引中長期資金為主的社會(huì)資本積極參與，為資本市場高質(zhì)量發(fā)展注入了源頭活水，對(duì)資本市場助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建新發(fā)展格局方面具有重要、積極的意義。

我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)自2020年4月正式啟航以來，相關(guān)制度規(guī)則不斷完善，企業(yè)參與積極性愈發(fā)高漲，投資人對(duì)產(chǎn)品理解愈發(fā)深刻。招商證券高度重視REITs業(yè)務(wù)，積極布局，是REITs首批首發(fā)及首批擴(kuò)募的參與者。公司結(jié)合實(shí)踐與研究，從推動(dòng)提質(zhì)擴(kuò)容、資產(chǎn)投資及運(yùn)管能力提升、完善生態(tài)建設(shè)等三個(gè)方面對(duì)推動(dòng)REITs業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展提出進(jìn)一步的思考與建議。

加快推動(dòng)REITs市場提質(zhì)擴(kuò)容

與成熟海外REITs市場相比，我國公募REITs市場仍處于起步階段。截至2024年4月末，我國公募REITs市場累計(jì)發(fā)行36只公募REITs產(chǎn)品，其中4只項(xiàng)目完成擴(kuò)募，累計(jì)發(fā)行規(guī)模1188億元，單只平均32.99億元，總市場體量較小，尚未體現(xiàn)出公募REITs的上市平臺(tái)屬性和龍頭效應(yīng)。相較而言，美國REITs市場截至2024年2月，全部權(quán)益REITs共計(jì)138只，對(duì)應(yīng)12968億美元的總市值，單只平均市值為93.97億美元，龍頭規(guī)模效應(yīng)顯著。市值排名前三的安博（PLD）、美國電塔（AMT）、易昆尼克斯（EQIX）市值分別為1231億美元、927億美元、831億美元。截至2024年4月末，香港REITs市場11只REITs的合計(jì)市值為1256億港元，其中領(lǐng)展（0823.HK）市值為864.48億港元，占香港REITs市場總體市值的68.81%。

就我國公募REITs市場而言，在資產(chǎn)范圍方面，當(dāng)前我國政策允許的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)行業(yè)范圍已相對(duì)較為全面，但仍有大量資產(chǎn)類別尚未首發(fā)破局，如新型基礎(chǔ)設(shè)施、各類市政基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，期待在未來短期內(nèi)取得實(shí)質(zhì)性突破。在市場體量方面，我國REITs市場仍處于起步階段，總市場體量偏小，下一階段應(yīng)重點(diǎn)鼓勵(lì)資產(chǎn)儲(chǔ)備豐富、覆蓋區(qū)域廣泛（城市能級(jí)較高）、具有行業(yè)影響力的企業(yè)發(fā)行公募REITs及支持已上市的優(yōu)質(zhì)公募REITs進(jìn)行擴(kuò)募，促使擁有出色的資產(chǎn)獲取及運(yùn)營管理能力的公募REITs做優(yōu)做強(qiáng)，從而更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

資產(chǎn)投資和運(yùn)管能力是可持續(xù)性高質(zhì)量發(fā)展根基

在基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，“買得便宜、管得好”是兩大最為核心的價(jià)值創(chuàng)造能力。

公募REITs雖為偏向被動(dòng)的重資產(chǎn)持有載體，但本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)是具有獨(dú)特生命力的上市平臺(tái)，資產(chǎn)有進(jìn)有出，購入具有“性價(jià)比”的資產(chǎn)并通過出色的運(yùn)營管理能力，提升資產(chǎn)的經(jīng)營管理成效，進(jìn)而為投資人帶來資產(chǎn)增值收益和穩(wěn)定的分派收益。

以香港REITs市場的行業(yè)龍頭領(lǐng)展（0823.HK）為例，最近兩個(gè)財(cái)年，REITs平均分派率分別為8.63%及7.75%，其資產(chǎn)組合估值分別實(shí)現(xiàn)了6.9%及11.6%的漲幅；領(lǐng)展最近實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出售的財(cái)年，資產(chǎn)出售的平均估值溢價(jià)高達(dá)32%。憑借其優(yōu)良的投資和運(yùn)管能力，截至2024年4月末，領(lǐng)展自上市以來二級(jí)市場價(jià)格漲幅達(dá)564.90%。

當(dāng)前我國公募REITs體系中，各參與方重點(diǎn)關(guān)注擬購入標(biāo)的資產(chǎn)的區(qū)位、合規(guī)性、經(jīng)營穩(wěn)定性等方面，但對(duì)于發(fā)起人及運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)投資及獲取能力、真實(shí)擴(kuò)募意愿以及運(yùn)營管理能力的關(guān)注度相對(duì)較低。長期投資于某一公募REITs產(chǎn)品，既是投資于標(biāo)的資產(chǎn)，亦是投資于企業(yè)的能力。

在存量時(shí)代下，資產(chǎn)投資和運(yùn)營管理能力是確保公募REITs產(chǎn)品和實(shí)體企業(yè)共同可持續(xù)性高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐基礎(chǔ)。

公募REITs生態(tài)的建設(shè)有助專業(yè)化分工、歸位盡責(zé)

我國公募REITs涉及的主體角色繁多，包含發(fā)起人及原始權(quán)益人、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)、基金管理人、財(cái)務(wù)顧問、基金做市商和各類投資者等。就發(fā)起人及原始權(quán)益人而言，不僅是資產(chǎn)的主要生成及出讓方，同時(shí)作為重要戰(zhàn)略投資者，與公募REITs投資人的利益綁定，持續(xù)生成或購入經(jīng)營穩(wěn)定且合規(guī)的資產(chǎn)是其核心職責(zé)；運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)管能力是公募REITs做大做強(qiáng)的根基，有助于公募REITs產(chǎn)品打通“合理擴(kuò)募-運(yùn)營提質(zhì)-高額分派-價(jià)值提升”的鏈條，打造REITs輕資產(chǎn)運(yùn)營品牌效應(yīng)。

就基金管理人而言，作為公募REITs產(chǎn)品的受托管理人，需履職盡責(zé)，做好及時(shí)的信息披露與投資人溝通，特別應(yīng)加強(qiáng)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌能力，從而更好的履行其監(jiān)督職責(zé)。

證券公司作為REITs的財(cái)務(wù)顧問，應(yīng)切實(shí)履行盡職調(diào)查、方案設(shè)計(jì)、申報(bào)發(fā)行等職責(zé)。此外，擁有公募基金牌照的券商資管還可作為基金管理人和計(jì)劃管理人，并在投研、投資、做市等方面為公募REITs提供全生命周期的服務(wù)。針對(duì)公募REITs份額的大宗交易，建議證券交易所進(jìn)一步完善活躍、便捷、相對(duì)透明的大宗交易平臺(tái)，為機(jī)構(gòu)投資者的靈活投資創(chuàng)造必要的前提條件。

展望未來，我們相信隨著多層次REITs市場建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，在REITs市場各方的共同努力下，我國REITs市場定將呈現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展的良好趨勢。招商證券將通過積極發(fā)揮投行、投研和投資等領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，助力我國REITs市場更加有效地推進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，走出一條既借鑒成熟市場經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律、又符合中國國情的高質(zhì)量發(fā)展之路。