證券時(shí)報(bào)記者 孫璐璐 賀覺淵
5月17日,房地產(chǎn)再迎金融新政,調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例,取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限,下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn),新設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。政策放松力度之大超出市場預(yù)期。
專家指出,一攬子新政有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購房能力和意愿,更大程度發(fā)揮市場機(jī)制作用,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式加快轉(zhuǎn)變。新設(shè)立的保障性住房再貸款將打通市場循環(huán),更好支持地方國企收購存量房產(chǎn)用作保障性住房。
房貸首付比例下限降至歷史低位
中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布公告稱,為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,對于貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
這是時(shí)隔八個(gè)多月,央行再度下調(diào)房貸首付比例下限。2023年8月底,央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》明確,對于貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。也就是說,新政是在去年8月的基礎(chǔ)上,再對首套房和二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例下限下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)。這也是商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例的歷史低點(diǎn)。
在此基礎(chǔ)上,央行各省級分行、金融監(jiān)管總局各派出機(jī)構(gòu)根據(jù)城市政府調(diào)控要求,按照因城施策原則,自主確定轄區(qū)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例下限。
公積金貸款利率調(diào)降0.25個(gè)百分點(diǎn)
央行決定,自2024年5月18日起,下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn),5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。
公積金貸款利率的下調(diào),是順應(yīng)此前按揭貸款利率下行后的相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)央行2024年第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告,截至3月末,新發(fā)放的個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率3.69%,同比下降0.45個(gè)百分點(diǎn)。
記者了解到,此次公積金貸款利率不僅惠及增量,存量也會(huì)受惠,只不過實(shí)施的時(shí)間點(diǎn)有所不同。對于新發(fā)放的公積金貸款,5月18日就可以享受“降息”;對于存量公積金貸款,將從明年1月1日貸款重定價(jià)日起享受“降息”。
取消全國房貸利率政策下限
在取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限的同時(shí),根據(jù)最新政策,央行各省級分行按照因城施策原則,指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制,根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求,自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平(如有)。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)則根據(jù)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的利率下限(如有),結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素,合理確定每筆貸款的具體利率水平。
2022年12月30日,央行、原銀保監(jiān)會(huì)決定在階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上,建立新發(fā)放首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。對評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
記者了解到,截至2024年4月末,全國343個(gè)城市中已有67個(gè)取消了首套房貸利率下限。金融機(jī)構(gòu)反映,這些城市的房貸利率下限取消后,利率會(huì)有一定下行,但市場經(jīng)充分競爭后又形成新的較穩(wěn)定的均衡水平,對當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放房貸有帶動(dòng)作用。
有分析指出,取消全國層面住房貸款利率政策下限,無疑將帶動(dòng)更多城市取消利率下限,個(gè)別保留當(dāng)?shù)叵孪薜臒狳c(diǎn)城市自主定價(jià)空間也會(huì)明顯增大。據(jù)權(quán)威人士估計(jì),政策落地后,大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個(gè)至0.4個(gè)百分點(diǎn);按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計(jì)算,總利息支出可減少7萬余元。市場人士進(jìn)一步測算,改善性需求住房的利息支出會(huì)減少很多。
市場人士判斷,若全國絕大部分城市取消房貸利率下限,未來房貸利率還會(huì)有明顯下降,有助于繼續(xù)釋放剛性和改善性購房需求,緩解房企回款壓力。
“此次利率調(diào)整依然體現(xiàn)了央行推動(dòng)利率市場化的清晰思路,也表明央行持續(xù)推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)市場化定價(jià)能力的決心?!鄙鲜鍪袌鋈耸糠Q,未來銀行將按照市場化原則與客戶自主協(xié)商確定房貸利率水平。
瞄準(zhǔn)已建成未出售商品房 支持盤活存量
央行明確將新設(shè)立保障性住房再貸款,規(guī)模3000億元,利率1.75%,期限1年,可以展期4次。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。央行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款,可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。
本次保障性住房再貸款的核心邏輯是:央行提供低成本的再貸款資金,激勵(lì)21家全國性銀行機(jī)構(gòu)按照市場化原則,向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款,支持以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房,用作保障性住房。
新工具對收購主體、收購對象和收購用途有嚴(yán)格限定。在收購對象上,嚴(yán)格限定為房企已建成未出售的商品房;嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)。在收購主體上,被選定的地方國企及其所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù),不得為政府融資平臺。在收購用途上,收購的商品房用作保障性住房配售或租賃。此外,本次政策強(qiáng)調(diào)地方政府、房企、收購主體、銀行等皆“自愿參與”。
作為新創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具,保障性住房再貸款將與此前出臺的保交樓專項(xiàng)借款、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制(“白名單”機(jī)制)等政策相互配合。
市場專家分析稱,人民銀行新設(shè)立的保障性住房再貸款將與保交樓和“白名單”機(jī)制形成合力。房企出售商品房后,回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建。房企回籠資金能力增強(qiáng)后,也有利于其更多項(xiàng)目滿足“白名單”條件,形成良性循環(huán)。
當(dāng)前,房企要償還債務(wù)、化解風(fēng)險(xiǎn),除了盡可能協(xié)調(diào)各渠道的融資支持,主要還是通過盤活存量資產(chǎn)化債。市場專家指出,盤活存量也是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在保障性住房再貸款的支持下,地方國企可以成為市面上房子的新買主,打通市場循環(huán)。