證券時報
2024-12-22 08:42
自“五一”假期以來，南京、杭州、合肥等地紛紛對樓市松綁，各類限制性政策密集退出，全面優(yōu)化調(diào)整樓市政策。短期內(nèi)，新政效應(yīng)迅速傳遞到市場端，各地樓市涌現(xiàn)活躍氣氛，購房熱度上漲。
分析人士指出，新政疊加效應(yīng)下，樓市會有一定正向反饋，但能持續(xù)多久有待觀望。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，長三角區(qū)域占據(jù)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場四分之一以上的份額，不僅是房地產(chǎn)市場支撐力最強(qiáng)的都市圈之一，也是樓市的風(fēng)向標(biāo)。
宋紅衛(wèi)認(rèn)為，今年長三角區(qū)域樓市下行壓力比較明顯，核心城市上海、杭州、蘇州、南京、無錫、常州均表現(xiàn)出不同的下行壓力。因此，長三角區(qū)域穩(wěn)定樓市的任務(wù)艱巨且急迫。
房企重倉長三角
5月9日，杭州明確全面取消住房限購，并提出科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃、優(yōu)化住宅用地供應(yīng)、全面取消住房限購、優(yōu)化公證搖號銷售、加強(qiáng)住房信貸支持、優(yōu)化積分落戶政策、推動高品質(zhì)住宅供應(yīng)等七條措施。
5月10日，合肥市進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整樓市政策，涵蓋商品房“以舊換新”、優(yōu)化調(diào)整新發(fā)放首套房貸款利率、優(yōu)化限售政策、優(yōu)化商品房搖號銷售政策、房票安置合肥全域流通、實施購房補(bǔ)貼等。5月14日，合肥肥西繼續(xù)深化系列新政，推出購房一次性補(bǔ)貼，擴(kuò)大房票使用范圍，成為全國首個提出房票可買二手房的城市。
南京更在“五一”假期前就開始試點“以舊換新”，“五一”后陸續(xù)出臺優(yōu)化完善房地產(chǎn)相關(guān)政策舉措，深入開展存量房“以舊換新”活動，首批限額2000套房源。與此同時，南京在都市圈公積金貸款政策同城化、推行購房即落戶政策、支持住宅品質(zhì)改善提升等政策均進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。
“長三角這一輪樓市松綁，短期效果非常好。合肥市區(qū)一新盤開盤，上周末來看的人很多，現(xiàn)在首付、利率都下降了，剛需和改善的客戶來看的都很多?！焙戏誓稠椖恳幻脴I(yè)顧問在電話里表示，上周末盡管只有一個休息日，但由于該新盤正式實施認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付等政策，吸引不少人前來咨詢新房情況。
效果最明顯的莫過于杭州。5月14日，杭州宸岸印月開盤，成為了“5·9”新政后首個拼社保樓盤。這一項目由綠城集團(tuán)開發(fā)，首次開盤推出141套房源，由于不限購，共有1008戶入圍搖號，其中普通家庭入圍最低社保為118個月。近期，杭州恰好有一大批新盤積極領(lǐng)取預(yù)售證，開發(fā)商都希望趁熱打鐵，加速去化。
對于杭州樓市回暖會否對周邊市場產(chǎn)生負(fù)面影響，綠城集團(tuán)相關(guān)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，“浙江各個城市的購買力比較均衡。房價去泡沫化之后，炒房客逐漸消失，取而代之的是剛性改善需求的客戶。因此，周邊城市并不需要擔(dān)心杭州全面放開限購會產(chǎn)生強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)?！?/p>
浙江縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，近年來，千億強(qiáng)縣不斷擴(kuò)容。這些縣市在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、市場開拓、人才引進(jìn)等方面都展現(xiàn)出了強(qiáng)大的活力和潛力，同時也給樓市提供了新的需求。
新政熱度能夠迅速蔓延，還源于此前房企在長三角的投資力度?？藸柸鹧芯恐行囊环菅袌箫@示，2019年，長三角區(qū)域部分城市土拍持續(xù)火熱，長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略引發(fā)房企一波投資熱度。
可以說，上一輪上升周期內(nèi)，行業(yè)百強(qiáng)房企均有在長三角區(qū)域搶地的經(jīng)歷。2019年4月29日，蘇州園區(qū)一周內(nèi)樓板價接連被刷新，而中海地產(chǎn)經(jīng)歷40輪競拍，以35.6億元總價競得蘇州園區(qū)蘇園土掛（2019）02號地塊，樓面價為30287元/平方米，創(chuàng)下蘇州園區(qū)自規(guī)劃建設(shè)以來，土地樓面價首次超過3萬元的紀(jì)錄。
與此同時，合肥多幅地塊溢價率超過100%。另外杭州、南京等熱點城市在土拍中均采用了“限價加自持”的方式，但溢價率仍然高于全國平均值。南京多幅地塊在起拍后短時間內(nèi)便達(dá)到限價，足以見得市場熱度和開發(fā)商拿地的信心。杭州、南京和寧波等城市皆出現(xiàn)多地塊競價上百輪，甚至有地塊達(dá)到300多輪。
第三方機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，2024年1~3月，長三角拿地投資前三名為濱江集團(tuán)、招商蛇口、綠城中國，投資金額分別為114億元、88.99億元、66.67億元。
樓市去庫存時代來臨
2022年，房企投資力度大幅下滑，全年百強(qiáng)房企拿地總額同比下降近五成，近四成百強(qiáng)房企投資暫停。從各城市群拿地金額來看，長三角區(qū)域依然領(lǐng)跑全國。
這也造成了長三角區(qū)域樓市去化問題迫切。
以南京為例，當(dāng)前南京新房庫存量約在6.8萬套。二手房庫存約在15萬套。過去12個月，南京新房的成交量超4萬套，算下來新房月均成交量約3600多套，去庫存壓力漸顯。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年大部分房企戰(zhàn)略收縮明顯，還有投資能力的房企投資布局中心也在長三角。因此，長三角地區(qū)樓市政策調(diào)整的緊迫性更強(qiáng)。自去年下半年以來，長三角大部分城市基本完全取消了限制性政策。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，長三角此番大規(guī)模優(yōu)化調(diào)整樓市調(diào)控政策，源于4月30日關(guān)于“去庫存”的政策表述。“去庫存”從兩方面可作出解讀，一是，對房地產(chǎn)首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的要求；二是，自然資源部發(fā)布了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，從土地供應(yīng)源頭上，控制城市庫存。
與此同時，樓市供地緊縮周期也開啟了。近日，自然資源部發(fā)文明確，商品住宅去化周期超36個月的城市，應(yīng)暫停宅地供應(yīng)。
此間樓市的冷熱分化也進(jìn)一步加劇。宋紅衛(wèi)指出，政策進(jìn)一步刺激的空間有限，調(diào)控的難度也在增加。未來在長三角區(qū)域可以看到進(jìn)一步刺激樓市的政策出臺，創(chuàng)新性政策也會不斷推出，比如政策組合拳等。
