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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏 北京報(bào)道

今年4月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。

這是在執(zhí)行了14年后，北京限購政策迎來的最大力度的調(diào)整。

政策出臺時(shí)值“五一”假期前夕，小長假的市場率先受到影響。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，假期前半段，由于人們的出行計(jì)劃早已確定，市場表現(xiàn)波瀾不驚。但在后兩天，北京一些在售項(xiàng)目的看房量明顯增加，成交量也有所提升。

假期結(jié)束后，北京樓市恢復(fù)日常狀態(tài)。多家機(jī)構(gòu)的監(jiān)測顯示，較之新政前，新房、二手房的看房量都有所增加，但成交規(guī)模并未明顯擴(kuò)大。

分析人士認(rèn)為，今年以來，北京已推出多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策，如今其疊加效應(yīng)開始凸顯，市場預(yù)期有所改善。但總體來看，市場信心的完全恢復(fù)仍需時(shí)間。

五環(huán)外市場小幅升溫

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，北京大約80%的新建商品房房源成交目前集中五環(huán)外。因此，此次“430新政”非常利好北京郊區(qū)物業(yè)，特別是改善性物業(yè)。

北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)是當(dāng)前北京新房供應(yīng)較為集中的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)多以大戶型房屋為主。5月15日，某在售項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“五一”長假期間，項(xiàng)目的到訪量比平時(shí)高出不少，成交量也有小幅增加。

該負(fù)責(zé)人表示，這其中有“430新政”帶來的預(yù)期變化。“政策出臺當(dāng)天晚上，就有客戶打電話來詢問，主要了解政策的執(zhí)行細(xì)則，以及項(xiàng)目是否有優(yōu)惠?！?/p>

他表示，針對“五一”假期，項(xiàng)目已經(jīng)推出了一些優(yōu)惠。但由于政策影響，“五一”期間的到訪量要高于預(yù)期，一些觀望很久老客戶在五一期間簽了合同。

中指研究院指出，從市場反饋來看，五環(huán)外多個(gè)新房售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤整體到訪量增加20%左右。但整體分化依然明顯，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區(qū)域，市場活躍度相對更高，客戶到訪量增加更為明顯。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“五一”假期期間，北京五環(huán)外的順義后沙峪、亦莊臺湖、大興黃村、昌平高家園和南邵等區(qū)域，新房到訪和成交量均表現(xiàn)不錯(cuò)。但其他區(qū)域表現(xiàn)一般，體現(xiàn)出分化的局面。

郭毅表示，從合碩機(jī)構(gòu)代理的項(xiàng)目來看，假期到訪量普遍增長了50%左右，成交量也有增加，但增幅并不大，說明轉(zhuǎn)化率相對一般。

她同時(shí)指出，“五一”期間的市場熱度，主要集中在假期后半段。因?yàn)楹芏嗳艘呀?jīng)提前敲定了出行計(jì)劃，即使有購房意愿，也來不及很快操作。

假期結(jié)束后，隨著北京樓市恢復(fù)常態(tài)，市場也趨于平穩(wěn)。前述房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，假期后看房的人數(shù)有所減少，“成交比假期前略有增加，但不多，相當(dāng)于恢復(fù)到正常狀態(tài)吧。”

分析人士認(rèn)為，這說明市場信心有所恢復(fù)，但仍然缺乏持續(xù)性。

預(yù)期恢復(fù)大于實(shí)際影響

雖然“430新政”的目標(biāo)區(qū)域主要針對五環(huán)外市場，但內(nèi)城的部分區(qū)域也受到積極影響。

郭毅表示，新政后，內(nèi)城一些去化壓力大的項(xiàng)目也開始走量。比如，麗澤周邊區(qū)域的部分新房項(xiàng)目，銷售情況有所提升。

相比之下，二手房市場受政策影響相對較小。

一位分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，政策出臺后，北京二手房掛牌量一度從14.6萬下降到13.9萬。這一變化似乎說明，業(yè)主的信心有所恢復(fù)，不再急于出手。但隨后幾天，掛牌量又逐漸恢復(fù)。且與新政前相比，掛牌價(jià)格并沒有出現(xiàn)明顯調(diào)整。

同時(shí)，從交易量來看，新政前后的二手房交易規(guī)模也未發(fā)生明顯變化。

北京的二手房交易更多集中在五環(huán)內(nèi)。多家機(jī)構(gòu)的分析師表示，新政出臺后，五環(huán)外的二手房帶看量有所增加。五環(huán)內(nèi)的二手房則僅僅表現(xiàn)為瀏覽量上升。

受訪者普遍認(rèn)為，近年來，北京二手房市場保持供大于求，價(jià)格也易跌難漲。前述分析師表示，北京大部分小區(qū)的二手房實(shí)際成交價(jià)和掛牌價(jià)，相差在1萬元以上?！跋胭u房、先打折”成為二手房市場的常態(tài)。

在此情況下，新政很難給五環(huán)內(nèi)的二手房交易帶來明顯的刺激。

但在政策影響下，二手房市場的預(yù)期也在發(fā)生微妙的改變。朝陽區(qū)惠新里區(qū)域某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，該區(qū)域的瀏覽量和帶看量，都比新政前有所增加。雖然成交量并沒有明顯提升，但有購房者開始詢問，未來五環(huán)內(nèi)的樓市限購政策會不會放松。

多數(shù)受訪者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，從成交結(jié)構(gòu)上看，雖然此次新政降低了購房門檻，但其釋放的新增需求并沒有大量入市。相比之下，部分存量需求結(jié)束觀望，開始入市。

有分析人士將此歸結(jié)為預(yù)期的恢復(fù)，也即，新政帶來的預(yù)期恢復(fù)大于實(shí)際影響?！霸诒本┦袌?，大部分人不買房并不是因?yàn)闆]有資格，而是對未來預(yù)期不樂觀。”

該人士認(rèn)為，這種恢復(fù)不僅有賴于“430新政”，也是近期北京一系列政策疊加的結(jié)果。

去年12月，北京推出“首付比例下調(diào)”、“普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化”、“房貸利率調(diào)整”等一系列組合拳；今年2月，通州區(qū)解除“雙限”；4月，北京調(diào)整綠色建筑的公積金貸款上限，并延長老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的住房公積金貸款期限；同月，北京還松綁了離婚限購政策。

受訪者普遍認(rèn)為，未來北京樓市政策將繼續(xù)保持漸進(jìn)式調(diào)整的思路，或繼續(xù)有相關(guān)的利好措施出臺?？傮w來看，信心的恢復(fù)仍是目前的要?jiǎng)?wù)，市場更有可能溫和回溫，而不會大幅上漲。