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周家兵（深圳東方華策企業(yè)管理咨詢(xún)公司總經(jīng)理）

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前深圳、東莞的工業(yè)廠房空置率不低。最近，筆者與深圳、東莞的十多位廠房房東（含二房東）和企業(yè)主一道，對(duì)兩地的幾個(gè)工業(yè)區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并就如何降低廠房空置率的問(wèn)題展開(kāi)討論?，F(xiàn)將各方觀點(diǎn)歸納為如下三個(gè)方面，供大家思考。

一是，有些工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施亟待維護(hù)和更新。比如，工業(yè)區(qū)的場(chǎng)院地坪需要加固，有些殘破和安全隱患需要及時(shí)整改。電力設(shè)施老化需要更換，變壓器等配套需要滿(mǎn)足新入駐企業(yè)的需要，但這筆費(fèi)用相對(duì)較高，房東和承租企業(yè)都不想在前期投入太多，所以在確保電力供給能力方面，容易形成僵持局面?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代的網(wǎng)絡(luò)速度和通信信號(hào)問(wèn)題，涉及光纖的鋪設(shè)、5G通訊基站覆蓋等層面。在深圳觀瀾、龍崗寶龍和東莞的塘廈、企石、橫瀝等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在某工業(yè)區(qū)的某個(gè)廠房?jī)?nèi)，中國(guó)移動(dòng)的電話(huà)和網(wǎng)絡(luò)信號(hào)居然只有一格，且還不穩(wěn)定。方便員工生活的配套條件也要改善。一些廠區(qū)的消防設(shè)施是本世紀(jì)初建成的，當(dāng)時(shí)符合要求，但隨著時(shí)代變遷，有些已經(jīng)不能滿(mǎn)足當(dāng)下消防安全要求。

二是，租賃方式可以?xún)?yōu)化調(diào)整，從而把租金實(shí)實(shí)在在降下來(lái)。之前，按建筑面積計(jì)算租金是行業(yè)慣例，但外部環(huán)境和市場(chǎng)均發(fā)生變化，慣例面臨挑戰(zhàn)。而今，有不少企業(yè)老板要求按照使用面積來(lái)計(jì)算租金，且每個(gè)月的管理費(fèi)也按照實(shí)際使用面積來(lái)計(jì)算。深圳龍崗寶龍片區(qū)有位二房東，接待過(guò)一位私營(yíng)企業(yè)主，現(xiàn)場(chǎng)用激光尺親測(cè)。在得到相差無(wú)幾的結(jié)果后，他愿意繼續(xù)洽談租約。當(dāng)時(shí)帶領(lǐng)他們看場(chǎng)地的工作人員，心生不爽，向房東反饋。房東親自打電話(huà)約企業(yè)主過(guò)來(lái)喝茶談事。房東同意企業(yè)主的訴求，同時(shí)提出，希望交租金方式由月繳改為年繳，同意的話(huà)房東愿意在合同里注明5年內(nèi)不漲租金。談妥后，房東老板主動(dòng)提出把租金零頭抹掉。最終，雙方愉快地簽訂租賃合同。

三是，房東累計(jì)漲租的慣性思維要改成隨行就市。以前，租廠房有個(gè)約定俗成的規(guī)矩，那就是每年遞增3~8個(gè)百分點(diǎn)，這種累加漲租現(xiàn)在行不通了。不但不漲租，有的承租方還要求在合同中寫(xiě)上隨行就市字樣，并補(bǔ)充租期內(nèi)租金只降不漲的條款。在調(diào)研中我們還看到，有的租賃合同里明確注明，合同到期后續(xù)租，不能產(chǎn)生任何其他雜七雜八的費(fèi)用，如茶水費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等等。另一方面，房東也要求企業(yè)主，在企業(yè)發(fā)展壯大后，應(yīng)盡量留在本園區(qū)內(nèi)發(fā)展。房東愿意盡量幫助企業(yè)就地解決擴(kuò)大生產(chǎn)場(chǎng)地問(wèn)題。有資源的房東，甚至聯(lián)系當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)咨詢(xún)，并幫助引進(jìn)的企業(yè)享受到當(dāng)?shù)卣o予的優(yōu)惠政策，通過(guò)提供協(xié)助服務(wù)留住企業(yè)。

縱觀上述三方面，我們發(fā)現(xiàn)房東和企業(yè)主無(wú)形之中形成利益共同體，一榮俱榮，一損俱損，完全有別于之前的業(yè)態(tài)。以前是房東處于強(qiáng)勢(shì)地位，面對(duì)潛在的租金上漲壓力，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者默默承受。曾經(jīng)有企業(yè)老板感嘆，一年忙到頭，生意還可以，就是沒(méi)賺到什么錢(qián)，仔細(xì)一算，原來(lái)是替房東在打工。如今，這個(gè)局面有望扭轉(zhuǎn)。廠房租賃占企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本要控制在合理的比例之內(nèi)。房東也應(yīng)該參考銀行利息收益率，計(jì)算好物業(yè)的出租收益率。雙方利益平衡，形成相互成就的共贏態(tài)勢(shì)。這需要雙方與時(shí)俱進(jìn)，改變思維，友好協(xié)商，共同培育當(dāng)前大環(huán)境下的市場(chǎng)健康發(fā)展業(yè)態(tài)。

以上是基于供需基本平衡的前提下，房東和租賃企業(yè)主共同向著良好發(fā)展態(tài)勢(shì)共贏的舉措。但是，現(xiàn)實(shí)的商業(yè)環(huán)境中，工業(yè)廠房在時(shí)代的發(fā)展變化中出現(xiàn)過(guò)剩的問(wèn)題。這就不是提高服務(wù)、降價(jià)和完備設(shè)施能解決的，它屬于結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

追溯到上個(gè)世紀(jì)末和本世紀(jì)初，在那個(gè)“三來(lái)一補(bǔ)”和生產(chǎn)加工制造型企業(yè)突飛猛進(jìn)的時(shí)代，工業(yè)廠房的大量建設(shè)符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)需求。2008年后，隨著中國(guó)制造 “騰籠換鳥(niǎo)”和產(chǎn)業(yè)升級(jí)迭代的推進(jìn)，以及中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，一些生產(chǎn)制造型企業(yè)陸續(xù)搬遷到東南亞國(guó)家。中國(guó)內(nèi)地工業(yè)廠房的功能，需要適時(shí)做一些改變和調(diào)整。

在本次實(shí)地探訪(fǎng)中，我們欣喜地看到，有些工業(yè)區(qū)已經(jīng)做出了積極的改變。

改變一，將廠房改造為倉(cāng)庫(kù)。其功能不僅僅是工業(yè)品的儲(chǔ)存、周轉(zhuǎn)和發(fā)貨基地，也可以是農(nóng)產(chǎn)品的倉(cāng)庫(kù)，比如生鮮瓜果等凍庫(kù)。快速普及的冷凍鎖鮮技術(shù)與這些農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)庫(kù)聯(lián)手，為中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品的流通提供了很好的硬件支持。與時(shí)俱進(jìn)，多方受益，共同造就商業(yè)模式的突破。如今電商直播銷(xiāo)售，后臺(tái)大數(shù)據(jù)的運(yùn)算分析，企業(yè)會(huì)根據(jù)這些精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，在全國(guó)各地設(shè)置物流倉(cāng)庫(kù)，一旦客戶(hù)下單，就能急速送達(dá)。其中，就有廠房改造為物流倉(cāng)庫(kù)的功勞。目前，在深圳龍崗、龍華、西鄉(xiāng)、福永，東莞的石龍、樟木頭、塘廈等地，已經(jīng)有工業(yè)廠房成功轉(zhuǎn)型為電商物流倉(cāng)庫(kù)。

改變二，將廠房升級(jí)改造為商業(yè)用途。若工業(yè)區(qū)所在的地段處于相對(duì)繁華或交通便利的區(qū)域，這類(lèi)工業(yè)廠房被重新裝修，就能轉(zhuǎn)變成商業(yè)用途，它們能替代城市中心位置的商務(wù)寫(xiě)字樓，其租金比廠房高，卻比寫(xiě)字樓低很多，綜合性?xún)r(jià)比的優(yōu)勢(shì)就很明顯。也有把廠房一二樓改造成大型餐飲店，如大排檔海鮮城、某連鎖品牌湘菜館等。以前工業(yè)區(qū)有大量綠化和空地，適當(dāng)優(yōu)化成停車(chē)場(chǎng)，就為消費(fèi)者提供了便利。如，在深圳的龍華大浪，東莞的塘廈等地，一些地理位置相對(duì)處在城市中心或副中心，又沒(méi)有被拆遷征地的工業(yè)區(qū)，改造后商業(yè)氛圍很好，也方便了附近的居民。這種改造后的效果往往不錯(cuò)，相對(duì)于高樓大廈來(lái)說(shuō)，只有五六層高的廠房，讓人的活動(dòng)變得沒(méi)那么密集。無(wú)論工作還是消費(fèi)，人們的心情會(huì)相對(duì)輕松，沒(méi)那么壓抑與擁擠，最明顯的好處是每天不用排隊(duì)等電梯上樓。

改變?nèi)?，公寓式的居住和自助式旅店?G讓電商直播如虎添翼，得到迅猛發(fā)展。從業(yè)人員的突然聚集，城市高中端寫(xiě)字樓租金高，限制多。那么，原有的工業(yè)廠房改造后，外觀不錯(cuò)、內(nèi)在便利和價(jià)格合適，就能切中這個(gè)群體的需求。甚至可以把直播間、樣品間和工作人員的居住一體化。有的工業(yè)區(qū)重新建起了公用食堂，方便園區(qū)里面的工作人員二十四小時(shí)就餐。這類(lèi)改造有個(gè)特別好的優(yōu)勢(shì)，就是廠房的結(jié)構(gòu)，空間可以隨著需求面積自由組合，層高空間也夠，跟物流對(duì)接也很便利，有些從業(yè)者專(zhuān)門(mén)尋找這類(lèi)物業(yè)租賃。這個(gè)需求點(diǎn)剛好被頭腦靈活的房東捕捉到，他們及時(shí)跟上時(shí)代發(fā)展的節(jié)奏，收獲這個(gè)時(shí)代的另一種紅利，由此達(dá)成共贏的局面。這種改變帶來(lái)的挑戰(zhàn)之一是，從業(yè)人員流動(dòng)性較高，對(duì)于物業(yè)提供方和管理方的房東來(lái)說(shuō)，應(yīng)變能力要求很強(qiáng)，對(duì)于以往有那種“一勞永逸”思維的房東而言，有個(gè)磨合期。這類(lèi)改變適合“房二代”，房東和承租人都是年輕人，很容易達(dá)成共識(shí)，產(chǎn)生共鳴，租客需求和房二代溝通能夠輕松的相互明白。他們的鏈接非常順暢，供需關(guān)系處理得會(huì)很融洽。

改變四，打造成文化藝術(shù)空間。這種模式的改造往往帶有公益性質(zhì)，被地方基層政府或有資質(zhì)的社團(tuán)租賃，為某個(gè)行業(yè)、人物、某種藝術(shù)形式的IP進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)打造，為市民提供精神層面的享受和家門(mén)口的藝術(shù)熏陶氛圍，如某名人藝術(shù)館，某某創(chuàng)作室，某展覽館等等。也有大中型企業(yè)、上市公司建設(shè)自己的博物館，如自行車(chē)博物館，企業(yè)產(chǎn)品發(fā)展史藏館等等，這類(lèi)改造多數(shù)帶有一定的情懷，其底色是把藝術(shù)、館藏等平民化，希望能夠通過(guò)文創(chuàng)形式走進(jìn)大眾視野，服務(wù)更多的市民朋友。但其市場(chǎng)回饋速度較慢和盈利能力有限，讓這類(lèi)改造通常需要某中間商（經(jīng)紀(jì)公司）作為依托，進(jìn)行招商、管理和運(yùn)作，其持續(xù)性讓房東往往會(huì)有些顧慮。我們看到一些文創(chuàng)類(lèi)的網(wǎng)紅打卡地，在急速爆火之后，又很快地沉默下去，往往就是這類(lèi)改造模式的運(yùn)作結(jié)果。

隨著時(shí)代的發(fā)展，曾經(jīng)的產(chǎn)物若不能滿(mǎn)足新時(shí)期的需要，那么就應(yīng)該做出改變，這種改變首先應(yīng)該從法律法規(guī)方面著手——在合規(guī)性的前提下，做出正向引導(dǎo)和調(diào)整。面對(duì)大變局，地方職能部門(mén)、房東和承租方都應(yīng)該具備市場(chǎng)思維，從需求端出發(fā)，進(jìn)行改變和優(yōu)化。工業(yè)廠房在大時(shí)代背景下，完成它該有的使命。在發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)新需求，意味著新的使命來(lái)了，相關(guān)主體要勇敢、智慧地予以接納，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，在承擔(dān)使命的同時(shí)尋求新的時(shí)代紅利。

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