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【環(huán)宇雜談】

“既要、又要、還要”的多元目標(biāo)往往很難兼顧，導(dǎo)致越到基層，突破動(dòng)力越小。

李宇嘉

近期，二手住房市場(chǎng)出現(xiàn)年底翹尾行情。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，11月17個(gè)重點(diǎn)城市二手住房成交面積同比增長(zhǎng)22%。12月上半月，中信證券監(jiān)測(cè)的14個(gè)城市二手住房網(wǎng)簽套數(shù)同比增長(zhǎng)25.1%，自9月以來(lái)連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)。筆者所在的廣州，11月二手住房交易今年首次突破1萬(wàn)套，深圳連續(xù)4周二手住房交易超過(guò)1000套，12月有望繼3月份再次探上4000套。

對(duì)此，有不少機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)自媒體表示市場(chǎng)已回暖，判斷房?jī)r(jià)已觸底，建議有需要的同學(xué)可以入場(chǎng)。筆者認(rèn)為，二手房交易量確實(shí)在增長(zhǎng)，但更需要關(guān)注背后的一個(gè)現(xiàn)象，即業(yè)主“以?xún)r(jià)換量”的趨勢(shì)。11月份，百城有99個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格下跌，連續(xù)6個(gè)月有90多個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌；11月70城二手住房?jī)r(jià)格上漲城市為零，上一次出現(xiàn)這個(gè)情況，還是2014年的9月份。

業(yè)主“以?xún)r(jià)換量”帶動(dòng)交易回升，映射出兩個(gè)問(wèn)題。一是很多業(yè)主一次性將價(jià)格降到位，以誘惑性的讓利來(lái)落袋為安。這個(gè)現(xiàn)象須引起重視，背后的原因，一方面是前期各地紓困地產(chǎn)的“大招不斷”，但效果似乎不盡如人意，微觀主體看淡后市。另一方面，形勢(shì)不明朗的時(shí)候，“主動(dòng)收縮、自我收縮”的預(yù)期比較明顯。

二是商品房需求潛力還很大。只要價(jià)格降到位，就一定有買(mǎi)家。這就是為何各地二手房交易量明顯增加了。筆者調(diào)研到，二手住房買(mǎi)家中，有為明年學(xué)位提前做準(zhǔn)備的，有家長(zhǎng)為即將大學(xué)畢業(yè)的子女買(mǎi)房的，有馬上要結(jié)婚的情侶買(mǎi)婚房的，有的因工作變動(dòng)而換房。但這些有效需求體量太小，很難撐起樓市這個(gè)龐然大物。高房?jī)r(jià)和需求難以匹配，這是樓市的主要矛盾。

對(duì)于當(dāng)前消費(fèi)市場(chǎng)的局面，近期重要會(huì)議講得很清楚，“有效需求不足、部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、社會(huì)預(yù)期偏弱”。2020年疫情后，講的是“需求不足、供給沖擊”，而現(xiàn)在則是“有效需求不足、產(chǎn)能過(guò)剩”。也就是說(shuō)，不是沒(méi)需求，而是缺有支付能力的需求。其實(shí)，這個(gè)局面不是一天兩天的事情了，只是過(guò)去拼命踮起腳、加杠桿或跟風(fēng)，掩蓋了有效需求不足的現(xiàn)實(shí)。

這幾年，對(duì)泡沫進(jìn)行定向爆破，舊模式難以為繼，加上部分高收入行業(yè)逐漸告別了高紅利期，房子開(kāi)始回歸民生和居住屬性，有效需求不足的問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)。這也是為何近兩年需求端紓困的政策都用上了，但回落下來(lái)的市場(chǎng)波瀾不驚。往簡(jiǎn)單了說(shuō)，有錢(qián)的人不買(mǎi)房，甚至在賣(mài)房，中產(chǎn)或中高收入群體有改善的愿望，但要么擔(dān)心未來(lái)收入無(wú)法支撐，要么對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不佳。

對(duì)于中低收入人群，確實(shí)想擁有房子，但要么沒(méi)有合適的房子租或買(mǎi)，要么就是買(mǎi)不起。從大道理來(lái)講，就是供需不匹配、需求斷層或接不上。從近期的運(yùn)行態(tài)勢(shì)來(lái)看，必須要“破舊立新”，即破除舊模式、立起新模式。這不是愿意不愿意的問(wèn)題，而是已經(jīng)形成了倒逼。近期，重要會(huì)議提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，前綴是“加快建立”，過(guò)去是“探索建立”。

可見(jiàn)，形勢(shì)不等人。對(duì)于“破”什么，業(yè)內(nèi)是比較清晰的，比如破除“三高”的開(kāi)發(fā)模式，破除強(qiáng)依賴(lài)癥，破除簡(jiǎn)單的要素投入。但對(duì)“立”什么，整個(gè)框架尚待明晰，目前大家只知道框架里的一些零部件，比如“三大工程”（城中村改造、保障性住房和平急兩用）、租購(gòu)并舉、REITs、存量房屋盤(pán)活和運(yùn)營(yíng)，但這些零部件組裝起來(lái)，尚難言新模式。

需要注意的是，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”那一句的前半句，有一個(gè)重要表述，即“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”。怎么理解？有關(guān)新模式的零部件，比如租購(gòu)并舉、保租房以及長(zhǎng)效機(jī)制等，前幾年已在探索。阻力在于，條條塊塊組成的管理部門(mén)，很難形成一致行動(dòng)，往往囿于“一畝三分地”的利益，良策無(wú)法落地。另外，就是“既要、又要、還要”的多元目標(biāo)往往很難兼顧，導(dǎo)致越到基層，突破動(dòng)力越小?！巴晟葡嚓P(guān)基礎(chǔ)性制度”，就是從源頭解決問(wèn)題。形勢(shì)能逼出魄力，有魄力就有希望。先立后破，關(guān)鍵在立，立的話(huà)就從根源上入手。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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