證券時報網(wǎng)
王一鳴
2024-12-25 21:14
圖蟲創(chuàng)意/供圖 彭春霞/制圖
陳嘉禾
在投資中，市盈率（PE）是市值和稅后凈利潤的比例，也是最常用的估值指標之一。許多投資者以為，市盈率只能在股票投資中使用，實際上市盈率可以應(yīng)用在所有生息資產(chǎn)的分析中。
比如，對于債券，我們也可以使用市盈率法進行估值。當十年期國債的利率為4%時，考慮到國債沒有稅費，因此投資者得到的稅后凈利潤就是4%，那么它的市盈率就是25倍（1除以4%）。很多時候也可以使用市盈率對各類生息資產(chǎn)進行評估，從而了解哪種資產(chǎn)是最優(yōu)的配置標的。
債券和黃金的市盈率
以債券為例，在美國等成熟市場，長期債券的稅后收益率大約在3%~5%，上述稅后收益對應(yīng)的市盈率在20倍~33倍之間，而股票市場的市盈率在15倍左右，因此股票的長期回報率超過債券。成熟市場的傳奇投資者，也往往都集中在股票領(lǐng)域。
在20世紀七八十年代，由于通脹，美國長期國債收益率高達15%,甚至20%，這個收益率水平對應(yīng)的市盈率在5倍（1除以20%）到7倍（1除以15%）之間，因此這一時期的債券，其長期潛在回報率居然超過了股票。
正因如此，美國一些著名的股票投資者，比如彼得·林奇、沃倫·巴菲特，都表示這一時期的債券回報率讓他們非常心動。
在債券投資中，由于盈利非常容易計算，因此市盈率的計算也非常簡單。而另一種市盈率可以簡便計算出的資產(chǎn)，則是黃金。由于黃金完全不產(chǎn)生任何盈利，因此其市盈率則為無窮大（1除以無窮小得到無窮大）。
實際的黃金投資還會產(chǎn)生一些保管費用，比如黃金ETF的持有管理費用、實體黃金的貯存成本，因此黃金類資產(chǎn)的實際市盈率甚至是負數(shù)。難怪巴菲特屢次提到，黃金是一種非常糟糕的投資。
與債券和黃金相比，房地產(chǎn)投資稅后收益率的計算則更加復雜一些，它涉及到各方面的考慮因素。這里，就讓我們來看看，應(yīng)當如何在房地產(chǎn)投資中計算市盈率。
房地產(chǎn)投資的市盈率
在許多投資者看來，房地產(chǎn)的盈利就是租金。比如說，一套市值300萬元的房子，如果月租金為6000元，那么年租金就是7.2萬元，對應(yīng)的市盈率就是42倍（300除以7.2）。
實際上，這種計算方法是錯誤的。市場月租金簡單乘以12個月，得到的并不是一套房子所對應(yīng)的稅后凈利潤（也就是市盈率估值法中的盈利部分），而是銷售收入。
用銷售收入算出來的估值，其實不是市盈率而是市銷率。如果用房屋的市銷率而不是市盈率來進行估值，同時還把這個比值和股票的市盈率進行對比，無疑是完全錯誤的。
從企業(yè)財務(wù)的角度，銷售收入要扣除各項生產(chǎn)成本、銷售成本、折舊成本等成本，以及各類稅費，才能得到實際的盈利。房地產(chǎn)投資也一樣。
房地產(chǎn)投資中計算市盈率，如何才能得到準確的盈利數(shù)據(jù)？在計算房地產(chǎn)投資中的盈利部分時，投資者至少需要在年租金收入中，扣除以下項目：租賃中介費、空置期減損、租賃保險費、裝修費用折舊、房屋折舊、物業(yè)費和取暖費（如有）、各類稅費。
各個扣除項目的具體分析
首先，分析租賃中介費和空置期減損。對于房地產(chǎn)投資回報來說，租賃中介費有點類似于企業(yè)利潤報表中的銷售費用，而空置期減損則是理論銷售收入和實際銷售收入之間的差額。
由于租約和租約之間難免產(chǎn)生一定的空置期，為了盡可能縮短這個空置期，房東就不得不拿出租金中的一部分，付給更加專業(yè)的地產(chǎn)中介代為出租房屋。
同時，一些房東則為了留住租客，把空置期縮短到0，因此給熟悉的租客更低的租金，這本質(zhì)上也是一種銷售費用。只不過把租賃中介費通過降低租金的方式，給了長期租客而已。
一般來說，房屋中介費用往往在半個月到一個月租金的水平，相對比較容易計算。但是，房屋空置期變動范圍更大。
在北京、上海等地的核心區(qū)，由于市場非常熱鬧，因此空置期往往很短，多在半個月左右。在一些并不熱鬧的三四線城市，空置期可能長達一到兩個月。而在三亞這種旅游城市，夏天淡季的空置期則會非常長，三四個月都是很常見的情況，而冬天旺季的空置期則非常短，有時候甚至趨近于0。
其次，是裝修費用折舊。對于房屋租賃來說，帶裝修和不帶裝修，新裝修和20年舊裝修的租金水平，會有很大的差距。在一兩年的租賃期中，前者會產(chǎn)生70%到100%左右的差異，后者往往也有30%，甚至更高的差異。由于裝修在租賃過程中會逐漸損耗，因此要計算每年的實際盈利，也需要扣除裝修費用折舊。
與裝修費用折舊類似，房屋折舊也是租賃中的一個實際大額支出。在出租房屋時，1980年建成的老房子，和2020年建成的新房子，哪怕地段、使用面積、樓層完全一樣，租金水平也會差異巨大。在上海，以上兩者的租金比例會達到2：3左右的比例。這其中反映出來的，就是房屋資產(chǎn)的折舊。
其實，在我們計算股票的市盈率時，企業(yè)的盈利也是在扣除了資產(chǎn)的折舊以后才得到的數(shù)據(jù)，在電信公司、高速公路公司等重資產(chǎn)行業(yè)中尤其明顯。而對于同樣是重資產(chǎn)的房地產(chǎn)，在房屋租賃中，如果我們不扣除這一部分，直接把租金當成盈利，那么無疑是錯誤的。
此外，在不同的城市，房屋租賃中涉及的物業(yè)費、供暖費等，許多也由出租方承擔，而這些費用也需要在租金收入中扣除。當然，這些費用在每個城市不一樣，一般遵從當?shù)亓晳T而定。
比如，在北京，租房中產(chǎn)生的物業(yè)費、供暖費，往往都由房東承擔。但是在大理，則物業(yè)費往往由租客承擔，同時沒有供暖費。這些費用上的差異，也導致不同城市之間實際租金不同。
此外，還有一項費用，即租賃保險費，目前在中國市場很少見到。但是，在歐洲、美洲等成熟市場，這項費用則往往需要房東支付。租賃保險涵蓋了一些租賃過程中可能發(fā)生的意外事件，比如火災、租客意外死亡等等。隨著中國市場的逐步成熟，相信這項費用也會慢慢出現(xiàn)。
目前在中國市場，一些保險公司已經(jīng)開始為房東提供租賃保險。同時，對于沒有購買租賃保險的房東來說，他們實際上仍然承擔了這部分費用：只不過是以概率的形式承擔，也就是說要么不支付（占絕大概率），要么在小概率的倒霉情況下一次付很多錢。
按照《民法典》第七百一十二條的規(guī)定：“出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但是當事人另有約定的除外?！币簿褪钦f，除非另行約定，否則房屋內(nèi)的設(shè)施維修，和沒有及時維修導致的風險，都由房東負責。
根據(jù)應(yīng)急管理部消防救援局在2022年發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年第一季度，全國共接報居住場所火災8.3萬起，共造成503人死亡。其中居民住宅火災遠高于其他場所，傷亡人數(shù)也最多。如果由于房東沒有盡到維修義務(wù)，導致租客死亡或者傷殘，比如電熱水器漏電、燃氣熱水器漏氣、線路老化導致火災等等，房東免不了要承擔賠償責任。一旦火災蔓延到鄰居家中，這項風險可能變得非常大。
在扣除了以上的所有費用之后，房東對自己的房屋和租金收入還有納稅義務(wù)。在一些城市，房產(chǎn)稅已經(jīng)開始施行，這項費用往往需要房東承擔，而租金則需要按收入納稅。
目前的租金收入納稅標準，是不會在納稅時考慮出租過程中產(chǎn)生的各項費用，包括裝修折舊、房屋折舊等費用的。也就是說，從會計的角度，個人房東所面對的這種稅費，更類似一種營業(yè)稅而非所得稅。
以上，就是計算房地產(chǎn)投資的市盈率時，投資者需要對租金收入進行的扣除。在扣除了這些部分負擔以后，我們就可以得到真實的房地產(chǎn)出租盈利金額。根據(jù)這個金額，我們就可以算出房地產(chǎn)投資中的實際市盈率，將這個市盈率和股票、債券等資產(chǎn)的市盈率進行比較，我們就不難看清不同資產(chǎn)之間的估值差異。
（作者系九圜青泉科技首席投資官）
