證券時報網(wǎng)
趙黎昀
2024-12-27 06:48
11月2日，關(guān)于“深圳二手房下架參考價”的消息在網(wǎng)上流傳。消息稱，“今日（11月2日）21:00開始外網(wǎng)和門店可展示實際放盤價，但不能高于13.2萬元/平方米，高于該價格的房源依然以參考價對外展示?！?/p>
不過，這一消息在當晚并未應(yīng)驗。有媒體報道稱“這一計劃被相關(guān)部門要求暫停”。
當日晚間，澎湃新聞登錄深圳各大主流房產(chǎn)中介平臺，各平臺仍顯示政府參考價。期間，也有中介平臺閃現(xiàn)過房源真實掛牌價，不過數(shù)分鐘后又恢復(fù)至參考價
對于“二手房取消參考價”的消息，多家中介平臺予以否認，房源真實掛牌價閃現(xiàn)也被指“是bug”。
不過，有中介平臺內(nèi)部人士坦言，目前仍在與相關(guān)部門溝通與對接。
截至目前，各中介平臺仍顯示政府參考價，部分低于參考價掛牌的房源則直接顯示業(yè)主真實報價。
深圳是全國首個提出二手房成交參考價格發(fā)布機制的城市。2021年2月8日，深圳建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，共有3595個小區(qū)被逐一“標價”。
今年上半年，深圳的二手房指導(dǎo)價也出現(xiàn)優(yōu)化。今年4月20日，市場消息傳出深圳“二手房參考價”或與房貸解綁。網(wǎng)傳信息顯示，深圳二手房交易將執(zhí)行新政策，即：指導(dǎo)價不取消，不調(diào)整；銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考。上述消息并未官宣。不過，中行、建行、工行等銀行已落實執(zhí)行。
多地二手房指導(dǎo)價已松動
可以看到的是，在市場過熱時期，多個城市通過二手房指導(dǎo)價或參考價等來穩(wěn)定市場預(yù)期。
深圳之后，多城跟進出臺二手房指導(dǎo)價。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2021年，落實二手住房參考價制度的城市就有15個，包括深圳、北京、東莞、寧波、成都、三亞、西安、紹興、無錫、合肥、廣州、金華、衢州、溫州、上海等城市陸續(xù)推進二手房指導(dǎo)價或類似政策。
參考價格的發(fā)布對樓市調(diào)控的效果也立竿見影。
由于深圳將二手房參考價作為銀行發(fā)放貸款的標準，在政策執(zhí)行后，深圳二手房市場歷經(jīng)長達2年的低位盤整，2022年更是跌入谷底。
深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達到39.5%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的最低值，二手房錄得量連續(xù)2年低于新房成交量。
不過，去年以來，在樓市下行壓力下，二手房指導(dǎo)價的聲音逐漸減弱。
從目前各地的實施情況來看，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄提到，實際上，從去年下半年開始很多城市就已經(jīng)逐步放松了二手房指導(dǎo)價，去年6月底西安暫停發(fā)布指導(dǎo)價，成都、廣州和東莞等城市指導(dǎo)價也進行了松動，實際交易和銀行放貸基本不受指導(dǎo)價影響。
去年7月初，西安第一個“官宣”暫停發(fā)布二手房指導(dǎo)價。彼時，西安市住建局相關(guān)工作人員表示，為支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，西安發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問題的通知》提出促進二手住房流通。目前暫停發(fā)布參考價，部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，除上海和深圳外，已有13個城市取消或放松這項政策。
相比深圳的指導(dǎo)價，上海的價格核驗機制由于未公開小區(qū)的具體價格，調(diào)整相對比較靈活，據(jù)業(yè)內(nèi)人士反饋，去年以來，上海二手房的價格核驗也在不斷調(diào)整。
此外，今年9月，北京市海淀區(qū)29個小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價進行優(yōu)化。中介機構(gòu)可對房源價格進行動態(tài)調(diào)整，可以按照正常的市場價格對外展示房源信息。
超70%房源低于參考價成交
58安居客研究院院長張波認為，二手房交易指導(dǎo)價的出臺背景是在房地產(chǎn)市場快速上漲，尤其是部分區(qū)域板塊二手房價非理性上漲的情況下。目的一方面是通過指導(dǎo)價讓過熱區(qū)域的二手房市場價格回歸理性，去除市場內(nèi)的投機行為，另一方面則是遏制個別中介機構(gòu)為了搶房源，抬高售價擾亂二手房交易市場的惡意競爭行為，維護市場良性健康發(fā)展。
業(yè)內(nèi)認為，從當下市場來看，入場的幾乎都是自住需求，再通過指導(dǎo)價來限制二手房價的意義已經(jīng)不大。同時二手房市場現(xiàn)在面臨更多是掛牌價和成交價的下行，而非上漲，解除指導(dǎo)價對市場的擾動性可能也并不強。
樂有家研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，10月1日－26日，樂有家門店成交的二手房源里，已經(jīng)有超七成是低于指導(dǎo)價售出的。這一占比與9月相比大幅度提升了10個點，與今年1月相比更是近乎翻倍的增長。
按照樂有家監(jiān)測數(shù)據(jù)，近4個月是深圳低于指導(dǎo)價成交房源占比的高峰期，從2023年7月開始一直維持在60%以上。同期深圳二手房成交均價也一直呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，業(yè)主進一步讓利，議價空間也有所增加。具體而言，7－10月低于指導(dǎo)價成交的二手房里，大多數(shù)房源是低于指導(dǎo)價0%至5%，占比達到31%。
從10月的成交情況而言，根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，10月深圳全市二手房錄得（錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)）3717套，環(huán)比增長率為15.8%，相比去年同期，同比增長率達到63.7%。
房價方面，樂有家數(shù)據(jù)顯示，10月深圳二手房成交價環(huán)比下跌2%。買方市場下，業(yè)主下調(diào)價格仍然是市場大勢，10月深圳全市二手房掛牌價環(huán)比下跌0.8%，跌幅與9月持平。
深房中協(xié)認為，隨著10月對9月系列政策的消化，當前市場回升動力已開始顯現(xiàn)出邊際效應(yīng)?？傮w而言，作為初次置業(yè)群體，其購房意愿決策的關(guān)鍵，更多取決于宏觀經(jīng)濟走勢與信心，而置換改善型群體，相比初次置業(yè)群體擁有更殷實的基礎(chǔ)，反而是樓市調(diào)整時期的中堅力量。反觀本輪市場效應(yīng)，主要歸功于置換群體的集中釋放，而在總體市場觀望氛圍仍較濃的當下，能否順利“賣舊”就決定了置換改善型群體“買新”的整體進程。而從此前政策支持的方向以及“銀十”的成效可清晰地看出，盡可能減輕置換購房群體的壓力，釋放置換群體購買活力，對于整體帶動樓市活躍能起到積極作用。因此，如何精準打通改善型群體“賣舊”的堵點，就成為未來能否持續(xù)發(fā)揮置換群體“穩(wěn)樓市”中堅作用的關(guān)鍵。
