中國基金報
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2025-01-02 20:56
在如愿迎來“金九”后，上海樓市“銀十”似乎失約了。
以新房為例，上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，10月份上海全市共成交新建商品房4721套，環(huán)比下降58%，同比下降7%；成交金額408億元，環(huán)比下降31%，同比增長15%。
從成交價格來看，則有所上揚。數(shù)據(jù)顯示，10月份上海新房成交套均總價863萬元/套，環(huán)比增長63%，同比增長24%；成交均價72550元/平,環(huán)比增長47%，同比增長20%。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，這是由于10月供應(yīng)量回落，所以成交環(huán)比出現(xiàn)下滑。受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，成交中高均價、高總價房源占比增加。此外，10月份內(nèi)中環(huán)間成交占比增加。
供應(yīng)方面，上海10月份新增供應(yīng)金額601億，環(huán)比下降18%，同比增長56%；新增供應(yīng)7513套，環(huán)比下降27%，同比增長3%。
從成交區(qū)域來看， 10月份外郊環(huán)間成交2266套，占全市總成交量的48%；內(nèi)中環(huán)間成交占比21%，出現(xiàn)明顯增長。2023年前10月，外郊環(huán)間成交占比51%，較去年增加了4個百分點，郊環(huán)以外減少了7個百分點。
10月份中高端項目繼續(xù)成為成交前十榜單上重要構(gòu)成部分，尤其是單價10萬元以上的高價房項目，榜單中有5個單價10萬元項目，比9月份多1個，較為典型的是徐匯的“匯樾庭”和“玖瓏庭”。此外，關(guān)注度頗高的靜安天悅、前灘百合園也已售罄。
整體成交數(shù)據(jù)下行，但也不乏迎來“銀十”的房企。一名房企人士告訴界面新聞，從新房項目銷售來看，上海的成交基本達到預(yù)期?！暗?0月份復(fù)蘇一般，只能說沒有那么差了。”
二手房成交同樣不樂觀。“行業(yè)都哭了，雖然是在預(yù)期范圍內(nèi)?！币晃回撠?zé)二手房交易的業(yè)內(nèi)人士表示，今年10月上海二手純住宅成交總套數(shù)才13242套，但去年10月都是16473套，高于二手房成交1.5萬套的榮枯線。
一名二手房中介門店店長也告訴界面新聞，10月份上海二手房市場很一般，所在門店的成交也很差，“經(jīng)濟環(huán)境不好，購房信心還是沒起來?！?/p>
而且，在這期間以價換量的情況較多。以徐匯龍華板塊附近一套房源為例，今年8月中旬掛牌價格650萬元，9、10月6次調(diào)價，現(xiàn)掛牌價529萬元，總降價幅度100多萬元。
這在部分二手房中介銷售人士眼中屬于市場正趨向穩(wěn)定?！扒皫啄戬倽q的泡沫基本已經(jīng)去得差不多，現(xiàn)在成交價格和成交量也穩(wěn)定下來了?！?/p>
據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，10月份上海二手房成交量共計約15084套，其中純住宅按照9成的比例來算，約1.35萬套，幾乎是跌回到8月的成交水平。
業(yè)內(nèi)人士認為，10月的黃金小長假導(dǎo)致開局低迷，10月1-6日的日成交量在200套之內(nèi)，對交易量有一定影響。而且在掛牌量持續(xù)增加的情況下，成交活躍度并不算高。
據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)掛牌數(shù)據(jù)顯示，今年10月二手掛牌量最高的時候，超過43萬套（包括重疊房源）。鏈家內(nèi)網(wǎng)掛牌總量也是一路呈上升趨勢，10月下旬的掛牌量保持在16.3萬套以上。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞指出，10月份二手住宅成交量1.3萬套左右，環(huán)比9月份下滑15個百分點左右?！罢J房不認貸政策的出臺，很多置換性的需求尤其是首套置換需求增加，導(dǎo)致掛牌量大幅上漲，給二手房造成較大的壓力?！?/p>
此外，部分筍盤帶動預(yù)期下行，目前可以看到核心區(qū)域的豪宅項目開始大幅降價，原來靜安單價10萬左右的小區(qū)，當(dāng)前有8萬左右的掛牌價。購房者預(yù)期也在下行，也就是說目前成交的都是低于掛牌價的“準(zhǔn)筍盤”項目，部分房東不忍心大幅折價，也有雙方博弈的影響。
宋紅衛(wèi)認為，從樓市的前導(dǎo)性指標(biāo)來看，目前仍然存在下行的壓力，預(yù)計四季度二手房市場仍然較為低迷。
值得一提的是，業(yè)內(nèi)對于政策的預(yù)期也開始走低?！耙皇巧虾３稣叩牧Χ炔粫艽?，而且出來的意義也不是特別大?！?/p>
10月24日，上海只對金山區(qū)出臺了“定向松綁”政策，在同時符合單位條件、個人條件以及工作年限條件的非本市戶籍人才，按規(guī)定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅3年及以上、且在本市無住房的，可購買1套住房，且購房資格由居民家庭調(diào)整為個人。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認為，金山區(qū)為上海遠郊區(qū)域，現(xiàn)處于市場下行調(diào)整周期，基本上還是一個封閉型的房地產(chǎn)市場，客戶主要是區(qū)域內(nèi)消化，很難有市區(qū)客戶外溢過去。此番定向?qū)捤上拶彛饕康倪€是為了金山樓市去庫存。
10月28日，上海人大通過決定，賦予青浦、嘉定、松江、奉賢、南匯等五個新城更大的發(fā)展自主權(quán)?；诖?，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士猜測，上海的五個新城正處于功能提升的關(guān)鍵時期，樓市政策后續(xù)可能繼續(xù)優(yōu)化。
